Der Wunsch nach dem Wohnen im Grünen wertet Mikrolagen auf.
Grundsätzlich gilt die Regel, dass sich wahre Toplagen kaum verändern. Manche halten sich buchstäblich über Jahrtausende, dazu gehören in Wien beispielsweise die Tuchlauben, die urkundlich schon 1289 erstmals erwähnt wurden. Um aus der Liga der Einserlagen ab- oder in diese aufzusteigen, braucht es aber gewisse Paradigmenwechsel.
Es braucht Großes
Etwa die Entwicklung von beschaulichem Pferdekutschen- hin zum Autoverkehr, der das Wohnen an manchen Hauptstraßen weniger attraktiv gemacht hat; oder die (Re-)Entwicklung ganzer Grätzel, in denen neue Prestige-Projekte den Nachzug entsprechender Gastronomie und Einkaufsmöglichkeiten auslösen, wie es etwa das Goldene Quartier oder der Börseplatz für das Textilviertel geleistet haben. Aber auch Pandemien können das Gefüge zumindest beeinflussen, wenn nicht gravierend verändern.
Das ist derzeit etwa im 13. Bezirk spürbar. In der vergangenen Dekade war der einstige grüne Prestigebezirk (geografisch, nicht politisch) in eine Art Dornröschenschlaf verfallen und auch preislich deutlich hinter den anderen Grünlagen zurückgeblieben.
Im Vergleich zum 18. und 19. tat sich hier wenig bis gar nichts, und die Quadratmeterpreise lagen bis zu einem guten Drittel unter jenen in Währing und Döbling. Neben der Tatsache, dass kaum etwas auf den Markt kam, lagen die Gründe auch in der Anbindung an den Ersten: Mit dem Auto war die Fahrt stauanfällig, und die öffentliche Anbindung ließ abseits der U4 zu wünschen übrig. Faktoren, die jetzt wieder in den Hintergrund getreten sind, wie Peter Havlik, Geschäftsführender Gesellschafter von Piment Immobilien, beobachtet: „Vor Corona war die Frage: ,Wie schnell bin ich in der Stadt?‘, jetzt ist alles Grüne in der näheren Umgebung enorm wertvoll geworden“, weiß der Makler und Entwickler. Auch den Wunsch nach Nahversorgern in fußläufiger Entfernung erfülle Hietzing mit seiner „Struktur kleiner Dorfplätze“.
Peter Marschall, Inhaber von Marschall Immobilien, stellt ebenfalls fest, dass sich der 13. „wieder ein bissl erfangen hat. Mir kommt vor, dass der Bezirk durch den Turbo der Pandemie wieder mehr an Fahrt aufgenommen hat“, meint der Makler.
Frischer Wind in Hietzing
Sichtbar wird diese Entwicklung durch das Auftauchen verschiedenster neuer Bauträger-Projekte, die man lang vergeblich gesucht hat. „Nachdem viele Jahre nur Villen parifiziert und abverkauft wurden, entstanden in den vergangenen zwölf bis 18 Monaten wieder Neubauprojekte“, so Havlik. Dazu gehört etwa das Crowned by Chipperfield in der Hanselmayergasse, das im Herbst 2022 fertiggestellt werden soll. Genau wie ein neues Projekt an der Jagdschlossgasse 21–25, wo bis Ende 2023 insgesamt 63 luxuriöse Wohnungen in dem herrschaftlichen Gebäude sowie drei neue Baukörper im Park entstehen sollen.
Auch in die direkte Nachbarschaft schwappt die Nachfrage bereits über, berichten die Makler. So habe die Nachfrage nach Premium-Objekten im 14. angezogen – obwohl das Wiental nach wie vor eine fast unüberwindliche Grenze zwischen den beiden Bezirken darstellt. „Was sich im 16. und 17. schon länger beobachten lässt, sieht man jetzt auch im 14. Bezirk“, sagt Marschall. „Dort gibt es in manchen Lagen sehr gute Objekte, deren Adresse zwar noch nicht so gut ist wie im 13. beziehungsweise 18./19. – die Wohnqualität ist es aber allemal.“ Für Havlik zählt dabei besonders der Wolfersberg zu den Aufsteigern.
Auch bei den Lagen innerhalb der Neubauprojekte in den Grünlagen hat sich seit Corona ein Wechsel vollzogen: Die Zeiten, in denen die unteren Wohnungen die günstigsten waren, sind vorbei. Wurde der Begriff „Gartenwohnung“ einst als Synonym für „ganz unten“ empfunden, sind diese jetzt wieder deutlich stärker nachgefragt – und entsprechend teurer. „Inzwischen sind die Gartenwohnungen mit den mittleren Etagen preislich gleichgestellt“, weiß Havlik.
Am Wasser und um die Türme
In der Stadt spielen die Stockwerke an manchen Lagen eine besonders große Rolle: in den neuen Towers, die inzwischen Gestalt annehmen und auf ihr Umfeld abfärben. „Beim Marina Tower ist die Hülle fertig, und das Projekt geht sehr gut, auch wenn es sich eher von unten nach oben füllt“, berichtet Elisabeth Rohr, Inhaberin von Rohr Real Estate. Ganz ähnlich stelle sich die Situation in den Danube Flats dar, so die Maklerin: „Grundsätzlich tun die neuen Projekte Wien extrem gut, da wir dadurch viel internationaler geworden sind.“ Außerdem bedienten die Türme einen weiteren Trend in Sachen Luxuslagen: jenen hin zum Wasser. „Der Kreis rund um die Alte Donau im 22. Bezirk wird immer größer, und die Preise steigen dort enorm“, beobachtet etwa Marschall. Was auch für den zweiten Bezirk gilt, der nach wie vor auf dem Weg in die Liga der absoluten Top-Lagen beziehungsweise rund um den Karmelitermarkt dort bereits angekommen ist.
Augarten und Nordbahnhof
„Rund um den Augarten gibt es ebenfalls viel Nachfrage, dort ist aber eher die Knappheit des Angebots an Grund oder Häusern, die man Richtung Residential Luxus entwickeln könnte, das Thema“, berichtet Havlik. Weshalb in Zukunft wieder neue Teile des Zweiten gute Chancen hätten, begehrte Adressen aufzuweisen, wie Marschall prognostiziert. „Durch gute Nachfrage werden immer mehr einstige 1B- und 1C-Lagen zu 1A-Lagen“, so der Makler. So werte derzeit etwa das Nordbahnviertel als größtes Stadtentwicklungsprojekt Europas diese einst so gar nicht gefragte Gegend enorm auf. „Damit wird sich irgendwann der Luxus auch in der Gegend zwischen dem Karmeliterplatz und dem Nordbahnviertel ausweiten – denn irgendeiner traut sich dann“, kennt er die Mechanismen, die die Geburt neuer Toplagen auslösen können. (SMA)
AUF EINEN BLICK
Die neuen Wohnwünsche der Wiener nach den Lockdowns befördern manche Lagen in eine höhere Liga und wecken andere aus dem Dornröschenschlaf.
Zu letzterer Kategorie gehört Hietzing, in dem sich nach längerer Stille auch im Projektbereich wieder etwas tut. Interessanter werden neben manchen Lagen im 16. und 17. Bezirk, die schon vor Corona in den Fokus gerückt waren, zudem einige Mikrolagen im 14. Bezirk, beispielsweise am Wolfersberg.
("Die Presse", Print-Ausgabe, 06.11.2021)