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Immobilien

Immofinanz 2021 zurück in der Gewinnzone

Das Konzernergebnis des kürzlich von der CPI Property übernommenen heimischen Immobilienunternehmens verbesserte sich deutlich.

Der Wiener Immobilienkonzern Immofinanz, der kürzlich mehrheitlich von der CPI Property übernommen wurde, hat 2021 eine deutliche Ergebnissteigerung erreicht und damit die Verluste aus dem ersten Coronajahr 2020 deutlich hinter sich gelassen. Das Konzernergebnis drehte von minus 165,9 Mio. auf plus 345,8 Mio. Euro, wie das Wiener Unternehmen Mittwochabend bekanntgab. CPI gehört dem tschechischen Milliardär Radovan Vitek.

Der operative Gewinn der börsennotierten Immofinanz legte im abgelaufenen Geschäftsjahr um 46 Prozent von 143,9 auf 210,1 Mio. Euro zu und habe damit sowohl das Vorjahr als auch das Jahr 2019 "klar übertroffen", hieß es in der Mitteilung.

Krisenbedingte Abwertungen

Das Bewertungsergebnis aus Bestandsimmobilien betrug 85,9 Mio. Euro, nachdem im Jahr davor "infolge der Covid-19-Pandemie krisenbedingte Abwertungen" in Höhe von 156,6 Mio. Euro vorgenommen worden waren. Die Wertsteigerungen 2021 entfielen dann mit 65,7 Mio. Euro vor allem auf Büroobjekte in Düsseldorf, Wien und Warschau. Bei den Einzelhandelsimmobilien im Bestand summierten sich die Aufwertungen auf 21 Mio. Euro, "getragen von positiven Effekten infolge eines verbesserten Umfelds bei einzelnen VIVO!-Einkaufszentren in Rumänien und Tschechien". Das Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) drehte folglich von minus 12,7 Mio. auf plus 296 Mio. Euro.

Wachstumsstrategie

Der Konzern habe seine "wertschaffende Wachstumsstrategie im Geschäftsjahr 2021 erfolgreich umgesetzt, obwohl die Märkte nach wie vor von der Covid-19-Pandemie beeinflusst waren". Die Mieterlöse verringerten sich von 289,5 auf 284,7 Mio. Euro. Die "geringfügige Differenz" sei vor allem auf Immobilienverkäufe im Bürobereich zurückzuführen. Das verwässerte Ergebnis je Aktie (EPS) verbesserte sich 2021 von minus 1,5 auf plus 2,6 Euro. Unverwässert betrug der Gewinn je Anteilsschein 2,8 Euro.

Insgesamt habe die Immofinanz "Zuwächse im Ergebnis aus Asset Management, signifikante Ergebnisverbesserungen bei Immobilienverkäufen und Immobilienentwicklungen sowie Einsparungen" erzielt. Das Asset Management blieb mit 211 Mio. Euro (2020: 206,4 Mio. Euro) stabil. Der leichte Anstieg von 2,2 Prozent sei vor allem auf Einsparungen bei den Immobilienaufwendungen zurückzuführen, die um 14,5 Prozent von 71,8 auf 61,4 Mio. Euro sanken. Damit lagen sie den Angaben zufolge "pandemiebedingt zwar noch über dem Vorkrisenniveau", die darin enthaltenen Mietforderungsabschreibungen, mit denen die Immofinanz ihre Mieter während der Schließungsperioden unterstützte, hätten im Vergleich zum Vorjahr allerdings von 29,2 auf 11,9 Mio. Euro deutlich reduziert werden können.

Immobilienverkäufe legten zu

Das Ergebnis aus Immobilienverkäufen hat sich 2021 gegenüber dem Jahr davor von 7,9 auf 25,7 Mio. Euro mehr als verdreifacht. Den größten positiven Effekt hätte dabei der Verkauf des Office-Gebäudes Cluster Produktionstechnik in Aachen für 124 Mio. Euro gehabt. Insgesamt seien im Berichtsjahr Immobilienverkäufe mit einem Volumen von 328,4 Mio. Euro erfolgt, die neben dem Gebäude in Aachen "vor allem ältere und nicht strategiekonforme Büroobjekte in Warschau und Budapest" betroffen hätten.

Der Gewinn aus der Immobilienentwicklung lag bei 18,9 Mio. Euro, nach einem deutlichen Verlust von 24,2 Mio. Euro im Jahr davor. Das war "im Wesentlichen zurückzuführen auf positive Bewertungseffekte bei der Büroprojektentwicklung in Düsseldorf".

Portfolioerweiterung geplant

"Unsere starke Marktposition werden wir 2022 weiter ausbauen und mit unseren Marken STOP SHOP und myhive expandieren sowie mit unserer neuen Marke On Top Living die Portfolioerweiterung in nachhaltiges und leistbares Wohnen vorantreiben", kündigte Immofinanz-Vorstand Dietmar Reindl in der Aussendung an. 2021 sei "ein ereignisreiches und gleichzeitig sehr erfolgreiches Geschäftsjahr" gewesen. Bis 2040 will der Konzern "emissionsfrei" werden, hieß es weiters.

"Unsere Eigenkapitalquote hat sich im Jahresverlauf auf rund 48 Prozent verbessert", betonte Immofinanz-Vorstand Stefan Schönauer. Per Ende 2020 waren es 45,1 Prozent gewesen. Die aktuelle Verschuldung liege - gemessen am Netto-Loan-to-Value - bei konservativen 36,7 Prozent (2020: 37,8 Prozent). "Darüber hinaus verfügen wir über rund eine Milliarde Euro an liquiden Mitteln." Weiters stehe eine wiederholt ausnutzbare Kreditlinie in der Höhe von 100 Mio. Euro zur Verfügung. Rund 90 Prozent der Finanzverbindlichkeiten seien zudem gegen steigende Zinsen abgesichert. "Das ist gerade im aktuell sehr volatilen Umfeld ein entscheidender Vorteil", so Schönauer.

Die für Immobilienunternehmen wichtige Kenngröße FFO 1 (Funds From Operations) - das operative Ergebnis aus dem Vermietungsgeschäft ohne Verkäufe und vor Steuern, das keine Bewertungseffekte inkludiert - sank gegenüber dem Jahr davor von 126,1 auf 120,1 Mio. Euro. "Das ist im Wesentlichen auf einen höheren Finanzierungsaufwand durch ein gestiegenes Finanzierungsvolumen sowie eine geringere Dividendenzahlung aus der Beteiligung an der s Immo zurückzuführen", erklärte Schönauer. Der FFO 1 je Aktie verringerte sich - unter Berücksichtigung einer gestiegenen Aktienanzahl - von 1,13 auf 0,97 Euro.

Der Vermietungsgrad ging zum Stichtag 31. Dezember von 96 auf 95,1 Prozent zurück. Er liege damit "unverändert auf hohem Niveau". Die Retail-Immobilien waren den Angaben zufolge mit 98,4 Prozent "voll vermietet". Die Vermietungsleistung lag "trotz eines unverändert herausfordernden Marktumfelds" bei rund 427.500 Quadratmetern und damit bei 22 Prozent der gesamten vermietbaren Fläche. Insgesamt entfielen 83.200 Quadratmeter auf Neuvermietungen sowie 344.300 Quadratmeter auf Verlängerungen. Die Bruttorendite des Bestandsportfolios betrug 5,9 Prozent auf Basis der IFRS-Mieterlöse und 6,3 Prozent auf Basis der Mietvorschreibung.

Der Substanzwert EPRA NTA je Aktie erhöhte sich im Jahresverlauf bis 31. Dezember 2021 um 4,9 Prozent auf 29,2 Euro (Ende 2020: 27,8 Euro). Der Buchwert je Aktie stieg um 8,9 Prozent auf 27,4 Euro (Ende 2020: 25,2 Euro).

Externe Faktoren

Der im Februar von Russland begonnene Krieg gegen die Ukraine stellt dem Konzern zufolge "für die gesamte Weltwirtschaft einen erhöhten Unsicherheitsfaktor dar, die daraus resultierenden Auswirkungen können nicht abschließend beurteilt werden". "Aus heutiger Sicht und unter der Annahme moderater Covid-19-Einflüsse, keiner weiteren Eskalation des Ukraine-Krieges und dass es zu keinen wesentlichen Auswirkungen auf die Liquiditätssituation des Unternehmens im Zusammenhang mit Kontrollwechselklauseln infolge der mehrheitlichen Übernahme durch die CPI Property Group kommt", bestätigte die Immofinanz ihre Guidance für das Geschäftsjahr 2022. Das Portfolio solle 2022 weiter auf bis zu 6 Mrd. Euro ausgebaut werden. Der FFO 1 vor Steuern soll auf "mehr als 135 Mio. Euro" wachsen.

Da der aktuelle Ausblick "noch stark von einigen externen Faktoren und Annahmen geprägt ist", verfasste die Immofinanz noch keinen konkreten Dividendenvorschlag. Dieser soll aber "rechtzeitig vor der ordentlichen Hauptversammlung" am 12. Juli 2022 festgelegt werden, so Schönauer.

(APA)