Aufgeladen. Technisch sind Lademöglichkeiten fürs Elektro-Auto in Immobilien kein Problem mehr. Rechtlich soll bei Wohnungseigentum eine Gesetzesnovelle Abhilfe schaffen.
Mehr als 50.000 reine E-Autos waren im April auf Österreichs Straßen unterwegs. Die Zulassungszahlen steigen rapide an. Das bringt Herausforderungen für Immobilienbesitzer, denn wer ein E-Fahrzeug fährt, will es in der Garage oder am Parkplatz seines Wohn-, Büro- und Geschäftshauses aufladen. Von der Technik her kein Problem mehr. Anbieter wie Smatrics stellen für Immobilienbesitzer bzw. Hausverwaltungen Komfortpakete bereit, die von der Planung über den Bau bis hin zu Betrieb und Abrechnung reichen.
Lastmanagement gelöst
Für Besitzer von strombetriebenen Autos bieten solche E-Mobilitätspakete ebenfalls viel Komfort. Bei der Premiumlösung von Smatrics erhält etwa jeder Nutzer einer E-Ladestation seine persönliche Ladekarte, mit der er auf eigene Rechnung zu Hause, im österreichweiten Smatrics-Netz sowie bei Partnernetzen laden kann. Für Büro- und Gewerbeimmobilien gibt es Lösungen, um Pool- und Dienstwägen, Mitarbeiter- sowie Kundenfahrzeuge zu jeweils unterschiedlichen Tarifen zu laden. Für Dienstwagenfahrer besteht sogar die Möglichkeit, das Fahrzeug auf Firmenkosten zu Hause aufzuladen. Ein besonders wichtiges Feature solcher Lösungen ist das intelligente Lastmanagement. Eine Crux bei den Ladestationen stellt nämlich die Leitungskapazität dar. Würden in einem Wohnhaus etwa zwischen 18 und 19 Uhr alle E-Autos gleichzeitig mit voller Leistung aufgeladen, entstünde temporär ein hoher Strombedarf. Um diesen zu decken, müsste das Haus eine sehr hohe Anschlussleistung haben und die kostet fast immer viel Geld. „Es ist aber gar nicht notwendig, alle Fahrzeuge gleichzeitig und mit höchster Kapazität zu laden“, argumentiert Ronald Lausch, Vertriebsleiter bei Smatrics. Die E-Autos kämen nämlich mit unterschiedlichem Batteriestand in die Garage und stünden dort ohnehin meist bis zum nächsten Morgen. „Das Lastmanagement ist in der Lage, den zur Verfügung stehenden Strom nach verschiedenen und teilweise auch wählbaren Kriterien über mehrere Stunden auf die einzelnen Wallboxen zu verteilen“, erläutert er. Solcherart kann mit einem beim Neubau heute üblichen Hausanschluss von vier kW pro Haushalt auch die E-Mobilität problemlos abgedeckt werden. Voraussetzung dafür ist allerdings eine gemeinsame Lösung. Bei Wallboxen, die an die Zähler einzelner Mieter angeschlossen sind, lässt sich intelligentes Lademanagement nicht realisieren.
Rechtslage hinkt hinterher
Komplexer als die Technik sehen die rechtlichen Rahmenbedingungen aus. Einerseits muss beim Neubau und bei Renovierungen, die auch die elektrische Infrastruktur umfassen, vorgesorgt werden: „Seit der Novellierung der Gebäu-derichtlinie 2018 sind Bauträger verpflichtet, Leerverrohrung und Ladepunkte für Ladestationen in Garagen und auf Parkplätzen vorzusehen“, weiß Rechtsexpertin Daphne Frankl-Templ. Es wäre aber nicht Österreich, würde die Richtlinie für das ganze Land in gleicher Form in Kraft sein. „In den Bauordnungen der Bundesländer wurde das unterschiedlich umgesetzt“, erläutert die Expertin. Während Niederösterreich etwa Vorsorge für eine Leitungsinfrastruktur von elf bzw. 22 kW vorsieht, sind in Wien die Leitungskapazitäten nicht vorgeschrieben, auch die Zahl der auszustattenden Parkplätze ist unterschiedlich.
Andererseits ist die Realisierung von Ladeinfrastruktur in Eigentumswohnungsanlagen noch relativ schwierig. Vor allem bei Einzelanlagen: Hier hat jeder Miteigentümer die Möglichkeit, das Projekt durch seine fehlende Zustimmung zu verhindern oder zumindest zu erschweren. „Es gibt zwar ein OGH-Urteil, nach dem die Zustimmung zu einer einfachen Ladestation nicht verweigert werden kann“, berichtet Frankl-Templ. „Aber dieser Anspruch muss vor dem Außerstreit-Richter durchgesetzt werden.“ Bei Gemeinschaftsanlagen, an die sich nachträglich jeder Stellplatzeigentümer anschließen kann, reicht immerhin eine einfache Mehrheit, erläutert die Anwältin. Aber auch diese ist in großen Wohnhausanlagen nicht immer leicht zu erhalten. Verbesserung verspricht eine No-velle zum Wohnungseigentumsgesetz, die im Herbst ins Parlament kommt (siehe Infobox).
Neues Gesetz im Herbst
Ute Teufelberger vom Bundesverband Elektromobilität Österreich (BEÖ) freut sich über diese Pläne: „Derzeit ist es für Immobilienbesitzer nicht immer einfach, Lademöglichkeiten zu realisieren, wir hoffen deshalb sehr auf das neue Gesetz.“ Wobei Wallboxen in der Garage ihrer Meinung nach auch für den Wert einer Immobilie von Nutzen sind: „Entwickelt sich die Nachfrage nach E-Autos so wie das Experten prophezeien, wird es bald als Nachteil eines Wohnhauses gelten, wenn es in der Garage oder am Parkplatz keine Lademöglichkeit gibt“, betont sie. Ähnliches gilt für Büro- und Gewerbeimmobilien: „Immer mehr Unternehmen stellen ihre Flotten auf E-Mobilität um. Für Mitarbeiter wird eine Lademöglichkeit fürs E-Mobil am Arbeitsplatz ein Thema sein.“
Gesetzentwurf
Laut einem Entwurf des Justizministeriums soll es in Objekten mit Wohnungseigentum leichter werden, Lademöglichkeiten für E-Autos zu realisieren. So wird künftig die Mehrheit der abgegebenen Stimmen für die Zustimmung zum Projekt reichen. Auch die Errichtung von Einzelanlagen soll erleichtert werden. Die Zustimmung soll bereits dann als erteilt gelten, wenn man die anderen Wohnungseigentümer von der geplanten Änderung ordnungsgemäß verständigt und diese nicht binnen einer bestimmten Frist widersprechen.