Derzeit zieht es viele Filialisten in die Shoppingmalls am Stadtrand. Experten diskutieren, ob es bald wieder zu einer Trendumkehr kommen könnte.
Siedlungsbauten, Kilometer entfernt vom nächsten Zentrum. Überdimensionale Plätze in den Städten. Eine Handelsstruktur, rein auf Grundversorgung ausgerichtet: Wolfgang Richter, Geschäftsführer von RegioPlan, blickte anlässlich des „Expertenforums CEE“ vergangene Woche auf die Handelssituation in den Ländern Zentral- und Osteuropas nach dem Fall des Eisernen Vorhangs zurück. Damals war es kaum möglich, bestehende Immobilien zu nutzen – nicht zuletzt, weil unklare Besitzverhältnisse herrschten. Als Konsequenz entstanden viele Einkaufszentren auf der grünen Wiese. Mit den Folgen dieser Entwicklung beschäftigten sich beim Forum, das zum sechsten Mal von RegioPlan und Partnern veranstaltet wurde, Immobilienprofis und Handelsunternehmen.
Ein thematischer Schwerpunkt: der „Dauerbrenner“ Shoppingzentrum versus Einkaufsstraße. Bei großen Filialbetreibern gibt der Rechenstift die Richtung vor. Ging man anfangs vorwiegend in großstädtische Hauptstraßen, macht man nun wegen der steigenden Mieten gern für Nachmieter Platz. Heiko Gentner vom Modeunternehmen Mexx: „Für den Markteintritt und die Markenbildung war es gut, dort vertreten zu sein.“ Laufen langjährige Mietverträge aus, geht man nun aber eher in die Shoppingcenter am Stadtrand. Olaf Hornig von Tally Weijl, das rund hundert Filialen pro Jahr im Osten eröffnet, sieht es ähnlich. „Vergleicht man Profitabilität und Miethöhe, schneiden die Läden in den Shoppingzentren besser ab.“ Aniko Kostyal vom Kleiderstore Mango sieht einen anderen Vorteil von Shops in den Malls: „Es hat sich gezeigt, dass die Einnahmen stabiler sind, die Kunden dort auch in schlechteren Zeiten einkaufen.“
Alte Flächen, neue Shopkonzepte
Für Markus Pinggera, Expansionsleiter von Deichmann für die CEE-Ländern, haben die Innenstadtlagen einen weiteren Nachteil. Die baulichen Voraussetzungen seien in den alten Gebäuden zu schwierig. „Die Gestaltungsstandards unserer Läden lassen sich nur schwer in einem bestehenden Gebäude realisieren.“
Eine mögliche Alternative: die mehrstöckigen innerstädtischen Kaufhäuser, die noch zu kommunistischen Zeiten errichtet worden sind. Allerdings, so Aniko Kostyal, seien die Bauten nicht ausreichend auf den aktuellen Stand gebracht worden. Gibt es da nicht Entwicklungsmöglichkeiten? CA-Immo-Geschäftsführer Bruno Ettenauer winkt bei dieser Frage ab: „Bei den Kaufhäusern gibt es keine Parkmöglichkeiten, sie sind nicht gut mit dem Auto erreichbar.“ Genau dies wäre aber Voraussetzung, damit eine Handelsimmobilie in osteuropäischen Märkten profitabel ist.
Die Mieter von Flächen in den Städten sind also stark durch das Immobilienangebot limitiert. An Shoppingzentren hingegen mangelt es in kaum einer größeren Stadt in der CEE/SEE-Region – vielmehr wird eine Überversorgung befürchtet. Eine zu rasante Bautätigkeit in der jüngeren Vergangenheit stellt auch Ettenauer fest. Die Grundproblematik aus seiner Sicht: „Die Entwicklung der Einkaufsflächen ging der Entwicklung der Kaufkraft zu stark voraus.“ Standortexperte Richter attestiert einen regelrechten Wildwuchs. Das derzeitige Innehalten der Investoren sei eine Chance. Ein Ausbaustopp an den Rändern der größeren Städte könnte mittelfristig eine Trendumkehr hin zur Wiederbelebung der alten Stadtzentren bedeuten. Aus Sicht der Bewohner eine wünschenswerte Entwicklung, da eine funktionierende Handelslandschaft die Attraktivität der Städte insgesamt hebt.
("Die Presse", Print-Ausgabe, 06.11.2010)