Wie nachhaltige Gebäudemerkmale in der Immobilienbewertung implementiert werden könnten, untersuchte Roger Baumeister in seiner Masterthese an der Donau Universität Krems. Hier stellt er seine Arbeit vor.
Roger Baumeister ist Absolvent des Lehrgangs "Real Estate" am Department für Bauen und Umwelt. Seine Masterthese trägt den Titel: "Untersuchung über Möglichkeiten zur Implementierung nachhaltiger Gebäudemerkmale in die Immobilienbewertung am Beispiel des Ertragswertverfahrens"
Was war das Forschungsziel Ihrer Arbeit?
Das Thema Nachhaltigkeit ist in der Immobilienbranche in aller Munde, aber oft wird mit diesem Begriff etwas völlig unterschiedliches gemeint. Daher wollte ich in einem ersten Schritt den Begriff der Nachhaltigkeit präzisieren. Aber das Hauptziel war eine Methode zu entwickeln, wie Nachhaltigkeit, genauer gesagt, nachhaltige Gebäudemerkmale in die Immobilienbewertung integriert werden können um monetäre Auswirkungen zu beziffern.
Welche waren die wesentlichen Forschungsfragen?
Nachhaltige Prinzipien werden in der Immobilienbewertung derzeit entweder gar nicht, nicht systematisiert oder intransparent und daher schwer nachvollziehbar abgebildet. Marktteilnehmer wissen oft nicht, wie mit diesen Aspekten objektiv und vergleichbar umzugehen ist. Die monetäre Bewertung von nachhaltigen, im Vergleich zu konventionell gebauten Immobilien, das ist die Kernfrage der Arbeit.
Wie war die methodische Vorgangsweise?
Die Grundidee war, das System der DGNB / ÖGNI-Gebäudezertifizierung als Basis zu verwenden und deren Kriterien als Beta-Faktoren zur Beschreibung unsystemischer Risiken in die Bewertung zu integrieren. Dann untersuchte ich, wie Energieeffizienz bewertbar sein könnte, um in Folge ein Modell für eine umfassende Berücksichtigung zu entwickeln, welches den Weg der Beta-Faktoren bei der Bildung des Kapitalisierungszinssatzes jedoch verlässt.
Welche sind die wichtigsten Erkenntnisse aus Ihrer Arbeit?
Werkzeuge, Methoden und Wissen zur Quantifizierung und Qualifizierung von Umweltbelastungen sind vorhanden. Dadurch können Gebäude in nachhaltiger Hinsicht gemessen und auch verglichen werden. Der Marktwert einer Immobilie kann nun um die Dimensionen nachhaltiger Aspekte ergänzt werden, um die gewünschte Vergleichbarkeit zu erreichen.
Was haben Sie selbst für sich dabei gelernt?
Mir wurde klar, in wie weit die gebaute Umwelt Ressourcen und Energie verbraucht und die Erde als unsere Lebensgrundlage belastet. Gelernt habe ich auch, wie man mit den kommunizierenden Gefäßen von ökonomischer, ökologischer und soziokultureller Nachhaltigkeit lustvoll arbeiten kann und welche baulichen Lösungen schon jetzt anwendbar sind.
Wie könnte die Praxis der Immobilienwirtschaft von den Erkenntnissen profitieren?
Es wird darstellbar, wie sich Investitionen in nachhaltige Gebäudemerkmale auf den Wert einer Immobilie auswirken. Somit ist auch die Kommunikation der Performance eines nachhaltigen Gebäudes in der Sprache des Managements möglich.
Welche Ziele verfolgen sie persönlich in der Immobilien‑Branche und welchen Weg zurzeit?
Als Architekt und Dienstleister versuche ich Auftraggebern Sicherheit zu vermitteln, mit nachhaltigen Projekten die richtige Entscheidung getroffen und schon jetzt das Fundament zu einer zukünftigen positiven Wertentwicklung errichtet zu haben. Denn Unternehmen, die ökonomische, ökologische und soziale Ressourcen effizient einsetzen, schaffen nachhaltige Werte.
