In der Stadt sieht es wenig rosig aus, während die Ferienhotellerie ein Zwischenhoch erwarten darf. Die generelle Marktlage ist fragil, Investoren und Entwickler sind im Zustand der Unsicherheit - der noch bis bis 2024 anhalten könnte.
Urban Jungle", so lautet das Motto eines Stadthotels in Wien, das am Standort Rechte Wienzeile 87 im Frühjahr 2022 fertiggestellt werden soll. Hinter dem Konzept des von JP Immobilien entwickelten Hotels Indigo Vienna Naschmarkt steckt der Leitsatz der Marke IHG Hotels: "Reisen wie ein Entdecker, übernachten wie ein Einheimischer". In Wien Margareten soll das neue Haus die Umgebung widerspiegeln, umgesetzt mit einer Mischung aus kleinen Gärten und grünen Innenhöfen, modernem Design sowie Restaurants und Bars, die allen, nicht nur Hotelbesuchern, offenstehen.
Unsichere Stadthotellerie
Ob das Konzept aufgeht, wird sich zeigen. Bemerkenswert daran ist die Entscheidung zur Entwicklung eines Hotels im dicht besiedelten Stadtgebiet - in einer Zeit, in der es um die Stadthotellerie eher bescheiden bestellt ist. "Die Lage sieht alles andere als rosig aus. Der Markt ist insgesamt weiterhin von einer großen Unsicherheit geprägt", sagt Martin Schaffer, Geschäftsführer und Partner von MRP Hotels, und weiter: "Städte sind im hohen Maße vom interkontinentalen Tourismus und Geschäftstourismus abhängig. Internationale Reisen sind vollkommen zum Erliegen gekommen, der Geschäftstourismus bewegt sich weiterhin auf niedrigem Niveau. Auch wenn einige wenige Hotels im Luxussegment eine sehr hohe Auslastung haben, so liegt der Schnitt trotzdem nur bei drei bis maximal zehn Prozent."
Entsprechend ruhig zeigt sich laut MRP Hotels das erste Halbjahr 2021, was das Transaktionsvolumen auf dem Hotelimmobilienmarkt angeht. Gerade zwei nennenswerte Verkäufe im gesamten urbanen D-A-CH-Raum konnten verzeichnet werden: "Im Gegensatz zu vielen internationalen Experten sind wir der Ansicht, dass es auch im zweiten Halbjahr zu keinem rasanten Anstieg der Transaktionen oder Portfoliobereinigungen kommen wird", sagt Schaffer.
Ferienhotellerie im Aufwind
Geradezu konträr präsentiert sich die Lage bei Transaktionen in der Ferienhotellerie. "Investoren sind weiterhin verstärkt an österreichischen Feriendestinationen interessiert, da diese bekanntlich besser durch die Krise kamen", sagt Simon Kronberger, Director Austria & CEE beim Hotelimmobiliendienstleister Christie & Co. - und führt beispielhaft den Verkauf des Hotels Schloss Pichlarn in Aigen im Ennstal oder des Sporthotels Fontana in Fieberbrunn an, beides im Frühjahr 2021. Bei Christie & Co. bemerkt man zudem eine allgemeine Verschiebung innerhalb der Käuferprofile. Waren es in den vergangenen Jahren oft deutsche institutionelle Investoren, waren in den vergangenen Monaten vor allem lokale Projektentwickler und Investoren aktiv. Grundsätzlich gute Nachrichten für die Ferienhotellerie hat auch Schaffer: "Mit Aufhebung der touristischen ,Travel Bans' profitieren jene Regionen, auf denen traditionell der Fokus der regionalen und Inlandsnachfrage liegt." Die Auslastungszahlen seien beeindruckend und erreichen zum Teil mehr als 90 Prozent. Mit völliger Entspannung nach der Coronakrise sollte laut MRP Hotels aber noch nicht gerechnet werden. Durch die Abhängigkeit vom aktuellen Infektionsgeschehen und dem Risiko neuer Restriktionen bleibt selbst die Ferienhotellerie noch ein fragiles Segment.
Warten auf 2024
Mit nachhaltigen Auswirkungen der Coronakrise rechnet Daan Bakkenes, Investmentexperte bei Colliers Österreich: "Hotelentwickler und Investoren werden reagieren und innovative Konzepte wie die gemischte Nutzungsform bei Hotels erweitern. Diese Weiterentwicklungen helfen Betreibern, ein kosteneffizientes Management der Objekte zu sichern, und wirken sich positiv auf ROI und Investment für Investoren und Entwickler aus." Die Erholung des europäischen Hotelmarktes werde in den nächsten Jahren voraussichtlich vor allem vom Inlandstourismus abhängig sein. "Die Gästewünsche und -erwartungen werden die Innovationen in dem Sektor weiter vorantreiben und Umwelt, Nachhaltigkeit und Regionalität an Bedeutung gewinnen", meint Owen Pritchard, Executive Director and COO EMEA Hotels bei CBRE. Mit einem Marktniveau von vor der Pandemie rechnet CBRE frühestens ab 2024.
