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Immobilienmarkt

Zinshäuser: Heimische Käufer haben die Nase vorn

Klassisches Gründerzeithaus
Klassisches Gründerzeithaus(c) Die Presse/Clemens Fabry (Clemens Fabry)
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Trotz sinkender Renditen drängen zunehmend auch Investoren aus den Nachbarländern auf den heimischen Markt. Die Neueinsteiger haben aber einen schweren Stand.

Die Preise auf dem Zinshausmarkt kennen kaum Grenzen, und wie es aussieht, wird sich auf absehbare Zeit daran auch nicht viel ändern. „Die Preise für ganze Häuser sind selbst im Vergleich zu jenen von Eigentumswohnungen überproportional gestiegen“, erklärt Thomas Rohr, geschäftsführender Gesellschafter von Immorohr Immobilien. Was vor einigen Jahren noch als äußerstes Limit galt, werde heute als Schnäppchen angesehen. „Wir bewegen uns beim Zinshaus weg vom Ertragsobjekt. Die Käufer sehen das Haus eher wie eine Sachanlage“, erläutert Johannes Endl, Vorstand der Örag, die Entwicklung. „Auch wenn die Judikatur in den vergangenen Jahren immer nachteiliger geworden ist, die Attraktivität des Zinshauses hat das nicht mindern können“, meint der Experte. Im Gegenteil: Vor dem Hintergrund, dass für höhere Kapitaleinlagen nunmehr auch in Österreich höhere Minuszinsen zu bezahlen sind, gewinnen selbst geringere Renditen an Attraktivität. „In jedem Fall werden längst Liebhaberpreise gezahlt. Hier geht es dann schon mehr um Sicherheit als um die Rendite“, betont auch Michael Schmidt, Geschäftsführer der 3SI Immogroup.

Schnelligkeit zählt

Preistreibend wirkt außerdem die Tatsache, dass nach jahrzehntelangem, fast ausschließlichem Heimspiel nun auch internationale Investoren den Markt aufmischen – vor allem aus den Nachbarländern. „Das klassische Wiener Gründerzeitzinshaus erfreut sich in jüngerer Zeit verstärkt auch ausländischer Beliebtheit“, weiß Richard Buxbaum, Leiter Wohnimmobilien bei Otto Immobilien. Wobei diese aber oft das Nachsehen haben, wie Rohr es treffend formuliert: „In der Zeit, die ich brauche, um einem ausländischen Neueinsteiger die Absurditäten des Mietrechtsgesetzes (MRG) zu erklären, ist das Zielobjekt in der Regel bereits dreimal an österreichische Profis verkauft.“ Zumal die internationalen Investoren zumeist Renditevorstellungen „von fünf Prozent aufwärts haben, die zumindest in Wien keinesfalls erfüllbar sind“, sagt Rohr und ergänzt scherzhaft: „Also erfüllbar sind sie schon, aber nur, wenn man die Rendite auf zwei bis drei Jahre hochrechnet.“ Für jene Investoren, die sich mit den Wiener Gegebenheiten „abfinden“ und Sicherheit suchen, ist das Investment aber genauso interessant wie für heimische.

Ausschlaggebend für den Markt sind sie aber nicht, das sind vielmehr die lokalen Akteure. Diese schätzen die besondere Qualität und das Potenzial in den meisten Fällen viel höher ein und sind daher auch bereit, höhere Kaufpreise zu zahlen als internationale Anleger und Entwickler. 3SI-Geschäftsführer Schmidt beobachtet daher „viel mehr österreichische Käufer auf dem Markt, und zwar aus allen Gruppen – Private, Stiftungen, Industrielle.“ Da die Nachfrage weiter steigt und das Angebot zunehmend knapper werde, rechnet er mit steigenden Preisen: „Und ich denke, das wird die nächsten Jahre so anhalten.“ Tatsächlich sind komplette Zinshäuser ein dermaßen rares Gut geworden, dass die Investoren bereit sind, Abschläge bei den Renditen in Kauf zu nehmen, nur um keine lästigen Miteigentümer zu haben. „Man will ja auch seine Kunst oder seine Juwelen nicht teilen, und am Ende des Tages sind die Wiener Zinshäuser genau das: Kunstwerke, die es zu erhalten gilt“, meint Rohr.