"Refurbishment" - so heißt das neue Modewort im Bereich der Shoppingzentren. Warum eine richtige Welle von Erneuerungen und Erweiterungen über die Immobilien rollt. Und was man tun muss, um schlauer zu sein als die Konkurrenz. Von Martin Sabelko
Die Betreiber von Einkaufszentren stehen an einem Scheideweg: sie haben nur die Alternative, zu wachsen oder unterzugehen. Jene Shopping Center, die nicht die richtige Größe haben und räumlich limitiert sind, drohen auf der Strecke zu bleiben. Konsumenten sind brutaler als es so manch Betreiber wahr haben will, die Zentren müssen die tägliche Volksabstimmung der Kunden für sich gewinnen oder weichen.
Die Königsklasse im Development
Diese harte Wahrheit ist offenbar schon bei den meisten Betreibern angekommen, denn über Österreich und noch viel mehr die neuen EU-Länder in Mittel- und Südosteuropa ist eine richtige Welle von Erneuerungen und Erweiterungen bestehender Center hereingebrochen. „Refurbishment" heißt das neue Modewort. Allerdings ist seine solche Aufrüstung eines bestehenden Einkaufszentrums eine äußerst anspruchsvolle Disziplin, die Königsklasse im Development. Denn nur die wirklich großen Jungs bringen es zustande, die Modernisierung bei laufendem Betrieb so über die Rampe zu bringen, dass der Umbau nicht zum Todesstoß wird.
Risiko, alle zu vergraulen
Wer hier nicht alles vorab bedenkt, kann sehr schnell mit seinem Entwicklungsprojekt baden gehen. Denn das Risiko ist hoch, dass man durch Umbauten, Erweiterungen oder Aufrüstung gleichzeitig nicht nur die bestehenden, sondern auch die künftigen Mieter vergrault bzw. deren Kunden. Denn wenn die Baumaschinen hämmern, rasseln die Umsätze rasch in den Keller, denn wer will schon in einer Baustelle shoppen gehen. Da kann das erhoffte Einkaufserlebnis rasch zum Albtraum werden, auch für Investoren.
Ein Beispiel, wie man professionell an die Sache herangeht, ist das DEZ, das älteste Einkaufszentrum in Innsbruck. Das Haus steht seit den 1960er Jahren und hat sich durch Umbauten laufend neu erfunden, sich wie ein Schmetterling im Abstand von ein paar Jahren in etwas neues, noch Schöneres verwandelt. Eine wichtige Voraussetzung dafür ist, dass man genug Flächen zur Verfügung hat, um auch in die Breite wachsen zu können. In ein Refurbishment zu gehen, ohne über Grundreserven zu verfügen, kann zu einem wirklichen Drahtseilakt werden und kann Developer wirklich ins Schwitzen bringen. Besonders heftig, wenn wie im Fall des Gerngross in der Mariahilfer Straße in Wien das Einkaufszentrum in einer innerstädtischen Lage zwischen zwei Miethäusern eingezwickt ist.
Platz allein ist nicht genug
Zumindest raummäßig eine viel leichtere Übung ist die Aufrüstung bestehender Standorte, wenn es dort freie Flächen gibt. In Österreich oft ein Wunschtraum, in CEE und SEE gang und gäbe, auch weil Raumordnung und Widmung dort für Shopping Center großzügiger ist. Ein Beispiel für die Möglichkeiten ist das 1999 errichtete Nisa-Shopping Center in Liberec in Tschechien: Durch Sanierung und Erweiterungen hat sich das Shoppincenter NISA zum größten und modernsten Einkaufszentrum in Nordböhmen gemausert, die Zahl der Mieter kletterte von 70 auf 160.
Aber Platz allein ist nicht der Schlüssel zum Erfolg eines Refurbishments. Damit eine Modernisierung nicht nur Frust und Ärger hinterlässt, muss man als Betreiber mit den bestehenden Mietern pro-aktiv über den anstehenden Lärm und andere Belästigungen umfassend kommunizieren. Denn sonst löst man bei bestehenden Mietern eine Revolution aus, während künftige Neumieter schon mit den Waren bei der Türe hereindrängen. Es droht eine reale Loose-Loose-Situation.
Hausaufgaben machen
Gewinner eines Refurbishments sind all jene Betreiber, die schlauer sind als die potentielle Konkurrenz in der Nachbarschaft. Wer keine unangenehmen Überraschungen erleben will, hat längst, bevor Gerüchte über Konkurrenz in der Nähe sprießen, seine Hausaufgaben gemacht. Dann muss man im Falle des Falles nur noch der Startknopf drücken. Das geht aber nur dann, wenn man alle Genehmigungen ebenso wie Marktstudien über potentielle Mieter in der Tasche hat und seine Ohren offen hält. Denn Gefahren warten nur auf jene, die nicht aufs Leben reagieren.