Wohnen, Arbeiten, Freizeit – Bauträger setzen heute auf gemischte Nutzung. Aber nicht überall ergibt das Sinn.
In ganz Wien werden derzeit Stadtquartiere entwickelt: Viertel Zwei, D-City, TwentyTwo, Muthgasse oder das Village im Dritten. Die meisten haben sich die Durchmischung mit Wohnen, Arbeiten und Freizeit auf die Fahnen geschrieben – und scheinen zu halten, was sie versprechen.
Doch es gibt auch Ausreißer, für die der Wohnbau eine untergeordnete, wenn überhaupt eine Rolle spielt. Dazu zählt beispielsweise das TwentyOne in Floridsdorf, eines der letzten Gewerbegebiete in zentraler Lage in Wien.
Auf einer Grundstücksfläche von rund 50.000 Quadratmetern entstehen fünf Hubs, die sich den Themen Innovation, Student, Office, Hotel und dem ergebnisoffenen Begriff „Central“ verschrieben haben. Andere Gewerbeparks sind eher am Stadtrand oder in Stadtnähe angesiedelt, wie der im Süden gelegene Walter-Business-Park. Wobei Letzterer Interessenten ein sehr spezielles Produkt bietet – nämlich Büroflächen in Verbindung mit Lagerflächen, in variablen Größen und mit vielfältigen Kombinationsmöglichkeiten.
Wohnbauten sucht man dort vergeblich und sie sind auch nicht intendiert. Das Gleiche gilt für die Airport City am Flughafen Schwechat. Die Entwicklung des Immobilienstandortes Flughafen zu einer multifunktionalen Airport City ist ein zentrales Element der Flughafenstrategie. Wohnungen lassen sich an solchen Infrastrukturknotenpunkten aber eher schwer vermarkten.
Spezialisiert auf Gewerbe
Für das innerstädtische Projekt TwentyOne gilt das alles nicht – und dennoch hat man sich dazu entschlossen, auf Wohnbauten zu verzichten: „Für uns war Wohnen nie ein Thema, da wir keine Wohnungsentwickler sind“, erklärt Anton Bondi, Geschäftsführer von Bondi Consult und Mastermind hinter dem Projekt.
Wobei es für ihn ein Leichtes gewesen wäre, einen attraktiven Wohnbauträger in „sein“ Quartier zu bekommen. Warum aber auch? „Angrenzend an das TwentyOne entstehen auf den Siemens-Äckern bereits einige große Wohnbauprojekte“, unterstreicht Bondi die Entscheidung.
Eine ähnliche Situation hatte sich bereits beim Projekt TownTown im dritten Bezirk ergeben, das ebenfalls als reiner Business-Distrikt konzipiert wurde. Die Wohnbauten entstanden im weiteren Verlauf rund um die sogenannte Business-Stadt. Bondis Überlegungen dazu: „Es war unser Plan, von Beginn an einen idealen Nutzungsmix zu schaffen, der einerseits das Optimum aus der bestehenden Widmung herausholt und andererseits mit den angrenzenden Wohnbauprojekten eine Symbiose der verschiedenen Nutzungen eingeht.“
Beim TwentyOne kam laut Bondi ein weiterer Aspekt dazu: Das Areal ist eines der letzten großen zusammenhängenden Gewerbegebiete mit Industriewidmung beziehungsweise Widmung als Betriebsbaugebiet innerhalb der Stadt. Die Umwidmung einer Baufläche für einen Wohnbau in einem Areal mit Industriewidmung erschien letztlich dann doch zu komplex. Dass sich die Gewerbeflächen auch ohne Wohnkonzept vermarkten lassen, zeigt sich an der Nachfrage. Diese sei groß, berichtet Bondi, insbesondere für die Laborflächen. „Das bestätigt die Richtigkeit unseres Ansatzes.“ Der Bauabschnitt „Service Hub“ wurde bereits im Sommer vergangenen Jahres an das IT-Unternehmen Interxion verkauft.
Blick nach Berlin
Trotz allem handelt es sich hierbei um eine Ausnahme. Will man im innerstädtischen Bereich etwas Vergleichbares finden, muss man schon über die Grenzen schauen. Ein Beispiel ist das GoWest, ein modernes Gewerbegebiet, das derzeit auf dem Gelände der alten Reemtsma-Zigarettenfabrik in Berlin-Schmargendorf entsteht.
Das Grundstück liegt verkehrsgünstig an der Stadtautobahn und ist umgeben von urbaner Struktur: Wohn- und Verwaltungsgebäude, Handel und Gewerbe. „Unser Anspruch ist es, mit dem GoWest ein in mehrfacher Hinsicht besonderes Projekt zu schaffen“, erklärt der verantwortliche Projektentwickler, Stephan Allner, Geschäftsführer der Wohnkompanie Region Berlin.
So soll das einstmals abgeschirmte Fabrikgelände für die Stadtgesellschaft geöffnet und sowohl in städtebaulicher und soziokultureller, aber auch in ökologischer Hinsicht als zukunftsfähiges Gewerbequartier umgesetzt werden. Wohnen ist dabei kein Thema, denn Wohnbauten gibt es rundherum genug.
