Wie hat sich ein Jahr Corona auf den Wohnungsmarkt ausgewirkt? Die aktuelle EHL-Anayse „Update Q1 2021“ zeigt: weit geringer als befürchtet.
Der Wiener Wohnungsmarkt entwickelte sich laut aktueller EHL-Analyse für das erste Quartal 2021 stabil. In den ersten Monaten 2021 war die Nachfrage konstant auf hohem Niveau, die Lockdowns verursachen keine operativen Probleme im Baugeschehen mehr. Dank Masken und der Möglichkeit, sich jederzeit testen zu lassen, können Besichtigungen weitgehend problemlos stattfinden, das gleiche gilt für Wohnungsübergaben und -rücknahmen. Die mittlerweile gut etablierten Möglichkeiten, Wohnungen vorab online zu besichtigen, führen sogar dazu, dass jetzt noch effizienter gearbeitet werden kann als noch vor der Pandemie.
Die Länge des Lockdowns und die sich abzeichnenden Veränderungen der Arbeitsorganisation mit einem deutlich höheren Anteil von Homeoffice machen sich auch zunehmend in den Kriterien, die Wohnungssuchende bei ihrer Kauf- oder Mietentscheidung beachten, bemerkbar. Ein einigermaßen gut abgrenzbarer Arbeitsplatz in der Wohnung wird mittlerweile fast schon standardmäßig nachgefragt, auch die Bedeutung von Freiflächen wird kontinuierlich wichtiger.
2000 Wohnungen weniger als 2020
Gegenüber dem 2020 erreichten Allzeithoch von 19.000 neuen Wohnungen wird es 2021 einen leichten Rückgang auf 17.000 geben. Weiterhin dominieren Großprojekte den Neubaumarkt, zum überwiegenden Teil in den großen Stadtentwicklungsgebieten. Lückenverbauungen in den zentrumsnäheren Bezirken haben quantitativ eher untergeordnete Bedeutung. Auffällig ist, dass auch weiterhin überdurchschnittlich viele Mietwohnungen auf den Markt kommen. Der Grund dafür ist, dass zahlreiche Projekte von Entwicklern gesamthaft an institutionelle Investoren verkauft werden. Diese halten die Objekte langfristig im eigenen Bestand und vermieten die Wohnungen.
Struktur-Wandel
Die Nachfrage nach Wohnungen in Wien ist unverändert gut, strukturell befindet sich der Markt in einem bemerkenswerten Wandel: Erstmals seit langem ist die Nachfrage weniger von der demographischen Entwicklung getrieben als von wirtschaftlichen Faktoren: Konjunktur, Beschäftigung, Zinsniveau und nicht zuletzt Verunsicherung über die längerfristige Geldwertstabilität.
Diese Einflussfaktoren führen dazu, dass die Nachfrage nach Eigentumswohnungen anhaltend stark ist. Seitens privater Käufer sind eigengenutzte Wohnungen als Veranlagungsmöglichkeit ebenso gesucht wie Anlegerwohnungen. Gleichzeitig haben sich Wohnimmobilien auch zur bevorzugten Investmentklasse für institutionelle Anleger entwickelt. Die niedrigen Zinsen, die auch durch die jüngsten Entscheidungen der EZB bestätigt wurden, machen Finanzierungen sehr günstig und tragen zu soliden Anstiegen des Preisniveaus bei.
Einen gewissen Bremsfaktor stellt die restriktive Haltung der Banken dar. Die Bonitätsanforderungen sind in der Krise weiter gestiegen, es dauert länger, bis Finanzierungen abgeschlossen werden können und öfter als vor Corona werden Finanzierungen auch abgelehnt.
Stagnierdende Mieten, steigende Eigentumspreise
Da die gleichbleibend starke Nachfrage im Mietbereich auf ein gestiegenes Angebot an Mietwohnungen trifft, sind aktuell und auf absehbare Zeit Mietsteigerungen nicht zu erwarten. Derzeit müssen Vermieter von Großprojekten eventuell etwas längere Verwertungszeiten in Kauf nehmen.
Bei den Kaufpreisen gibt es hingegen nach wie vor eine Aufwärtstendenz, da neue Wohnungen sowohl für private Käufer, die einzelne Einheiten erwerben wollen, als auch für institutionelle, die gesamte Objekte übernehmen, weiterhin begehrte Investmentziele sind. In den Stadtentwicklungsgebieten in Randlagen sind Preissteigerungen von rund 3,0 bis 3,5 Prozent zu erwarten, in zentralen Wohnlagen ist mit Zuwächsen von 3,75 bis 4,25 Prozent zu rechnen.