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Marktkenntnis ist erfolgsentscheidend

Markus Steinböck, Leiter Immobilienankauf der 3SI Immogroup.
Markus Steinböck, Leiter Immobilienankauf der 3SI Immogroup.© Günther Peroutka
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Der Zinshausmarkt muss sich nicht auf Immobilien in der Bundeshauptstadt Wien beschränken.
Es kann sich lohnen, auch Nebenmärkte ins Auge zu fassen.

Die größte Nachfrage nach Zinshäusern in Österreich besteht natürlich in Wien. Das treibt den Kaufpreis in die Höhe. Das macht Wien zu einem sehr schwierigen Markt für das Zinshaus-Investment, auch durch die niedrigen Richtwerte beim Altbau.
Außerhalb Wiens besteht die größte Nachfrage in Oberösterreich und der Steiermark, vor allem in den Landeshauptstädten. Viele heimische Investoren entdecken Graz als interessanten Zinshausmarkt für sich. Hier ist der Richtwert höher. Auch die 3SI Immogroup hat in den vergangenen Jahren vermehrt in der steirischen Landeshauptstadt investiert. „Wir blicken durchaus auch auf andere Landeshauptstädte, aber Linz hat das Problem, dass die Dichte an Zinshäusern gering ist und in Salzburg die meisten attraktiven Zinshäuser Geschäftshäuser sind.“

Louis Obrowsky, Geschäftsführer der LLB Immo KAG.
Louis Obrowsky, Geschäftsführer der LLB Immo KAG.© Guenther Peroutka


Lukrative Nebenmärkte

Zinshäuser in kleineren Städten bringen aufgrund niedrigerer Preise mehr Rendite. Neben den Landeshauptstädten locken auch Städte wie Wels und Wiener Neustadt mit attraktiven Zinshäusern. In Wels liegen Rendite bei Zinshäusern zwischen drei und vier Prozent. Noch immer zu wenig, wenn man bedenkt: „Bei den Nebenmärkten besteht das Risiko, dass man das Haus nicht mehr lukrativ weiterverkaufen kann“, sagte Steinböck. „Hier braucht es dann schon Renditen jenseits der fünf Prozent.“ Diese Angebote sind jedenfalls vorhanden. Louis Obrowsky findet diese Nebenmärkte durchaus interessant. „Aber sie sind weniger für Publikumsfonds geeignet, sondern eher für Spezialfonds, für Investoren, die sich des Risikos bewusst sind. Bei Publikumsmodellen muss die Fungibilität der Objekte ganz klar im Vordergrund stehen.“


Internationale Investoren

Derzeit wird auch von internationalen Investoren das heimische Zinshaus stark nachgefragt. So schwierig Wien für heimische Zinshaus-Investoren ist, international gesehen ist die Donaumetropole ein sehr günstiger Immobilienmarkt. Die Wohnungspreise liegen klar unter jenen in anderen europäischen Metropolen. Rechtsanwältin Julia Fritz vetritt zum Beispiel asiatische Fonds mit großen Geldgebern im Hintergrund und weiß: „Die Bereitschaft dieser internationalen Geldgeber, in Wien in Immobilien zu investieren, ist groß. Allerdings hat man die Vorstellung vom historischen Wien mit Kaiser und Kaiserin. Das geht nur im Zinshausbereich und nicht beim Neubau.“ Auch preislich wäre diese Gruppe andere, deutlich höhere Preise gewohnt und wäre bereit, weit über Wiener Marktpreis zu bezahlen. „Für diese Investoren ist Wien ein äußerst attraktiver Marktplatz.“


Über die Grenzen

Umgekehrt könnte sich für erfahrene heimische Zinshaus-Investoren auch ein Blick über die Grenzen lohnen. Die LLB investiert neben Österreich auch in Zinshäuser in Deutschland. „Unter anderem, weil die Rechtsordnung in Deutschland in vielen Bereichen sehr vergleichbar mit Österreich ist“, sagte Obrowsky. „Wichtig ist, dass man die Bedürfnisse und Rechtsordnungen in den Ländern, in denen man investiert, kennt. Immobilien-Investment setzt immer lokales Knowhow voraus.“ Das bedeutet, man muss sich am Investitionsmarkt auskennen, braucht Beziehungen, ein Netzwerk und muss die Bedürfnisse kennen. „Deshalb ist man gut beraten, nur dort zu investieren, wo man die lokale Expertise besitzt“, rät Obrowsky.

Rendite im Altbau

Das Angebot von Zinshäusern ist begrenzt. Eine stärkere Nachfrage nach diesen Immobilien drückt die niedrigen Renditen noch weiter nach unten. Die Experten der LLB rechneten die Renditen für Wiens Altbau vor. Gesprochen wird von Bruttorenditen unter Vernachlässigung der Anschaffungskosten. „Im ersten Bezirk liegt die Rendite unter 1 Prozent“, sagte Obrowsky. „Zwischen Ring und Gürtel kann man je nach Lage und Ausbauzustand mit 1 bis 2,5 Prozent rechnen. Außerhalb des Gürtels sind die Renditen bei 2,5 bis 4 Prozent.“ Friedrich übernahm die Rendite für die Sparte Neubau: „Hier kratzt die Rendite abseits des Zentrums in Wien an 3 Prozent.“
Steinböck gestand, dass man skeptisch werde, wenn ein Haus mit Renditen über drei Prozent angeboten wird. „Das ist ein Hinweis, dass irgendetwas nicht stimmt. Entweder sind die Mieten zu hoch oder es steckt ein gewerblicher Zweck dahinter.“