Immobilienfinanzierung: Guter Ruf für gutes Geld

Immobilienfinanzierung Guter fuer gutes
Immobilienfinanzierung Guter fuer gutes(c) AP (Koji Sasahara)
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Die Reputation des Projektentwicklers, seine Eigenkapitalquote, die Qualität der Immobilie: Was alles stimmen muss, um an Kapital zu kommen.

Das liebe Geld – kaum ein Thema, das seit dem Ausbruch der Wirtschaftskrise die Diskussionen über Projektentwicklungen und Immobilieninvestments mehr dominiert hat. Gibt es welches? Wenn ja, unter welchen Bedingungen? Für wen, für welche Projekte, in welchen Regionen? Diese Fragen beschäftigen die Immobilienprofis seit gut zwei Jahren intensiv – diese Woche tauschten sich in Wien Fachleute darüber beim „Real Estate Circle 2010“ aus, der vom Konferenzunternehmen „Business Circle“ veranstaltet wurde.

Dazu nahmen auch Vertreter von Banken Stellung – und stellten gleich anfangs klar: „Gutes wurde und wird immer finanziert“, waren sich etwa Karl Sevelda, Vorstandsmitglied bei der Raiffeisen Bank International, und Peter Tichatschek, Vorstandsvorsitzender der Immorent AG, einig.

Was zählt: Reputation, ...

Aber was bedeutet „gut“ in diesem Zusammenhang? Übereinstimmung herrscht auch darüber, dass Banken nun vorsichtiger und selektiver bei der Finanzierung vorgehen. Und deshalb andere Maßstäbe anlegen, wenn es um die Definition von „gut“ geht. Es werde genauer geprüft, so Tichatschek, „außerdem erwarten wir vonseiten der Entwickler oder Investoren mehr Verantwortung und Identifikation mit dem Projekt“. Gottwald Kranebitter, Vorstandsvorsitzender der Hypo Group Alpe Adria, hat in dieser Hinsicht ebenfalls Anforderungen an Projekte: „Einerseits gibt es projektinterne Faktoren, etwa den laufenden Cashflow, den Grad der Vorvermietung, den Eigenkapitalanteil. Und natürlich die Reputation des Developers.“ Zu externen Aspekten zähle etwa die Rechtssicherheit in einem Land.

Wer der Partner bei einem etwaigen Engagement ist, ist auch für Reinhard Madlencnik, Chef der Bank Austria Real Estate, ein ganz wesentliches Kriterium. „Wir arbeiten nur mit Immobilienprofis“, sagt Madlencnik, befragt zum Thema Finanzierungen. Mit vielen Kunden verbinde das Unternehmen eine nachhaltige Geschäftsbeziehung. „Sehr wichtige Voraussetzungen für den Erhalt von Finanzierungszusagen sind gewachsene Geschäftsbeziehungen und gemeinsame Referenzprojekte, in denen Verlässlichkeit und Professionalität unter Beweis gestellt wurde“, bestätigt denn auch Bruno Ettenauer, CEO der CA Immo AG, von der anderen, der Entwickler- und Investorenseite.

... genügend Eigenkapital ...

Neben Reputation und Vertrauen zählen aber natürlich auch harte Fakten, sprich der Eigenmitteleinsatz jener, die Finanzierungen erhalten möchten. Kranebitter spricht für die Region Westbalkan beispielsweise von mehr als 50 Prozent Eigenkapitalanteil. UBM-CEO Karl Bier sieht unterschiedliche Anforderungen, die vom jeweiligen Land, in dem finanziert werden soll, abhängig sind. „In Weißrussland beziehungsweise Richtung Kaukasus wollen die Kreditinstitute mindestens 50, 60 Prozent Eigenmittel sehen, in Rumänien sind es 40 bis 50 Prozent. In Polen oder Tschechien muss der Entwickler 25 bis 30 Prozent vorweisen können.“

Für Madlencnik ist dieser Anteil auch ein Zeichen dafür, ob ein Kunde hinter seinem Vorhaben steht: „Wenn er überzeugt von seinem Projekt ist, muss er das durch entsprechende Eigenmittel demonstrieren.“ Aber hier gilt ebenso: Vertrauen hilft. „Bei langjährigen Geschäftsbeziehungen können Garantien den Eigenmittelbedarf reduzieren“, sagt Madlencnik.

Zu guter Letzt muss natürlich auch mit dem Projekt alles stimmen. Bei Baufinanzierungen sind Vorvermietungen als Absicherung gefragt – „etwas, was derzeit im CEE-Raum nicht leicht zu erreichen ist“, sagt Ettenauer. Bei Bestandsobjekten wiederum werden Mieterauslaufprofile detailliert analysiert. Und bei allen Immobilienvorhaben außerhalb der österreichischen Grenzen ist es sinnvoll, auf lokales Know-how verweisen zu können: „Auf Partner vor Ort oder auch auf eigene Mitarbeiter in der jeweiligen Region“, berichtet Ettenauer.

... und die Qualität des Projekts

Dass die Entwicklung von „Green Buildings“ wesentlich ist, meint Madlencnik. Und sieht die Situation, wird alles richtig gemacht, insgesamt positiv: „Die Nachfrage nach hoch qualitativen Immobilien wird weiter steigen. Entwickler, die sich jetzt richtig positionieren und nachhaltige Immobilien auf den Markt bringen, werden einen Wettbewerbsvorteil haben.“

Doch nicht nur Projektentwickler und Investoren müssen ihr Projekt, ihre Strategie, ihr Know-how unter Beweis stellen – auch die Banken gehen nun anders an Finanzierungen heran. „Man hat aus der Krise gelernt“, sagte etwa Tichatschek beim „Real Estate Circle“. Die Banken prüfen länger, beschäftigen sich intensiv mit den Plänen sowie Modellen ihrer Kunden. „Und es wird ganz genau unter die Lupe genommen, ob die Erwartungshaltung der Projektentwickler in Bezug auf ihre Immobilien realistisch ist.“ Auch die Objekte selbst stehen natürlich auf dem Prüfstand: Experten aus verschiedenen Bereichen (wie Risk Management, Technik, Immobilien) checken die Projekte.

Auf „wackeligen Beinen“

Wie die Experten die weitere Entwicklung auf den Immobilienmärkten einschätzen? Bier spricht von Erholung und dem Vertrauen, das zurückkehrt. Allerdings steht der „Aufschwung auf wackeligen Beinen“. Rohstoffverknappung, höhere Energiepreise, eine politische Krise könnten die Erholung rasch zunichtemachen.

Ettenauer spricht ebenfalls von einem gewissen Grad an „Verwundbarkeit“, der nach wie vor gegeben ist. „Aber ich glaube, dass die Talsohle nun durchschritten ist.“

("Die Presse", Print-Ausgabe, 13.11.2010)


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