In Österreich boomt der Zinshausmarkt, auch in anderen europäischen Ländern stocken Investoren ihren Wohnimmobilienbesitz auf. Das Segment bietet Stabilität bei vergleichsweise geringem Risiko.
Der Reiz des Neuen, Aufregenden ist verlockend – wer aber erkennen muss, dass hohes Risiko damit verbunden ist, kehrt gern wieder zu stabilen, verlässlichen Werten zurück: Was nach Anfängerpsychologie für Beziehungsfragen klingt, scheint sich problemlos auf die Immobilienbranche umlegen zu lassen.
Ein Beispiel ist das Marktsegment Wohnen. Es geriet für einige Jahre etwas aus dem Blickfeld, weil andere Anlageformen höhere Renditen versprachen, erfreut sich aber seit 2009 wieder stark wachsender Beliebtheit.
„Die Bedeutung von Wohnimmobilieninvestments hat aufgrund der Stabilität, die diese Immobilien bieten, ohne Zweifel zugenommen“, bestätigt Thomas Rohr, geschäftsführender Direktor der conwert Immobilien Invest SE. Im Investorenfokus stehe vor allem die langfristige Absicherung des Vermögens, aber auch der Schutz vor einem möglichen Inflationsanstieg. „Beide Ansprüche können Wohnimmobilien gut bedienen.“
Zinshausmarkt boomt
Laut einhelliger Expertenmeinung werden Wohnimmobilien in Europa in den nächsten Jahren eine Performance erzielen, die mit dem Büro-, Einzelhandels- und Logistiksegment vergleichbar ist – und das bei viel geringerem Investitionsrisiko. Insbesondere Mietwohnimmobilien in Ballungszentren versprechen den besten risikoadjustierten Ertrag.
Dass sich das bei Investoren herumzusprechen beginnt, bestätigen aktuelle Zahlen. In Deutschland entfielen in den letzten beiden Jahren etwa 20 Milliarden Euro – rund 50 Prozent des gesamten Investitionsvolumens – auf Wohnimmobilieninvestments. In Vor-Krisenzeiten waren es nur 20 bis 30 Prozent. In Österreich boomt speziell der Zinshausmarkt: In Wien wurden zuletzt Zuwächse beim Volumen von deutlich über 20 Prozent verzeichnet. Für 2010 ist damit zu rechnen, dass Zinshäuser im Gesamtwert von rekordträchtigen 1,5 Milliarden Euro den Besitzer wechseln werden.
Von einem grundsätzlich gestiegenen Interesse institutioneller – und großer privater – Investoren an Wohnungsinvestments berichtet auch Buwog-Geschäftsführer Daniel Riedl. Er weist aber auf sehr unterschiedliche Entwicklungen in Europa hin: „In Deutschland waren die Großtransaktionen im Wesentlichen von Privatisierungen getrieben, und die gibt es seit Ausbruch der Krise kaum mehr. Im Osten wiederum gibt es praktisch kein Vermietungsgeschäft, und wegen des Kaufkrafteinbruchs in der Region sind Entwicklungen von Eigentumswohnungen stark gebremst worden. Da kommen erst ganz langsam – in Ländern wie Polen – die ersten neuen Projekte auf den Markt.“
Privatanleger, Stiftungen, Fonds
Als Investoren treten insbesondere langfristig orientierte Anleger auf. „In Österreich und Deutschland in erster Linie Privatanleger und Privatstiftungen, die stabile Vermögenswerte aufbauen wollen. In Deutschland gibt es zudem immer mehr geschlossene Fonds, die sich unter langfristigen Gesichtspunkten ausschließlich dem Thema Wohnen widmen“, erklärt Rohr.
Laut Marcus Cieleback, Leiter Patrizia Immobilien Research, spiegelt sich die Renaissance von Wohnimmobilien insbesondere im steigenden Interesse der risikoaversen institutionellen Investoren und ,High net worth individuals‘ wider. Aktuellen Umfragen zufolge planen etwa Versicherungen und Pensionskassen, den Anteil des Immobilienvermögens am Gesamtanlagevolumen in den nächsten zwei Jahren beträchtlich zu erhöhen.
„Immer häufiger werden die Investoren dabei auf indirekte Anlagemöglichkeiten wie Wohnimmobilienfonds zurückgreifen“, prophezeit Cieleback. Sie ersparen sich damit viel Aufwand, denn Wohninvestments sind managementintensiv und erfordern Fachwissen sowie Erfahrung in den regionalen Märkten. Spezialfonds könnten hiervon besonders profitieren: Sie sind regulierte Anlageinstrumente, bieten den Investoren aber zusätzliche Flexibilität.
Ein schrankenloses Ansteigen der Wohnimmobilieninvestments wird es laut Experten dennoch nicht geben. „Das Transaktionsgeschehen ist in vielen Ländern in Europa durch das Fehlen eines geeigneten Angebots begrenzt. Mit anderen Worten: Es besteht eine große Nachfrage, die jedoch nicht befriedigt werden kann“, erklärt Cieleback.
Vor allem betrifft das Großstädte, in denen die Neubautätigkeit mit der Wohnungsnachfrage nicht mithalten kann. „In Wien steht etwa 5000 bis 6000 neuen Wohnungen ein Bedarf von rund 8000 bis 9000 Einheiten gegenüber“, nennt Rohr konkrete Zahlen für die Bundeshauptstadt, die dem europaweiten Trend eines mangelnden Angebots in Ballungsräumen entsprechen.
Die Auswirkungen auf die Miet- und Kaufpreisentwicklung lassen nicht auf sich warten. „Im Durchschnitt dürften die Wohnungspreise in Deutschland in den kommenden zwei Jahren um rund 1,5 Prozent pro Jahr zulegen“, prognostizieren die Experten von DB Research. Dass es auch wesentlich mehr sein kann, zeigt das Beispiel München, wo allein im letzten Jahr die Mieten laut Mietpreisspiegel um 6,3Prozent gestiegen sind.
("Die Presse", Print-Ausgabe, 01.10.2010)
