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Immobilieninvestments

Sachwerte als Inflationsschutz

Investoren wappnen sich mit Betongold gegen die Geldentwertung
Investoren wappnen sich mit Betongold gegen die Geldentwertung(c) Getty Images/iStockphoto
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Der Markt für Immobilien wird nicht mehr nur vom Wunsch nach Sicherheit getrieben, zunehmend spielt auch die Angst vor der Geldentwertung eine Rolle. Beides verknappt das Angebot und treibt die Preise.

Das Sicherheitsbedürfnis ist bei den Investoren auf allen Märkten gestiegen, auf denen wir tätig sind“, sagt Markus Arnold, CEO von Arnold Immobilien. „Da sehen wir von Deutschland bis Portugal ein ähnliches Muster.“ Im Moment würden vor allem Assetklassen boomen, die von der Pandemie nicht betroffen sind oder gar davon profitieren, „wie Wohnen, Logistik, für Wohnbau geeignete Grundstücke sowie Lebensmittelmärkte“, berichtet Franz Pöltl, Geschäftsführer von EHL Investment Consulting. Zusätzlich seien noch Core-Büroobjekte gefragt, ergänzt Georg Fichtinger, Head of Investment Properties bei CBRE. Wobei eine gute Lage, gute Mieterstruktur und stabile Erträge als Sicherheitsgaranten gesehen würden.

Preise ziehen an

Das hat Auswirkungen auf die Preise: „Bei den Investmentaktivitäten sieht man eine eindeutige Aufwärtskurve im zweiten Quartal, das mit über 900 Millionen Euro um etwa 26 Prozent stärker war als das erste“, berichtet Fichtinger. Die Aufteilung des Investmentvolumens auf die einzelnen Assetklassen mag zwar überraschen, lässt sich aber auf den Verkauf von 45 Prozent der Anteile an der SCS in Vösendorf zurückführen. Dadurch ist Retail mit 39 Prozent des Volumens die stärkste Assetklasse in Österreich im ersten Halbjahr 2021, gefolgt von Wohnen mit rund 30, Büro mit rund 13 Prozent und Industrie & Logistik mit zwölf Prozent.

Vermehrt in den Investoren-Fokus geraten zudem alternative Immobilieninvestments wie zum Beispiel Pflegeheime oder Data Centres. Diese Trends beginnen in den größeren Ländern wie UK oder Deutschland und kommen nach und nach auch in anderen Ländern an. Gesundheitsimmobilien spielen dabei – wohl auch Covid-bedingt – eine besonders starke Rolle, wobei die Investoren durchaus auch Abschläge bei den Renditen in Kauf nehmen.

Neben den klassischen Investoren setzen seit einiger Zeit auch Familiy-Offices verstärkt auf den Immobiliensektor. Laut der Studie „Immobilienvermögen in Family-Offices“, die Engel & Völkers Investment Consulting (EVIC) gemeinsam mit Famos Immobilien erstellt hat, haben Familiy-Offices mit einem Anteil von 75 Prozent mittlerweile einen Großteil des Vermögens in Immobilien angelegt. Vor fünf Jahren waren es erst 36 Prozent. 57 Prozent macht dabei die Assetklasse Wohnen aus. Für die Analyse befragt wurden dabei Akteure aus dem deutschsprachigen Raum.

Inflationsschutz

Als ausschlaggebend für die Flucht in das Betongold galt noch bis vor Kurzem das niedrige Zinsniveau. Das klassische Investitionsmotiv, nämlich die Absicherung des Vermögens gegen Inflation, war aufgrund der kaum vorhandenen Teuerung hingegen in den Hintergrund gerückt. Doch die Zeiten haben sich geändert, sagt Pöltl: „Mit dem Anstieg der Inflation geht wieder der Wunsch einher, sich mit Immobilien als Realveranlagung gegen die Geldentwertung abzusichern. Inflationsschutz wird damit wieder zu einem zentralen Veranlagungsmotiv.“ Das treibt die Nachfrage, wie Fichtinger erklärt: „Die Nachfrage wird sich weiter erhöhen, da die Indexanpassungen einen entsprechenden Inflationsschutz bieten.“ Gleichzeitig ist die fehlende Verzinsung des Verkaufserlöses bzw. die Geldentwertung durch die Inflation ein Grund, warum weniger Objekte auf den Markt kommen: Viele Eigentümer sehen gar keinen Grund, gerade jetzt zu verkaufen. Das alles trägt dazu bei, dass sich mittlerweile auch in Assetklassen wieder Bewegung abzeichnet, die von der Coronakrise besonders betroffen waren. Etwa bei Hotels in Wien: „Käufer wollen meist mit neuen Konzepten durchstarten, die vielfach geringere Personalressourcen benötigen. Von Investoren werden derzeit eher Cityhotels mit rund 100 Zimmern gesucht“, berichtet Arnold, der zuletzt mit seinem Unternehmen einige Liegenschaften vermittelte.

Alternative Finanzierungen

Bezüglich der Immobilienfinanzierung sind die Banken restriktiver geworden. Und das werde auch so bleiben, prognostiziert Arnold: „Durch die Pandemie und die intensivere Regulierung im Zuge von Basel III/IV werden viele Banken in den nächsten Jahren zurückhaltender finanzieren.“ Besonderes Augenmerk werde dabei auf die Eigenmittelanforderungen gelegt.

Die Lücke wird aber von alternativen Finanzierern gefüllt, erläutert Franz Pöltl: „Entwickler nutzen oft Finanzierungskanäle wie Crowd- oder Mezzaninfinanzierungen, um nicht das gesamte Eigenkapital selbst stemmen zu müssen.“ Neben diesen sind aber auch Versicherungen und Fonds als Geldgeber unterwegs. „Geld ist jedenfalls genug da“, ergänzt Arnold: „Und es will investiert werden.“

AUF EINEN BLICK

• Neben den Assetklassen Wohnen, Logistik und Büro kristallisieren sich alternative Immobilieninvestments heraus.

• Da die Banken restriktiver geworden sind, eröffnet sich für alternative Finanzierer ein breites Spektrum an Möglichkeiten.

• Die ansteigende Inflation ist ein starkes Motiv für die Investoren, zu kaufen, das gleiche Motiv ist aber auch der Grund, warum Eigentümer nicht verkaufen (wollen).