Niederschläge und Seehöhe spielen eine größere Rolle. Die Nähe zu einer großen Stadt wertet Waldgrundstücke deutlich auf.
Der österreichische Wald ist auch nicht mehr das, was er einmal war. „Wenn ich momentan durchs Waldviertel fahre, sieht es dort schon deutlich anders aus als noch vor zehn Jahren“, berichtet Fridolin Angerer, der bei Spiegelfeld Immobilien für den Bereich Forst, Land und Schlösser verantwortlich ist. „Das typische Gesicht des Waldviertels verändert sich aktuell massiv, die geraden Waldkanten der Kiefern sind verschwunden, und man sieht stattdessen Büsche und Laubbäume“, berichtet der Makler.
Borkenkäfer und Trockenheit
Das ist dem Borkenkäfer und den Folgen des Klimawandels geschuldet, die die Landkarte der heimischen Forstanwesen derzeit mächtig aufmischen. „Nachdem die Fichte und die Kiefer den trockenen Sommer mit wenig Niederschlag dort nicht mehr packen, wird empfohlen, Laubhölzer anzubauen, da diese Laubbäume mit Herzwurzeln resilienter dem Klimastress gegenüber und trockenresistenter sind“, erklärt er. Was nach Jahrzehnten des großflächigen Fichtenanbaus, mit denen sich schnell und zuverlässig gute Preise erzielen ließen, jetzt für viel Kahlfläche sorgt, auf der man etwas braucht, was schnell wächst, wenn man mit der Bewirtschaftung Geld verdienen möchte. „Je nach Boden und Seehöhe sind auch Tannen resilienter als Fichten, genau wie Lärchen“, weiß Angerer.
„Dem Waldviertel ist die Entscheidung, die Fichte zum ,Brotbaum‘ zu machen, zum Verhängnis geworden“, sagt auch Klaus Bischof, Inhaber von Bischof Immobilien. „Das hat dort den Buchenmischwald verdrängt.“ Die optimale Mischung sei ein Verhältnis von 60 bis 70 Prozent Nadelhölzern und 30 Prozent Laubbäumen. Auch im Waldviertel habe es vor der Fichte immer einen Mischwaldbestand gegeben, „und der wird dort aus Klimagründen auch wieder kommen“, ist der Experte überzeugt. Wobei die Fichte zurückgehen und die Douglasie stärker wiederkommen werde.
Was nicht heißt, dass es für die Fichte in den heimischen Wäldern keinen Platz gibt. „Diese ist ab 600 Metern Seehöhe bis 1200 Meter am ertragsreichsten“, sagt Bischof. Überhaupt könne man die Wälder in Österreich nicht miteinander vergleichen: „Die sind immer unterschiedlich zu behandeln, man kann einen Forst in Niederösterreich nicht einem in der Steiermark, Kärnten oder Oberösterreich vergleichen“, betont er. Sie alle hätten unterschiedliche Topografien und Humus-Substanzen; besonders gute Bedingungen fänden Wälder in der Mur-Mürzfurche, in Oberösterreich und manchen Bereichen Kärntens vor.
Bäume als Nice-to-have
Wobei nicht alle Käufer den Wald als Hauptbestandteil ihrer Liegenschaft sehen und entsprechend kein so großes Augenmerk auf die Frage Fichte oder Feldahorn legen, wie Siegfried Sappert, Mitglied der Geschäftsführung bei Hendrich Immobilien, weiß: „Da muss man unterscheiden, ob es sich um einen Forstwirt handelt oder um einen Käufer, für den der Wald ein netten Anhängsel seines Landhauses ist“, meint der Makler. Letztere wollten vielleicht noch die Hackschnitzelheizung damit betreiben; sonst begrüßten diese es eher, „dass das Waldviertel nicht mehr ganz so zapfenkalt ist wie vor 100 Jahren“.
Überhaupt ist der Waldkauf in Österreich eher ein emotionales als ein ökonomisches Thema. Der Gewinn allein ist in den seltensten Fällen der Grund für eine Investition in den Forst, wie Bischof berichtet. „Aus rein wirtschaftlichen Gründen kauft man einen Wald sicher nicht“, weiß der Experte. „Die Rendite liegt bei einer Umtriebszeit über 100 Jahren bei 0,5 bis 0,7 Prozent. Wenn man diese auf 70 Jahre reduziert, was fast nicht machbar ist, käme man gerade einmal auf 1,5 Prozent Rendite.“ Vielmehr gehe es beim Kauf forstwirtschaftlicher Liegenschaften darum, generationenübergreifende Strukturen zu schaffen, jagen zu können und Freunde in den eigenen Forst einladen zu können, ist er überzeugt.
Dafür ist man momentan bereit, tief in die Tasche zu greifen. „Es gibt derzeit mehr Anfragen als Angebote, was natürlich die Quadratmeterpreise nach oben bewegt“, sagt Bischof.
Je nach Baumbestand, Wild und Seehöhe lägen diese rund um die zwei bis 2,20 Euro pro Quadratmeter, allerdings werden aktuell auch absolute Ausnahmepreise gezahlt, wie Angerer berichtet. „Viele verkaufen derzeit nur, wenn es finanziell notwendig ist oder exorbitante Summen geboten werden, sonst behält man seinen Wald“, weiß der Makler. Was teils zu fast schon unverschämten Preisvorstellungen um die vier Euro pro Quadratmeter führe. Realistisch sei dabei ein erstes Angebot von drei Euro für schöne Liegenschaften und Eigenjagden, und dann könne man auch ein bisschen handeln, wenn es nicht gerade in einer trockenen Gegend liege. Denn zu dem immer schon wichtigen Kriterium Lage, Lage, Lage ist inzwischen neben der geografischen Lage – die Entfernung von unter einer Stunde zu einer großen Stadt wertet deutlich auf – jetzt das Thema Höhenlage gekommen. „Ab einer Seehöhe von 1000 Metern sind Niederschläge garantiert und die Risken durch die Klimakrise geringer; außerdem ist das Wildangebot besser“, weiß Angerer. „Wer heute Wald kauft, erkundigt sich daher nach Seehöhe und Niederschlag, diese Zahlen sind von großer Bedeutung.“
Abstriche bei Eigenjagden
Auf einen Blick
Die Möglichkeit, auf dem eigenen Grund jagen zu können, gehört nach wie vor zu den luxuriösesten Gründen für den Kauf von Waldgebieten. Mindestens 115 zusammenhängende Hektar Land braucht es nach dem Jagdgesetz seit Kaisers Zeiten dafür – die im dritten Jahrtausend nicht mehr unbedingt leicht zu finden sind. Wer eine solche Jagd hat, gibt sie zur Zeit kaum her, weshalb der Markt aktuell ein Käufermarkt ist. „Die 115 Hektar sind oft nicht möglich, das ist häufig ein K.-o.-Kriterium“, weiß Sappert. Allerdings seien die Käufer von Land- und Herrenhäusern dabei am ehesten bereit, Abstriche zu machen. „Denn ich kann auch woanders jagen gehen“, sagt der Makler, „oder pachten.“ Viel wichtiger sei beim Waldkauf die Freude, die die Besitzer beim Spaziergang durch den eigenen Forst empfinden. „Ein Waldkäufer kauft mit Demut und Ehre, dabei geht es nicht ums Geschäftemachen, sondern um das Weitergeben“, ist Bischof überzeugt.Der Klimawandel und andere Umweltfaktoren wie der Borkenkäfer wirken sich immer stärker auf die heimischen Wälder aus. Weshalb inzwischen Angaben wie die Seehöhe eines Waldes und die örtliche Niederschlagsmenge auf den Exposés für jene Käufer zu den wichtigen Kriterien zählen, die eher aus emotionalen denn aus (forst-)wirtschaftlichen Gründen kaufen: um zu jagen, im eigenen Forst spazieren zu gehen und Werte zu erhalten.
