Gastbeitrag

Mietrechts-Fallen bei Flüchtlingshilfe

Warum das Mietrechtsgesetz die Hilfsbereitschaft privater Personen torpediert und das Gesetz dringend geändert gehört.

Die Hilfsbereitschaft in Österreich scheint aktuell keine Grenzen zu kennen. Neben Sach- und Geldspenden werden oft auch Unterkünfte für aus der Ukraine geflüchtete Menschen zur Verfügung gestellt. Abgesehen von der wie so oft fantastischen Caritas und Initiativen wie etwa jener der österreichischen Immobiliengesellschaft „Immo hilft“ sind es auch viele Privatpersonen, die Wohnraum zur Verfügung stellen. Ob es das Arbeitszimmer in den eigenen vier Wänden ist, die leer stehende Einliegerwohnung oder komplette Liegenschaften mit mehreren Wohneinheiten.

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Was im Eifer der aufkommenden Hilfsbereitschaft gern vergessen wird, sind die rechtlichen Konsequenzen solcher Vermietungen. So fehlt dem so häufig und zu Recht kritisierten Mietrechtsgesetz (MRG) ein entsprechender Ausnahmetatbestand für die kurzfristige Vermietung von privatem Wohnraum an flüchtende Menschen. Im Ergebnis bedeutet das, dass im für den Vermieter schlimmsten Fall ein unbefristetes und vonseiten des Vermieters quasi unkündbares Mietverhältnis zustande kommt. Die gänzlich unentgeltliche Vermietung mit vereinbarter jederzeitiger Beendigungsmöglichkeit stellt für den Vermieter die (rechts)sicherste aller Varianten dar, da sie als Prekarium zu qualifizieren und damit tatsächlich jederzeit endbar ist. Von solch einem Prekarium ist auch dann auszugehen, wenn bloß die Betriebskosten vom Mieter übernommen werden. Wird jedoch ein – wenn auch stark vergünstigter – Mietzins verrechnet, liegt ein Mietvertrag vor. Dies unabhängig davon, ob ein solcher mündlich oder schriftlich zustande kommt. Das MRG gelangt im Wesentlichen bei der Vermietung von Wohn- und Geschäftsräumen zur Anwendung, soweit der Mietgegenstand in einem Gebäude mit mehr als zwei selbstständigen Einheiten liegt – die Ausnahme sind also vor allem Einfamilien- und Doppelhäuser. Wird von einer Privatperson nun eine dem Anwendungsbereich des MRG unterliegende Wohnung gegen (geringes) Entgelt an geflüchtete Menschen vermietet, so sind die zwingenden Befristungsbestimmungen zu beachten. Ein Mietvertrag im Anwendungsbereich des MRG muss mindestens auf drei Jahre abgeschlossen werden, andernfalls er trotz gegenteiliger Vereinbarung als unbefristet vereinbart gilt. Der Vermieter kann das Mietverhältnis dann nur noch bei Vorliegen von wichtigen, im Gesetz normierten Gründen beenden – dies bedeutet in der Praxis eine Unkündbarkeit. Die Ausnahmetatbestände des Anwendungsbereichs des MRG greifen allesamt nicht: 1) Eine Vermietung durch eine karitative oder humanitäre Organisation liegt bei Privatpersonen nicht vor. 2) Bei einem Mietvertrag über eine kurzfristige, ein halbes Jahr nicht überschreitende, Mietdauer bedarf es zusätzlich des Umstands des Zwecks der Nutzung als Zweitwohnung wegen eines durch Erwerbstätigkeit verursachten vorübergehenden Ortswechsels. 3) Auch liegt unbestritten kein Wohnraum vor, der vom Mieter bloß als Zweitwohnung zu Zwecken der Erholung oder der Freizeitgestaltung gemietet wird.

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