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In der ehemaligen Hauptpostzentrale brachten die Mieter ihre eigenen Interior-Designer mit.
Wiener Büromarkt

„Der Trend geht eindeutig in Richtung hochwertige Refurbishments"

Dominierten in den vergangenen Jahren Neubauten den Markt, wird jetzt hauptsächlich revitalisiert. Historische Bausubstanz setzt dabei besondere Kreativität frei.

Der Wiener Büromarkt ist in den vergangenen Jahren etwas bescheidener geworden: Großvolumige Neubauprojekte, wie sie noch 2018 die Szene dominierten, findet man derzeit nur noch selten. Stattdessen zeichnet sich ein neuer Trend ab. Zwar würden sich die Fertigstellungen heuer im Vergleich zum Vorjahr auf 126.000 Quadratmeter verdoppeln, weiß Alexandra Bauer, Market-Research-Leiterin bei EHL, Neubauten werden dabei aber nur noch eine untergeordnete Rolle spielen. „Der Trend geht eindeutig in Richtung hochwertige Refurbishments. Deren Anteil an den Neuflächen wird 2022 einen Rekordwert von 82 Prozent erreichen“, prognostiziert die Expertin. Besonders begehrt ist in diesem Zusammenhang historische Bausubstanz im ersten Bezirk und in anderen zentrumsnahen Gegenden. „Hier gibt es einen starken Nachfrageüberhang nach modernen Büros, nachdem jahrelang aus Büroflächen Wohnungen oder Hotels geworden sind“, weiß Bauer.


ln der Andreasgasse 9 wurde historische Bausubstanz integriert.
ln der Andreasgasse 9 wurde historische Bausubstanz integriert.(c) Anna Stöcher

Alte Mauern, neue Trakte

Wie sich solche Bestände in eine moderne Arbeitswelt umgestalten lassen, hat im Vorjahr das Architekturbüro Rataplan in der Andreasgasse im 7. Bezirk eindrucksvoll gezeigt. Dafür haben die auf Revitalisierungen spezialisierten Planer einen abbruchreifen Wohnhausbestand entkernt und durch zwei Neubautrakte ergänzt, die sich in einen Eingangsbereich mit angrenzendem Innenhof und zwei darüberliegende Geschoße unterteilen, in denen die neuen Büroabteilungen der Sozialbau AG untergebracht wurden. Ab dem dritten Obergeschoß wurde auf drei Ebenen der neue Firmensitz der Ersten Gemeinnützigen Wohnungsgesellschaft (EGW) untergebracht, die ebenfalls in die Planung eingebunden war.

„Um die Vernetzung der einzelnen Abteilungen zu unterstreichen, haben wir die Geschoße über Deckenöffnungen, Treppen, Galerien und grüne Bepflanzungen miteinander verbunden“, erläutert Rudolf Fritz, Geschäftsführender Gesellschafter von Rataplan, das Konzept. Diesem Zweck dienen auch die weitläufigen Terrassen und Freiflächen, die sich im Erdgeschoß, ersten Obergeschoß und Dachausbau finden „und zum informellen Austausch zwischen den Mitarbeitern im Außenbereich einladen sollen“, wie Fritz weiter ausführt. Teil der Überlegungen war zudem ein ausgeklügeltes Farbkonzept, das die Bereiche informeller Treffen von solchen abgrenzt, die dem konzentrierten Arbeiten vorbehalten sind.

„Die Begegnungszonen sind dabei durch kräftige Farben, weiche Teppiche sowie die Integration der alten Holzstrukturen charakterisiert. Bei den Arbeitsplätzen haben wir uns hingegen für zurückhaltende Nuancen entschieden, die zwischen Schwarz und Weiß changieren“, erzählt Fritz. Die Wandstellungen seien außerdem so konzipiert, dass sie flexibel angepasst und je nach Bedarf in offene Gruppenbereiche oder zu kompakten Arbeitsräumen umgestaltet werden können.

Denkmalgeschütztes Biotop

Ein weiteres ambitioniertes Revitalisierungsprojekt, in dem in Kürze die ersten Flächen bezogen werden, ist „Das lebendige Haus“ in der Postgasse im ersten Bezirk. In dem denkmalgeschützten Gebäudekomplex der ehemaligen k. u. k. Hauptpostzentrale soll in mehreren Bauetappen ein Nutzungsmix aus Hotel, Wohnen, Gastronomie, Shopping, Fitness und Büros entstehen. Die vorgesehenen Büroflächen im Umfang von rund 8100 Quadratmetern sind dabei – wie Hotel und Restaurant – im zentralen Dominikanertrakt angesiedelt und verteilen sich auf sechs Geschoße. Davon sind knapp 4000 Quadratmeter als Co-Working-Space konzipiert, der Rest ist durch Strukturen gekennzeichnet, die sowohl eine Nutzung als Großraumbüro als auch kleinteiligere Raumaufteilungen innerhalb von Mieteinheiten bis hin zu Kommunikationsboxen erlauben. „Bedingt durch die historische Bausubstanz waren der Planung gewisse Grenzen gesetzt“, erläutert Markus Klausecker, Projekt Director und Gesellschafter von Hochform-Architekten. „Kleinteilige Flächen etwa wären wegen der Gebäudestruktur nur schwer zu realisieren gewesen, weshalb sich das Angebot an Großmieter richtet.“

Vom Bestandgeber werden dabei laut Klausecker lediglich die Grundstrukturen vorgegeben, „für die konkrete Ausgestaltung bringen die künftigen Mieter ihre eigenen Interior-Designer mit.“ In den Co-Working-Spaces wird es Büroplätze mit Rundumservice geben, wobei die individuellen Mieter auf eine gemeinsame Büroinfrastruktur, beispielsweise spontan buchbare Besprechungsräume, zurückgreifen können. „Als alles verbindender Gemeinschaftsbereich lässt sich dabei der schöne große Innenhof nutzen, da die Büroflächen um diesen herum angelegt sind“, betont Klausecker. Außerdem handle es sich hierbei „um eine angenehme Randlage, die von den großen Touristenströmen kaum tangiert wird. Dennoch ist man in ein paar Gehminuten im Zentrum.“ Das sehen die künftigen Mieter vermutlich genauso. Dem Vernehmen nach sind eines der Großraumbüros sowie die Co-Working-Flächen bereits vergeben.