Wohnen statt lagern, urlauben statt arbeiten: Überlegungen und Konzepte zur Umnutzung bestehender Flächen gewinnen immer mehr an Bedeutung. Einige Beispiele in Wien.
Als die vier Gasometer 1896 in Wien Simmering errichtet wurden, dachte wohl niemand daran, dass in diesen einmal jemand wohnen würde. Rund 100 Jahre später wurde dann doch das Unwahrscheinliche Realität. In den alten Gasbehältern entstanden nicht nur Wohnungen, sondern auch ein Shopping Center und eine Veranstaltungshalle. Diese Verwendung des Wahrzeichens war um die Jahrtausendwende eine außergewöhnliche Neuerung. Mittlerweile sind sie zwar immer noch beeindruckend, aber nicht mehr die einzigen Immobilien, die in den vergangenen Jahren einer neuen Nutzung zugeführt wurden. Die Spielarten sind mannigfaltig, und nicht selten handelt es sich bei den umgenutzten Immobilien um Stilikonen, wie das Philips-Haus am Wienerberg oder die Tribünen zwei und drei der Krieauer Trabrennbahn. Die Zuschauertribünen wurden von Value One in ein Bürohaus umgebaut, in dem auch Red Bull Media House sein neues HQ aufgeschlagen hat.
Dynamischer Prozess
Der Trend zur Umnutzung zeigt auch den Wandel in der Gesellschaft. „Wir befinden uns hier erst am Beginn eines Prozesses, der den Markt nachhaltig prägen wird“, ist Thomas Belina, Geschäftsführer von Colliers in Österreich, überzeugt: „Nachhaltigkeit und die damit verbundene Umnutzung waren für die Immobilienbranche zwar noch nie ein Fremdwort, haben aber in den letzten Jahren eine unerwartet starke Dynamik bekommen.“ Nicht zuletzt durch Faktoren wie unvermietete Flächen, steigende Nachfrage nach Wohnimmobilien und auch die Pandemie. Belina nennt ein Beispiel: „Kreativ wurde man etwa beim Millennium Tower, bei dem leer stehende Büroflächen in ein Business-Hotel umgewandelt wurden.“ Das erhöhte nicht nur den Vermietungsgrad des Towers, sondern trug auch zur nachhaltigen Aufwertung des Standorts Handelskai bei. Das Philips-Haus am Wienerberg, eine Architekturikone der 1960er-Jahre, wurde 2014 ebenfalls einem grundlegenden Umbau unterzogen. Im ehemaligen Büro- und Verwaltungsgebäude des Konzerns entstanden 135 Wohneinheiten.
„Speziell Büroimmobilien, die stark veraltet und sanierungsbedürftig sind, werden – oft im Zuge eines Eigentümerwechsels – umgewidmet und in weiterer Folge entweder abgerissen und neu gebaut oder hochwertig saniert“, erklärt Andrea Dissauer, Geschäftsführerin von EHL Immobilien Management. Als Beispiel für einen Neubau nennt sie das Kayser am Franz-Josefs-Kai. Beim Kooperationsprojekt zwischen der ARE Austrian Real Estate und JP Immobilien werden neben einer Geschäftsfläche im Erdgeschoß rund 70 Wohnungen errichtet. Für hochwertige Sanierungen stehen zahlreiche Luxushotels entlang der Ringstraße, die aus Bürohäusern entstanden sind. Während der Trend zu Umwidmungen in Hotels aufgrund der Pandemie derzeit verhalten ist, „bleibt der in Wohnimmobilien aufgrund der starken Nachfrage ungebrochen hoch“, ergänzt ihr Kollege Bruno Schwendinger. Am Standort des ORF in der Argentinierstraße strukturiert Rhomberg Bau ein Bürogebäude als Wohngebäude um. Obwohl erst in der Bauphase, ist der Verkauf bereits abgeschlossen. Für fast alle Projekte spricht, dass sie sich zum Großteil in zentralen Lagen befinden und ein Alleinstellungsmerkmal besitzen. Eine ganz andere Form der Umnutzung, die noch vor Baubeginn stattgefunden hat, betrifft den Marina Tower. „Er wurde ursprünglich als Büro-Tower konzipiert, später aber umgewidmet und nun als Wohnturm realisiert“, sagt Dissauer.
Apropos Wohnen: Da beispielsweise urbaner Wohnraum tendenziell kleiner wird und häufig Stauraum fehlt, weisen insbesondere Selfstorage-Konzepte weiterhin großes Wachstumspotenzial auf, weiß Belina. Auch weitere innovative Konzepte wie „Grätzelhotels“ nutzten die Möglichkeit, längerfristig leer stehende Erdgeschoßflächen kostengünstig anzumieten, um diese gewinnbringend weiterzuvermieten.
Die Umnutzung hat aber in einigen Bezirken auch ihre Schattenseiten, wie Schwendinger bestätigt: „Durch die vielen Umwidmungen im ersten Bezirk wurde dem innerstädtischen Büromarkt viel Fläche entzogen.“ Aktuell ist hier ein Nachfrageüberhang zu verzeichnen, und wer auf der Suche nach Flächen ist, trifft auf ein überschaubares Angebot. „Einige größere Gesuche können aktuell aufgrund des eingeschränkten Angebots nicht bedient werden.“
Förderungen für Neunutzung
Aufgrund des wachsenden Onlinehandels, aber auch pandemiebedingt sind bei Geschäftsflächen Umnutzungen zu sehen, um sie den neuen Anforderungen anzupassen. Hierzu vergibt die Stadt Wien Förderungen, die dabei helfen, in weniger frequentierten Lagen spannende Konzepte zu etablieren. „Mit diesen Ideen wie beispielsweise Lieferdiensten im Gastro- oder Lebensmittelbereich, diversen Showrooms und E-Mobility schafft man es geschickt, Großflächen umzunutzen und dem Leerstand entgegenzuwirken“, sagt Elisa Stadlinger, Leitung Gewerbeimmobilien bei der Örag: „Ein tolles Beispiel ist die ehemalige Geschäftsfläche eines Drogeriemarktes in der Walfischgasse 10 im ersten Bezirk“, diese nutzt jetzt der Lieferdienst Mjam. Die Prokuristin der Örag ist überzeugt, dass besonders Showrooms und Stores mit neuen Konzepten und Umnutzungen künftig an Bedeutung gewinnen werden, „da Konsumenten auf diese Weise näher mit dem Produkt in Verbindung treten können“.
Nicht nur bei Förderungen sei die Stadt gefragt, sondern auch viel mehr bereits bei der Errichtung, sagt Michaela Mischek-Lainer, Allora Immobilien: „Ich wünsche mir für die Bauordnungsnovelle wieder mehr Möglichkeiten in Bau- und Raumordnung, die uns das zukunftsfitte, nutzungsneutrale Errichten und Umnutzen von Gebäuden erleichtern.“ Ginge es nach der Projektentwicklerin, „so sollten wir letztendlich im Neubau wirklich nur noch nutzungsneutrale Gebäude errichten“. Damit könnte man diese problemloser an neue Herausforderungen anpassen.
