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Buy to let-Appartement in Kappl bei Ischgl.
Luxusdomizile

Investitionen mit Emotionen – aber ohne Wohnrecht

Was Buy-to-let-Modelle bringen, was sie können und was eben nicht.

Die Kombination ist einfach zu verlockend: Mit dem Kauf eines Luxusdomizils in den Bergen einerseits eine gute Investition zu tätigen und andererseits für alle Zeiten einen Ort zu haben, an dem sich die Familie zu Weihnachten, in den Energieferien und – je nach Lage – am Streif-Wochenende treffen kann. Völlig unabhängig von eventuellen Lockdowns oder Hotelschließungen. Was für die Gelegenheitsbewohner ideal wäre, ist es für die Ortsansässigen meist nicht. Diese können irgendwann die durch die Freizeitanwohner gestiegenen Immobilienpreise nicht mehr bezahlen, leben in den Monaten außerhalb der Saison inmitten leerer Häuser, die sie sich nicht leisten können – und gehören zu den wenigen örtlichen Steuerzahlern, da der Zweitwohnsitz-Eigentümer seine Abgaben anderswo zahlt.

Zunehmende Kontrollen

Eine Situation, die bekanntlich dazu geführt hat, dass die betroffenen Gemeinden in Vorarlberg und Tirol, seit einigen Jahren auch im Land Salzburg, immer strenger kontrollieren, wer in den nicht als Freizeit- beziehungsweise Zweitwohnsitz gewidmeten Häusern und Wohnungen nur zu besonderen Gelegenheiten wohnt.

Eine Alternative, die seit einigen Jahren auch auf dem österreichischen Markt zu finden ist, sind sogenannte Buy-to-let-Modelle. Die Idee stammt aus dem angelsächsischen Raum, „weshalb es wenig verwunderlich ist, dass das Thema zuerst in der Region Zell am See, Maria Alm und Saalbach populär geworden ist, wo traditionell viele Briten und Holländer ihren Urlaub verbringen“, sagt Florian Hofer, Managing Partner von Engel & Völkers Tirol. „In den vergangenen drei bis fünf Jahren ist es immer stärker auch dem Kapitalmarkt geschuldet.“
„,Buy to let‘ bedeutet zu kaufen, um zu vermieten“, erklärt Fritz Schernthanner, Geschäftsführer von Alpine Emotions, der bereits seit 2008 in dieser Branche tätig ist. Nicht zu verwechseln mit den einst an gefühlt allen Strandpromenaden der Welt angepriesenen Time-Sharing-Modellen: „Das sind zwei komplett unterschiedliche Produkte“, betont er. „Beim Time Sharing kauft man Nutzungsrechte und wird nicht im Grundbuch eingetragen.“ Ganz im Gegensatz zu Buy to let, das viele Anbieter aufgrund der Verwechslungsgefahr auch lieber als „Investorenmodell“ bezeichnen.

Einer der Vorreiter bei Buy to let: Maria Alm in Salzburg.
Einer der Vorreiter bei Buy to let: Maria Alm in Salzburg.[ Booomtown GmbH, Getty Images]

Höhere Renditen

Und das funktioniert so: Der Käufer investiert in ein Objekt, meist ein Hotel oder Apartmenthaus, das über eine touristische Widmung verfügt. Die bedingt, dass die Objekte eben auch touristisch genutzt, sprich vermietet werden. Was für die Gemeinden den Vorteil hat, dass es keine Auswirkungen auf die Immobilienpreise hat, Arbeitsplätze geschaffen werden und die Steuern der Mitarbeiter vor Ort bleiben. Der Vorteil für den Besitzer liegt darin, dass damit Rendite generiert wird; der Nachteil ist, dass er sich wie jeder andere Tourist auch dort zu seinen Wunschterminen einbuchen muss. „Grundsätzlich gibt es dabei drei Modelle“, erklärt Schernthanner. „Entweder man schaut selbst, dass Gäste vor Ort sind, die Reinigung und Übergabe funktioniert, dann kommt natürlich am meisten dabei heraus, man hat aber auch den größten Aufwand.“ Die zweite Option sei das Modell der sogenannten Einzelabrechnung, bei der ein professioneller Vermieter von Ferienwohnungen das Objekt in sein Portfolio aufnimmt und die Vermietung organisiert. „Und dann gibt es noch den Mietenpool, bei dem alle Einheiten in einen Topf kommen, aus dem auch alle Kosten bezahlt werden, und man nicht die Angst haben muss, dass die Einheit des Nachbarn öfter vermietet wird als die eigene.“

„Diese touristische Vermietung ermöglicht höhere Renditen als die klassische Langzeitvermietung, bringt aber auch mehr Risiko und mehr Aufwand“, sagt Hofer. „Die Immobilie wird schneller abgewohnt, es gibt einen höheren Verwaltungsaufwand. Und wenn inflationsbedingt die Reinigungskraft 130 statt 100 Euro verlangt, geht das voll auf meine Rendite.“ Diese liege für Buy-to-let-Modelle in Salzburg und Tirol bei 2,5 bis maximal vier bis fünf Prozent; manche Angebote locken bereits mit garantierten Rendite-Angaben. Allerdings: „Ich bin vor allem in turbulenten Zeiten kein großer Freund von Fix-Renditen, die werden oft in die Kaufpreise mit hinein gerechnet“, warnt Schernthanner.
Bleibt die Frage, warum sich diese Modelle wachsender Beliebtheit erfreuen, wenn doch das Ziel, eine eigene Immobilie im Alpenraum nutzen zu können, nur bedingt erfüllt wird. „Das ist eine philosophische Frage“, meint Schernthanner. „Primär ist es ein Investment, bei dem es nicht nur um Emotionen, sondern um Zahlen, Daten und Fakten geht.“ „Außerdem investiert der Mensch gern in etwas, was ein bisschen sexy ist“, fügt Hofer hinzu. „Auch wenn es von der Rendite her gleich bleibt, legen viele ihr Geld lieber in etwas Schönem wie einer Ferienimmobilie an. Damit können sie sich identifizieren.“

Das Avenida Resort im Montafon lockt mit einer 4prozentigen Rendite.
Das Avenida Resort im Montafon lockt mit einer 4prozentigen Rendite.[ Booomtown GmbH, Getty Images]

Stammgast-Behandlung

Und manchmal einfach auch in etwas sehr Spektakulärem, wie etwa das Avenida Resort im Montafon, das aktuell der Wiener Immobilienentwickler Maximilian Kneussl in seinem Portfolio hat. Die Vier-Sterne-Superior-Hotelanlage hat neben einer eigenen Liftstation drei Chalets mit Apartments und Penthouses und ein Hotelgebäude mit 128 Studio-Suiten, die über das Buy-to-let-Modell verkauft werden. „Dort gibt es keine Zweitwohnsitze, es handelt sich wirklich um ein reines Hotel als Investorenmodell, keine Umgehung von Widmungen“, betont der Geschäftsführer von Crownd Estates, die eigentlich auf gehobene Wohnprojekte in Wien spezialisiert sind. „Wir sind keine Hotelspezialisten, aber für manche unserer wohlhabenden Kunden in Wien ist ein solches Anlageprodukt mit Lifestyle-Effekt einfach cool“, erklärt der Bauträger, warum er das Projekt in seinem Portfolio hat. Denn auch wenn die Investoren sich dort einbuchen müssten wie jeder andere Gast auch, freuen sich manche über eine besonders nette Behandlung, wie sie auch Stammgästen in der gehobenen Hotellerie häufig zuteil wird. Und in einigen Häusern werden den Investoren Lagermöglichkeiten zur Verfügung gestellt, in der etwa Teile der Skiausrüstung „übersommern“ können.

Buy to let

Bei Buy-to-let-Modellen investieren Käufer in Immobilien mit einer touristischen Widmung, wie etwa Apartmenthäuser oder Hotels, werden auch ins Grundbuch eingetragen, müssen die Einheit aber in die reguläre touristische Vermietung einbringen. Was einerseits eine höhere Rendite als bei einer Langzeitvermietung bringt, aber auch mehr Risiko und Aufwand. Und nicht zu einem Zweitwohnsitz führt,
auch nicht durch die Hintertür.