Beim Immobilienkauf im Ausland gibt es abseits von unverbaubaren Ausblicken und Infinitypools einiges zu beachten. Von steuerlichen Konsequenzen bis zu Auswirkungen auf das Erbrecht.
Drei auf einen Schlag: Mit einer Immobilie am Meer, Golfplatz oder in der liebsten Shoppingstadt lässt sich das Vermögen inflationssicher anlegen, werden Hotelkosten gespart und die freie Zeit optimiert. Allerdings ist es sinnvoll, sich vor dem Kauf einer solchen Immobilie nicht nur das Kleingedruckte genau anzuschauen, sondern sich auch über sonstige Konsequenzen genau zu erkundigen – denn ein solches Investment kann größere Auswirkungen haben, als man zunächst glaubt.
Vermögensteuer bedenken
„Die größten Probleme sind oft steuerliche, die die Käufer in ihrer Komplexität unterschätzen“, weiß Alexander Lindner, auf internationales Immobilienrecht spezialisierter Wiener Anwalt mit Schwerpunkt Mallorca. Zwar verstünden die meisten, dass sie etwa mit dem Wechsel des Hauptwohnsitzes – etwa in der Pension – dem lokalen Steuerrecht unterliegen; dennoch lohne es sich, vorab genaue Informationen einzuholen.
„Gerade die typischen Länder für Ferienwohnungen wie etwa Italien, Spanien und Griechenland, sind oft Hochsteuerstaaten, da sollte man sich gut abstimmen, ehe man dort viel Geld investiert“, mahnt der Anwalt. Denn besonders bei Luxusimmobilien seien die Transaktionen oft wesentlich höher besteuert, und ohne länderspezifisches Steuerwissen lässt sich schnell Geld verlieren. „Wenn ich etwa in Spanien eine Luxusimmobilie kaufe, unterliegt diese der Vermögensteuer“, erläutert der Anwalt. „Wird diese finanziert, kann man die Schulden dagegen anrechnen – und wenn Ehegatten gemeinsam eine Immobilie kaufen, hat jeder der beiden einen eigenen Freibetrag zur Verfügung. Steht nur einer der beiden im Grundbuch, fällt der zweite Freibetrag weg“, nennt er nur einige der zahlreichen Details, bei denen man durch Unkenntnis Geld verlieren kann. Weshalb Lindner unbedingt dazu rät, vor dem Kauf einen Steuerberater hinzuzuziehen, der sich in beiden relevanten Steuersystemen auskennt.
Neutraler, lokaler Anwalt
Eine Suche, die sich – genau wie jene nach einem neutralen Anwalt mit Kenntnissen der lokalen Gesetze und Formalitäten – auszahlt. Wobei die Betonung auf „neutral“ liegt, denn natürlich sind Makler überall auf der Welt gern bereit, den Kontakt zu einem Anwalt ihres Vertrauens herzustellen. Ob das allerdings immer die beste Lösung für den Käufer ist, stellt Lindner infrage.
„Man muss sich darüber im Klaren sein, dass diese Anwälte sehr wahrscheinlich in einer dauernden Geschäftsbeziehung mit dem Makler stehen“, verdeutlicht er. Diese wollen eine Geschäftsbeziehung naturgemäß nicht unnötig dadurch belasten, dass sie einen einmaligen Investor auf Details hinweisen, die diesen vielleicht vom Kauf zurücktreten lassen. Denn Fußangeln gibt es genug, wie Lindner weiß. So rät er beispielsweise beim Kauf von Liegenschaften in der berühmten ersten Meereslinie zu besonderer Vorsicht. „Häufig darf man aufgrund des Küstengesetzes am Wasser eigentlich nicht bauen“, erklärt er. Zwar gebe es einen gewissen Bestandsschutz, aber keine Garantie, weil dieser befristet sei. „Vielfach sind da die Genehmigungen schwarz erteilt worden, das sollte man sehr genau prüfen.“
„Das Erbrecht zieht mit“
Ein anderes Thema, über das sich viele beim Kauf des Traumhauses am Meer, an dem man jetzt die Ferien, eines Tages aber auch den Ruhestand genießen will, keine Gedanken machen, sind die Auswirkungen auf das Erbrecht. „Ich muss mir darüber bewusst sein, dass ich mein Erbrecht mitschleppe, solang ich kein Testament mache, in dem steht, dass österreichisches Recht gilt“, betont Lindner. Allerdings könne die Tatsache, dass grundsätzlich das Erbrecht jenes Landes gilt, an dem der letzte Wohnsitz war, auch ganz bewusst eingesetzt werden. „In England gibt es beispielsweise eine sehr weitgehende Testierfreiheit, die es ermöglicht, Pflichtteilsansprüche wie in Österreich zu umgehen“, weiß er. (red.)
