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Wohnimmobilien

Leibrente: Liquid im Rentenalter

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Das knappe Angebot rückt ein Modell in den Mittelpunkt, das lange Jahre im Dornröschenschlaf war: die Leibrente. Dabei wechselt die Immobilie den Eigentümer, der Verkäufer bleibt jedoch weiter darin wohnen.

Grund und Boden sind angesichts der aktuellen Niedrigzinslage ein begehrtes Gut. Doch das Angebot an Immobilien ist knapp. Um das Vermögen trotzdem in als krisensicher geltenden Wohnimmobilien parken zu können, gewinnt ein Modell zunehmend an Interesse, das bisher zumindest hierzulande ein Schattendasein führte: die Leibrente. „Vor allem kapitalkräftige Privatpersonen setzen zunehmend darauf“, weiß Richard Fetscher, Eigentümer von Remax Donau-City-Immobilien, der hierfür mit Deaurea Immobilienverrentung kooperiert.

Verrentung versus Verkauf

Zwei Varianten seien möglich, erklärt dazu Rechtsanwältin Valentina Philadelphy-Steiner: „Das ist einerseits das klassische Verrentungsmodell.“ In diesem Fall verpflichte sich der Erwerber zur Zahlung einer in der Regel monatlichen oder jährlichen Rente an den Verkäufer – und zwar solang dieser lebt. Wobei die Erben auch über dessen Tod hinaus profitieren können: „Wenn man einen Mindestkaufpreis vereinbart hat und der Verkäufer stirbt, ehe dieser abbezahlt ist, muss die Rentenzahlung an den oder die Erben weitergehen. Oder es wird der Rest als Einmalbetrag ausbezahlt“, erläutert Philadelphy-Steiner, die ebenfalls ein steigendes Interesse an der Leibrente registriert. Berechnet wird die jeweilige Rente auf Basis des Kaufpreises, ihre Höhe basierend auf der statistischen Lebenserwartung mithilfe des Rentenrechners.
Wer den gesamten Kaufpreis auf einmal lukrieren will, dem steht andererseits der Verkauf gegen Wohnrecht offen. Letzteres allerdings bedeute, so Fetscher, dass der Kaufpreis geringer ausfalle. Denn das Wohnrecht des Verkäufers, das beispielsweise auf 20 Jahre oder unbefristet, also bis zum Tod desselben, gelten kann, muss entsprechend abgegolten werden. In der Regel wird dafür die ortsübliche Miete für den vereinbarten Zeitraum angenommen und vom Kaufpreis abgezogen. Wird ein unbefristetes Wohnrecht vereinbart, wird der Mietanteil auf Basis der statistischen Lebenserwartung berechnet. „In beiden Fällen haben die früheren Eigentümer künftig nur die Betriebskosten zu bezahlen“, sagt Fetscher. Wer für die etwaige Erhaltung und Instandsetzung des Objektes zuständig ist, bleibe dagegen Vereinbarungssache. „Aber meist nehmen das die Verkäufer auf sich“, erklärt Fetscher. Wichtig beim Leibrente-Modell seien jedenfalls die Vereinbarung einer Wertsicherung und die grundbücherliche Sicherstellung der Forderung. „Allenfalls auch Verzugszinsen für den Fall eines Zahlungsversäumnisses“, rät Rechtsexpertin Philadelphy-Steiner. Daneben müssten Verkäufer darauf hingewiesen werden, dass in diesem Fall sehr wohl Immobilienertragsteuer anfalle. „Diese würde nur dann entfallen, wenn der Verkäufer den Hauptwohnsitz in der Immobilie aufgibt. Aber nachdem er ja weiter darin wohnt und sie in der Regel als Hauptwohnsitz gilt, muss er sehr wohl eine solche zahlen“, ergänzt Fetscher.