Kaufen, kaufen, kaufen: Als die Immobilienmärkte boomten, wurde nicht lange gefackelt. Nun lässt man sich für derartige Entscheidungen mehr Zeit und prüft, checkt, simuliert.
Unlängst hat die Buwog ihr Portfolio ausgemustert und Wohnsiedlungen in Vorarlberg verkauft. Ausschlaggebend für die Entscheidung war die künftige Verlagerung der Aktivitäten in die Zentren. Die CA Immo AG hingegen sucht ihr Glück im Aufstocken des Portfolios. Der Kauf der Europolis wird gerade abgewickelt, rund 1,5 Milliarden Euro Bestandswert werden ins Unternehmen übernommen.
Eingefädelt worden war dieser Deal schon lange zuvor: Zu Jahresbeginn hatte man Kaufabsichten an den Markt signalisiert, dem folgte ein monatelanger Auswahlprozess. Geprüft wurde dabei intern nicht nur die Performance der einzelnen Immobilien, sondern auch, wie gut die beiden Portfolios zusammenpassen. Erst als feststand, dass diese harmonieren, wurde die Entscheidung für den Kauf gefällt. Neben dem Kernmarkt in Deutschland hat sich die CA Immo AG nun mit der Übernahme ein zweites wichtiges Standbein in Osteuropa geschaffen.
Strukturen neu aufbauen
Heutzutage sind fundierte Kauf-Entscheidungen wieder gefragt. Klingt seltsam – das war aber in der Tat vor gar nicht allzu langer Zeit ganz anders: Als die Immobilienmärkte weltweit brummten, hat man sich langwierige Entscheidungsprozesse vielfach gespart. „Als das Wachstum dominierte, hat man oft einfach ein Grundstück gekauft und nicht lange überlegt, ob eine Immobilie am Ende die Mieterwartungen erfüllen kann,“ sagt Wolfgang Vejdovsky, Real-Estate-Berater bei PricewaterhouseCoopers. Die nötigen Strukturen für die Beurteilung von Kaufentscheidungen hätten damals in den großen Immobiliengesellschaften vielfach gefehlt.
Den Aufbau dieser Strukturen holt man jetzt nach. Kein Wunder also, dass Asset-Manager jetzt der Renner auf den Stellenmärkten sind. Oder die Leistungen nun extern zugekauft werden. Bei internationalen Portfolio-Aufstockungen werden beispielsweise lokale Experten vorgeschaltet.
Prüfen, prüfen, prüfen
„Ausgehend von einer Objekt-Kurzbeschreibung machen wir eine erste Einschätzung der Immobilie oder des Projektes,“ erklärt Anton Bondi de Antoni, Geschäftsführer der Bondi Consulting, die Vorgangsweise. Geprüft wird mittels Due-Diligence-Verfahren beispielsweise, inwieweit steuerliche Auswirkungen zu erwarten sind, welche rechtlichen Belastungen auf den Eigentümer zukommen könnten oder wie das Objekt technisch in Schuss ist.
Zusammen mit einer Einschätzung des Marktes ergibt sich ein Bild, das über Chancen und Risiken mehr Klarheit bringt. „Stellt sich heraus, dass das Objekt versteckte Belastungen hat, muss man über den Preis neu verhandeln,“ nennt Bondi de Antoni eine mögliche Konsequenz derartiger Überprüfungen. Gerade einmal sechs bis acht Wochen hat man dafür Zeit, denn länger dauert ein exklusives Kaufangebot meist nicht. Parallel dazu wird über den Vertrag und die Finanzierung verhandelt.
Externe Helfer holen
Gerade in Zeiten des Ertragsrückgangs spielt die Optimierung des Portfolios eine wichtige Rolle. Auch mancher Privatier, der ins Zinshausgeschäft eingestiegen ist, hat Nachholbedarf. Denn die Marktbedingungen wurden härter – da wächst einem das Immobilienbusiness leicht über den Kopf. „Bei der Portfolio-Beratung ist es immer die Frage, wie weit der Eigentümer das Management selbst im Griff hat,“ sagt Wolfgang Wagner, Immobiliensachverständiger bei EHL Immobilien. Gerade bei Privatstiftungen, für die Immobilien nur eine von mehreren Assetklassen darstellen, hält er eine externe Managementberatung oft für notwendig.
Den Durchblick zu behalten, ist aber auch für die ganz großen Player nicht einfach. Deren Grundstücke sind meist über ganz Europa verstreut, die Verwaltung ist entsprechend unübersichtlich. Fonds behelfen sich da mit Computersystemen, die die Verwaltung transparenter machen sollen.
Software sorgt für Simulationen
Axa, Generali oder Allianz etwa nutzen derartige Methoden, um sich die Managementaufgaben zu erleichtern. „In Krisenzeiten sind schnelle Entscheidungen notwendig, mit der Management-Software bleiben die Vorgänge transparent,“ sagt Guillaume Fiastre, Geschäftsführer des französischen Softwaredienstleisters Taliance. Verschiedene rechtliche und steuerliche Grundlagen seien in die Software integriert und würden damit Entscheidungen über Ländergrenzen hinweg vereinfachen. Derartige Portfolio-Analysen erlauben auch Simulationen der Zukunft: Entwicklungsmöglichkeiten lassen sich abschätzen, Szenarien möglicher Marktentwicklungen durchspielen. Abnehmen kann die Entscheidungen aber auch das System dem Manager letztlich nicht ...
("Die Presse", Print-Ausgabe, 25.09.2010)