Nach Wien nehmen die Projektentwickler zunehmend die Murstadt ins Visier. Vor allem in den Markt der Büro- und Logistikimmobilien scheint Bewegung zu kommen.
In der steirischen Landeshauptstadt entwickelt der Büromarkt neues Leben. Früher wies Graz eine relativ kleinteilige Bürostruktur auf, und die Neuflächenproduktion war vergleichsweise gering. „Die allermeisten Neuerrichtungen erfolgten ,on demand‘. Das heißt, dass Abnehmer mit konkretem Bedarf und abgeschlossenen Vereinbarungen feststanden, noch ehe der erste Bagger auf dem Grundstück vorfuhr“, sagt Nikolaus Lallitsch, Geschäftsführer von Raiffeisen Immobilien Steiermark. Das beginnt sich jetzt zu verändern.
Neue Bürodistrikte
So bleibt die Innenstadt zwar weiterhin gesuchter Sitz von Kanzleien und Ordinationen, denn Altbau und Lage punkten mit Repräsentation, klingender Adresse und Zentrumslage – mittlerweile tut sich aber auch außerhalb des Zentrums einiges, wie aus einem aktuellen Marktbericht des Beratungsunternehmens CBRE hervorgeht. Demnach werden bis 2024 rund 91.000 Quadratmeter an neuen Flächen fertiggestellt, „die vor allem den größeren Unternehmen die Möglichkeiten bieten, ihre Niederlassungen und Angestellten an einem Ort zusammenzulegen“, wie es in der Analyse heißt. Hintergrund sei das Wachstum der bürobasierten Beschäftigung in der Murstadt um etwa fünf Prozent. „Ein spannender Bürodistrikt entwickelt sich etwa vom Areal der Grazer Messe nach Süden, also entlang der Conrad-von-Hötzendorf-Straße in Richtung Stadion Liebenau und weiter über die Stadtgrenzen hinaus nach Raaba-Grambach“, kommentiert Lallitsch. Mit dem Techno Park Raaba und dem Raiffeisen Head Quarter wurden in letzter Zeit dort gleich zwei neue Leuchtturmprojekte realisiert.
Dem Grundsatz entsprechend, dass großvolumige Bauprojekte immer eine multifunktionale Nutzung aufweisen sollten, entstehen zudem in der Smart City, in Reininghaus, aber auch ganz aktuell im Messe-Quartier der Haring Group interessante Büro- und Gewerbeflächen mit guter öffentlicher und individueller Verkehrsanbindung sowie Infrastruktur. Eines dieser Projekte ist der „Smart Tower“ in der Smart City Graz mit einer Fläche von rund 6000 Quadratmetern von Trivalue Management. Mit dem Smart Tower hat Trivalue in Graz Neuland beschritten. Nicht „on demand“ entwickelt, richtet sich das Angebot vornehmlich an Unternehmen und Start-ups, die kleinere Flächen ab 300 bis zu 1500 Quadratmetern suchen. „Das war früher ein Henne-Ei-Problem“, erläutert Markus Münzer, Partner bei Trivalue Management. „In Ermangelung des Angebotes hat sich eine Nachfrage gar nicht erst entwickelt.“ Das sei nun anders: „Das Interesse an diesen Flächen ist groß“, berichtet Münzer. Laut CBRE wird in Graz durchschnittlich ein Mietpreis von elf bis 13,5 Euro pro Quadratmeter und Monat erzielt, die Spitzenmiete liegt bei rund 16,50 Euro.
Ähnlich wie in Wien und anderen Städten haben sich im Zuge der Coronakrise auch in Graz die Ansprüche an die jeweilige Büroimmobilie verändert, berichtet Lallitsch: „Die Flächen können kompakter sein als noch vor einiger Zeit, zumal Home-Office und digitale Kommunikation Team-Vollversammlungen nicht mehr so oft notwendig machen.“ Idealerweise sucht man durchdachte Büroraster mit flexibel unterteilbaren Büroeinheiten, großräumigen Teamoffices, allgemein nutzbaren Rückzugsinseln, Nischen und Begegnungszonen.
Logistik: Pipeline gut gefüllt
Neue Bewegung orten die Experten auch auf dem Logistikmarkt. So sollen in den kommenden Jahren im Großraum Graz mehr und mehr großvolumige Projekte zur Vermietung entwickelt werden. „Bisher waren die Logistikmärkte rund um Graz von Eigennutzern geprägt, jetzt befinden sich aktuell einige solcher Projekte in der Planungsphase“, berichtet Franz Kastner, Teamleader Industrial & Logistics bei CBRE. Der Großteil der frei vermieteten Projekte wird von internationalen Projektentwicklern realisiert, was die zunehmende Attraktivität des Marktes unterstreicht. Für den Großraum Graz sind laut CBRE 65.000 Quadratmeter in der Pipeline.
Entscheidend hierbei sei die Lage, ergänzt Lallitsch: „Logistikimmobilien boomen, sofern sie über eine gute Erreichbarkeit verfügen. In der Steiermark konzentriert sich die Suche dabei auf die erste Reihe entlang der Autobahnen A2 und A9, idealerweise in nächster Nähe zum Knoten dieser beiden Verbindungen, also im Grazer Südwesten.“
AUF EINEN BLICK
Die steigende Bürobeschäftigung lässt den zusätzlichen Flächenbedarf auf 61.000 m2 steigen. Bis 2024 sollen in Graz rund 91.000 m2 an neuen Büroflächen fertiggestellt werden.
Die Durchschnittsmieten liegen zwischen elf und 13,50 Euro, die Spitzenmieten bei 16,50 Euro/m2.
Im Großraum Graz sind ca. 65.000 m2 neue Logistikflächen von Projektentwicklern in der Pipeline.
("Die Presse", Print-Ausgabe, 12.03.2022)
