Mit dem Boom des Onlinehandels steigen auch die Anforderungen an eine neue Generation von Lagerflächen.
Moderne Logistikimmobilien sind begehrter denn je – sowohl bei Nutzern als auch Investoren. „Die Situation ist extrem dynamisch“, sagt Franz Kastner, Teamleader Industrial & Logistics bei CBRE Österreich. Die Nachfrage sei riesig, die Verfügbarkeit jedoch gering. „Wir reden von einer Leerstandsquote von einem Prozent“, betont Kastner. Die Klassiker seien die sogenannten Big Boxes, erklärt der Experte, Standardlager mit zehn bis zwölf Metern lichter Raumhöhe und entsprechender Bodenlast. Diese würden für 80 bis 85 Prozent aller Unternehmen passen. Nicht jedoch für viele E-Commerce-Anbieter oder Paketdienstleister. „Die Pakete werden dort oft mit großen Lkw angeliefert, auf Sortiermaschinen gepackt und von dort auf Zustellerfahrzeuge verladen“, erläutert Kastner. Entsprechend unterschiedlich seien die Vorgaben für Tore und Höhen.
„Und man braucht natürlich eine entsprechende Anzahl von Zufahrten“, ergänzt Christian Vogt, Geschäftsführer von DLH Real Estate Österreich, die sich auf die Entwicklung moderner Logistik-Immobilien spezialisiert hat. War lange Zeit ein Lkw-Tor pro 1000 Quadratmetern Hallenfläche Standard, gilt mittlerweile ein Loading Deck pro 700 bis 800 Quadratmetern als Minimum. Gleichzeitig würden ausreichend Warteplätze für die Transportfahrzeuge benötigt, da nicht alle gleichzeitig be- und entladen werden können.
Online braucht Flexibilität
Der Onlinehandel verändert zudem die Kommissionierung: Neben Paletten-Lagerflächen sind zunehmend Kleinteillager gefragt. Dort werden die Waren nicht nur gelagert, sondern auch für den Verstand bereit gemacht. Eine Tätigkeit, die im Gegensatz zu den oft nahezu vollautomatisierten Palettenlagern derzeit noch mitarbeiterintensiv ist.
Bei vollautomatisierten Lagerhallen gibt es besondere Anforderungen an die Böden: „Damit die Roboter fahren können, muss der Boden vollkommen glatt sein“, erläutert Vogt. Höhere Ansprüche werden zudem an die Helligkeit gestellt: „Vom Gesetz her sind gewisse Belichtungsflächen vorgeschrieben“, darüber hinaus seien Sichtbeziehungen zwischen den Wänden erforderlich.
Ein wesentlich größeres Augenmerk als früher werde mittlerweile auf die Mitarbeiterzufriedenheit gelegt, berichtet Vogt: „Ich war 20 Jahre in der Logistikbranche tätig und habe dabei – außer im Sommer – jeden Tag gefroren“, erzählt er. Damit sei es heute vorbei: „Der Wohlfühlfaktor muss spürbar sein, nicht nur eine leere Worthülse.“ Dazu sollen bei neuen Projekten unter anderem hochwertige Büros und Pausenräume beitragen, die in der Regel auf sogenannten Mezzaninflächen oberhalb des Lagers oder bei den Ein- oder Ausfahrtsrampen angebracht werden.
Für Entwickler wie Nutzer immer bedeutsamer wird das Thema Nachhaltigkeit. Das beginne bereits bei der Wahl der Baumaterialien und beim Baustellenmanagement, betont Vogt: „Ziel muss es sein, sowohl den Ablauf als auch die Ver- und Entsorgung der Baustelle so ökologisch wie möglich zu gestalten.“ Regenwasserauffangbecken zur Erzeugung von Brauchwasser gehören genauso dazu wie die Begrünung der gesamten Anlage, um die Bodenversiegelung zu reduzieren.
Bei der Energieversorgung hingegen steht Fotovoltaik ganz oben auf der Agenda. Zudem gewinne das Thema E-Mobilität zunehmend an Bedeutung, berichtet der Experte: „Zumindest die Voraussetzungen für die Errichtung von Ladestationen für Elektrofahrzeuge aller Art müssen heutzutage gegeben sein.“
E-Mobility im Fokus
Einer, dem das besonders am Herzen liegt, ist Maurice de Beurskens, Geschäftsführer des Onlinesupermarktes gurkerl.at. „Wir brauchen viel Strom, da wir auf Elektrofahrzeuge umstellen“, sagt er. 150 bis 200 Elektrofahrzeuge seien derzeit pro Standort vorgesehen. „Eine Standardhalle verfügt über ein Megawatt, aber das reicht nur für die Halle. Für die Fahrzeuge brauchen wir noch einmal die Hälfte mehr“, betont de Beurskens. Aktuell verfügt der Online-Supermarkt über eine rund 6000 Quadratmeter große Logistikhalle im Süden Wiens, die Vorbereitungen für den Bau einer zweiten im Norden der Bundeshauptstadt laufen. „Daneben haben wir zwei Minilager in der Innenstadt“, berichtet der Geschäftsführer. Dort laufe derzeit ein Testprojekt, um Kunden mit E-Fahrrädern zu beliefern.
Minilager mit Flächen von 200 bis 300 Quadratmetern in Innenstädten sind generell für Blitzlieferdienste ein Thema. Nicht immer zur Freude der Anrainer, die sich durch An- und Auslieferung immer wieder gestört fühlen.
("Die Presse", Print-Ausgabe, 17.11.2021)
