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Erfolgreich in Wohnungen investieren

Live aus dem Styria Headquarter in Graz diskutierten: (v. l. n. r.) Walter Neumann (Valuita GmbH), Friedrich Möstl (Deloitte Wirtschaftsprüfung Styria GmbH), Madlen Stottmeyer („Die Presse“), Sascha Verovnik (Scherbaum Seebacher Rechtsanwälte GmbH) und Stefan Koller (PERICON GmbH). 
Live aus dem Styria Headquarter in Graz diskutierten: (v. l. n. r.) Walter Neumann (Valuita GmbH), Friedrich Möstl (Deloitte Wirtschaftsprüfung Styria GmbH), Madlen Stottmeyer („Die Presse“), Sascha Verovnik (Scherbaum Seebacher Rechtsanwälte GmbH) und Stefan Koller (PERICON GmbH). (c) Martin Wiesner
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Diskussion. Immobilien-Anleger stehen immer häufiger vor der Entscheidungsfrage: Anlegerwohnung oder Bauherrenmodell? Eine hochkarätige Expertenrunde lieferte im virtuellen Talk Antworten.

Mit der Gesundheitskrise und der Inflation steigt das Bedürfnis der Menschen nach sicheren, gewinnbringenden Veranlagungen. Immobilien stehen hoch im Kurs. Speziell die sogenannte Vorsorge- bzw. Anlegerwohnung ist sehr beliebt. Immer mehr Investoren interessieren sich aber auch für ein Bauherrenmodell. Was unterscheidet das Bauherrenmodell von der Anlegerwohnung? Für welchen Anlegertyp eignet sich welches Investment besser? Welche steuerlichen und rechtlichen Themen sind zu beachten?

Um diese Fragen zu beantworten, lud die Presse gemeinsam mit Investment Berater PERICON zur hochkarätig besetzten Podiumsdiskussion: „Anlegerwohnung oder Bauherrenmodell – wie investiert man erfolgreich in Wohnimmobilien?“ Das Gespräch aus dem Styria Headquarter in Graz wurde als Livestream übertragen. „Presse“-Wirtschaftsredakteurin Madlen Stottmeyer begrüßte als Moderatorin am Podium Stefan Koller, Geschäftsführer der PERICON GmbH, Friedrich Möstl, Partner von Deloitte Wirtschaftsprüfung Styria GmbH, Walter Neumann, Geschäftsführer der Valuita GmbH und Sascha Verovnik, Partner von Scherbaum Seebacher Rechtsanwälte GmbH.

Die Wesenszüge

Bei der Vorsorge- bzw. Anlegerwohnung erwirbt der Investor eine Eigentumswohnung zum Zweck der Vermietung, um damit passives Einkommen aus der Vermietungstätigkeit zu erzielen. Beim Bauherrenmodell hingegen investiert der Investor, bzw. der „Bauherr“, in die Neuerrichtung oder Sanierung von Altbauten. Man kauft ideelle Anteile. „Ich beteilige mich am Haus in Prozenten“, konkretisierte Immobilienexperte Neumann. „Ich kaufe zwischen ein und hundert Prozent von einer Immobilie. Bei der Anlegerwohnung erwerbe ich dagegen eine parifizierte Einheit.“

Das sei laut Neumann auch ein Grund für die Beliebtheit von Anleger- bzw. Vorsorgewohnungen. „Österreicher sind ‚Wohnungsdenker‘. Sie möchten ihre eigenen vier Wände spüren und sehen. Mit einem Anteil von einem Haus können sie dagegen weniger anfangen.“
Das klassische Bauherrenmodell bedingt eine langfristige, steuerlich genutzte Vermietungsabsicht bzw. ist mehr eine Beteiligung an einem Zinshaus, und somit stellt sich die Frage nach Eigennutzung gar nicht. „Das mag im ersten Moment abschreckend klingen, aber es sollte ja das Ziel Kapitalanlage im Vordergrund stehen“, sagte PERICON-Geschäftsführer Koller. „Es geht darum, Geld alternativ zu anderen Sparformen zu veranlagen. Eine professionelle Investition, um Vermögensaufbau zu erzielen.“ Der Vorteil: Man kann beim Bauherrenmodell bereits mit einem relativ kleinen Anteil an der Immobilie eine Rendite erzielen.

Steuerliche Verluste nutzen

Als Bauherr kann man neben der beschleunigten Abschreibung auf die Sanierungs-/Baukosten auch bestimmte andere Kosten wie bswp. Konzeptions- und Beratungskosten oder andere Dienstleistungen, die für eine Umsetzung notwendig sind, als Werbungskosten sofort steuerlich absetzen. In Kombination entstehen dadurch höhere Verluste in der Bauphase. Koller lag daran, das Wort „Verluste“ ins rechte Licht zu rücken. „Wir sprechen von steuerlichen Verlusten und nicht Liquiditätsverlusten. Im Gegenteil: Die Liquidität ist höher, weil die Mieterlöse durch die hohen Abschreibungen de facto steuerfrei gestellt werden. Was tatsächlich dem Investor zufließt und bleibt, ist mehr bis doppelt so viel wie bei einer normalen Vermietung.“

„Die meisten Bauherrenmodelle sind so kalkuliert, dass die Kreditlaufzeit bei 15 Jahren liegt. Es gibt aber immer öfter Möglichkeiten einer 100 %-Eigenmittelfinanzierung.“

Walter Neumann, Valuita


Normalerweise übersteigen die steuerlichen Verluste die Einkünfte zumindest für 15 Jahre, wodurch ein Bauherr die „verbleibenden Verluste“ mit seinen anderen Einkünften gegenrechnen kann und dadurch seine Einkommenssteuerlast reduziert. Steuerberater Möstl ergänzt aus seiner Erfahrung: „Gerade bei Personen in höheren Einkommenssteuerklassen lassen sich diese Steuervorteile ideal verwerten. Man könnte auch sagen, die Anlaufverluste wirken wie eine Altersvorsorge: In der ertragreichen Zeit mindert es die Steuerprogression. Später, in der Pension, wenn man mit niedrigerem Einkommen auskommen muss, erhält der Bauherr Mieterträge, die sogar mit einem geringeren Steuersatz versteuert werden können.“

Beschleunigte Abschreibung

Normalerweise ist bei Wohnimmobilien nur ein steuerlicher Absatz von 1,5 Prozent auf 67 Jahre möglich. Beim Bauherrenmodell kann man dagegen recht hohe steuerliche Effekte durch die sogenannte 15tel AfA nutzen. Das ist eine schnellere Abschreibung von Bau- und Sanierungskosten und erlaubt, dass Aufwendungen, wie zum Beispiel für Instandsetzung oder für Denkmalschutz, innerhalb von 15 Jahren steuerlich abgeschrieben werden können. Möstl fasste in weitere Folge die Hauptvorteile und Unterschiede zur Anlegerwohnung zusammen: „Die günstige und somit sichere Vermietung durch die Förderungen und die beschleunigte Abschreibungsmöglichkeit auf die Baukosten.“

„Es gibt keinen Fixpreis beim Bauherrenmodell, daher ist der Anleger auf professionelle Anbieter angewiesen. Das Risiko erhöhter Baukosten trägt man mit. Dieses Risiko hat man bei der Anlegerwohnung nicht.“

Sascha Verovnik, Scheerbaum Seebacher


Jedoch warnten die Experten, dass die steuerlichen Effekte nicht die Hauptmotivation für das Bauherrenmodell darstellen sollten. „Dann sieht man nur noch den Steuervorteil und nicht mehr die Immobilie dahinter“, sagte Koller. „Ein Vorurteil gegenüber Bauherrenmodellen liegt in der Annahme, dass sie oftmals überteuert wären und man vorrangig wegen des Steuervorteils investieren würde. Natürlich gibt es auch in dem Bereich überteuerte Projekte und Anleger, die nichts hinterfragen.“ Deshalb empfiehlt Koller als Investment-Profi eine einfachere Blickweise: „Man sollte sich ausführlich beraten lassen, die Kalkulation zumindest dem Grunde nach verstehen und an die Immobilie auch ohne das Steuermodell glauben können, dann ist man auf einem guten Weg.“

Langfristige Investition

Natürlich hat jede Anlageform auch Nachteile. Dem Anleger sollte klar sein, dass ein Bauherrenmodell eine langfristige Investition darstellt und man somit lange gebunden ist. „Bei einem vorzeitigem Verkauf muss man je nach Zeitpunkt auch mit echten Verlusten rechnen, sofern man innerhalb der steuerlichen Fristen veräußert“, warnte Möstl. Die Experten raten daher dringend zur gründlichen Liquiditätsplanung und gegebenenfalls am Anfang mehr Eigenkapital zur Verfügung zu stellen. Andererseits gibt es auch das gegenteilige Extrem: „Viele Investoren verbinden das Bauherrenmodell traditionell mit 20 bis 25 Jahre gebundenem Kapital, aber für Barzeichner (100 Prozent Eigenmittel) rechnet sich ein solches Investment auch im Verkaufsfall bereits nach rund 10 Jahren. Das ist nicht nur eine Alternative zur Anlegerwohnung, sondern auch zu Wertpapier-Veranlagungen“, sagte Koller. „Um die Rendite zu erzielen, die man bei Bauherrenmodellen erzielen kann, muss man bei Wertpapieren schon in den risikofreudigen Bereich gehen.“

„Aber Risiko ist nicht gleich Risiko. Investiert man in einem weit und gut vorbereitetes Projekt eines professionellen Anbieters, ist das Risiko in der Regel gering.“

Stefan Koller, PERICON

Organisationsaufwand

Rechtsanwalt Verovnik brachte noch einen wichtigen Punkt ins Spiel: Bei jeder Immobilie kommen viele Themen auf den Immobilienbesitzer zu, von der Vermietung über Reparaturen bis hin zu juristischen Angelegenheiten. „Bei einem klassischen Beteiligungsmodell ist der organisatorische Aufwand für den Investor gering“, meinte Koller. „Einerseits, weil man nur prozentualer Mitbesitzer eines Hauses ist, aber vor allem, weil beim Bauherrenmodell ein professionelles Management dahinterstehen sollte, dass die gesamte Verwaltung und Betreuung übernimmt.“ Die wenigsten Anleger wollen auch noch Hausmeister- oder Sanierungsaufgaben übernehmen. In der Regel stimmen die Bauherren ab und vergeben dann Aufträge gegen Honorar. „Trotzdem verlangt das Bauherrenmodell vom Investor anfangs mehr Aufmerksamkeit – man sollte verstehen, in was man investiert“, räumte Verovnik ein. „Das einfacher konzipierte Modell ist die Anleger- bzw. Vorsorgewohnung. Das Bauherrenmodell ist vertraglich aufwendiger. Man sollte eine ordentliche Beratung bekommen und nur mit professionellen Partnern arbeiten. Wenn man sich mit diesem System nicht wohlfühlt, sollte man die Finger davon lassen.

Win-Win-Win-Effekt des Bauherrenmodells

Für die Experten hat ein Bauherrenmodell drei Profiteure:

1. Mieter: Bei den meisten Bauherrenmodellen sind die Mieten aufgrund der Förderungen gedeckelt. Das schafft leistbares Wohnen und eine hohe Nachfrage.
2. Anleger: Gleichzeitig profitieren Anleger von einer hohen Auslastung und Förderzuschüssen, die in Verbindung mit den Steuereffekten eine gute Rentabilität versprechen.
3. Öffentliche Hand: Bauherrenmodelle spielen eine wesentliche Rolle bei der Erhaltung und Nachverdichtung von Ortskernen und entlasten die öffentliche Hand bei ihrer Aufgabe, leistbares Wohnen zu gestalten.

Mehr unter: www.pericon.at

Information

Der Talk fand auf Einladung von „Die Presse“ statt und wurde finanziell unter stützt von PERICON GmbH.