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Diskussion

Bauherrenmodell: Nicht nur steuerliche Vorteile

Es diskutierten über das Bauherrenmodell: Robert Weik, Weik Rechtsanwälte, Walter Neumann, Valuita Geschäftsführer, Manfred Kunisch, Partner TPA Steuerberatung, und Wolfgang Schnopfhagen, Geschäftsführer Immovate Realita GmbH.
Es diskutierten über das Bauherrenmodell: Robert Weik, Weik Rechtsanwälte, Walter Neumann, Valuita Geschäftsführer, Manfred Kunisch, Partner TPA Steuerberatung, und Wolfgang Schnopfhagen, Geschäftsführer Immovate Realita GmbH.(c) Roland RUDOLPH
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Diskussion. Wie viele Menschen können sich schon Anteile an Häusern mit Geschichte leisten? Das Bauherrenmodell ist unter Immobilieninvestoren längst kein Geheimtipp mehr.

Das Bauherrenmodell wird für Investoren immer interessanter. Gleichzeitig ist dieses Modell des Immobilieninvestments in der breiten Öffentlichkeit noch immer nicht so bekannt wie etwa die Vorsorgewohnung. Beim Bauherrenmodell gibt es steuerrechtliche und immobilientechnische Besonderheiten, die im Branchentalk, den die „Presse“ gemeinsam mit dem Veranlagungsunternehmen Valuita GmbH veranstaltete, näher beleuchtet wurden. „Presse“-Redakteur Jakob Zirm begrüßte zur Diskussion Walter Neumann, CEO der Valuita GmbH, Manfred Kunisch, Partner von TPA Steuerberatung GmbH, Wolfgang Schnopfhagen, CEO der Immovate Realita GmbH, und Robert Weik, Gründungspartner von Weik Rechtsanwälte.

Verkürzte Abschreibung

In der Regel läuft der Prozess wie folgt ab: Der Bauherr erwirbt eine sanierungsbedürftige Immobilie und saniert sie oder baut das Objekt komplett neu auf. Nach Fertigstellung wird die Immobilie entsprechend vermietet. „Das Besondere beim Bauherrenmodell ist, dass die Sanierungs- oder Neubaukosten über 15 Jahre verkürzt abgeschrieben werden können“, erklärte Steuerberater Kunisch. Üblicherweise hat man bei Immobilien eine Abschreibung von 67 Jahren. Der Investor könnte also pro Jahr immer nur 1/67 steuermindernd abschreiben. „Damit derartige Sanierungs- oder Neubaukosten verkürzt über 15 Jahre abgeschrieben werden können, hat der Gesetzgeber drei Möglichkeiten vorgesehen“, sagte Kunisch und stellte die Varianten vor:

1. Bei der Immobilie handelt es sich um Denkmalschutz. Das Denkmalamt bestätigt, dass die Sanierungskosten im denkmalschützerischen Interesse sind. Beim Bauherrenmodell findet diese Variante mangels geeigneter Objekte deutlich weniger Anwendung. Allerdings setzt Immobilienentwickler Immovate auch immer wieder Bauherrenmodelle im Denkmalschutzbereich um. „Natürlich ist die Anzahl solcher Objekte begrenzt“, sagte Immovate Geschäftsführer Schnopfhagen. „Aber es finden sich trotzdem immer wieder geeignete Immobilien. Aktuell setzen wir zum Beispiel ein Projekt in der Steiermark um, das unter Denkmalschutz steht.“ Deutlich häufiger komme jedoch die nächste Variante für das Bauherrenmodell in Frage:

2. Die Immobilie erhält für die Sanierungsmaßnahme eine Bestätigung nach den landesgesetzlichen Vorschriften zur Wohnhaussanierung. „Dieses Modell kommt zu 90 Prozent beim Bauherrenmodell zu tragen“, sagte Kunisch. Jedoch sind diese Vorschriften bundesländerspezifisch und die Fördermaßnahmen damit derzeit primär in Wien, der Steiermark und teilweise Oberösterreich für Investorenmodelle rentabel umsetzbar. In den anderen Bundesländern ist das Bauherrenmodell wirtschaftlich noch nicht in nennenswerter Anzahl angekommen.

3. Die Immobilie ist im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes. Die Maßnahmen fallen unter die Paragrafen 3 bis 5 des Mietrechtsgesetzes. „Das betrifft in erster Linie Gründerzeithäuser“, erklärte Kunisch. Beim klassischen Zins­hausbesitzer wird diese Variante häufig herangezogen, um eine Fünfzehntelabsetzung für bestimmte Maßnahmen zu erzielen.

Hoher Steuersatz gefragt

Eine wichtige Eigenschaft des Bauherrenmodells ist, dass man erst mit dem Bau oder der Sanierung beginnen darf, wenn man alle Investoren beisammen hat. Nur dann kommen für alle Investoren die steuerlichen Vorteile zum Tragen. Die Fünfzehntelabsetzung auf Grundlage der Bestätigung nach den landesgesetzlichen Vorschriften zur Wohnhaussanierung ist primär für na­türliche Personen möglich (während etwa beim Denkmalschutz auch Kapitalgesellschaften eingesetzt werden könnten). Durch die Fünfzehntelabschreibung entsteht ein steuerlicher Verlust, der mit anderen Einkünften gegengerechnet wird. „Je höher die Besteuerung bei den anderen Einkünften ist, desto höher wirken sich diese Verluste aus“, sagte der Steuerberater. „Dieser steuerliche Effekt optimiert die Rendite.“

Typische Zielgruppe für Bauherrenmodelle sind daher Personen, die sich in der höchsten Steuerstufe (50 bzw. 55 Prozent) oder zumindest in der 42-Prozent-Klasse befinden. Daher ist es nicht verwunderlich, dass sich Freiberufler, Angestellte in Führungsebenen und Geschäftsführer zunehmend für dieses Immobilieninvestment interessieren. Prinzipiell sei das Bauherrenmodell aber auch für Personen geeignet, die eine geringere Steuerprogression haben, da es sich um ein solides Immobilieninvestment handelt, betonen die Experten. Valuita bietet Bauherrenmodelle an und beobachtet in letzter Zeit eine Veränderung bei der Altersstruktur der Kunden. „Früher war der klassische Kunde zwischen 45 und 60 Jahre alt. Mittlerweile haben wir auch deutlich ältere Zeichner, vor allem, weil das Bauherrenmodell bei Barzeichnern sehr beliebt ist“, sagte Neumann, CEO Valuita.

Ideelles Eigentum ist Standard

Ein Grund, warum das Bauherrenmodell im Vergleich zur Vorsorgewohnung noch ein Schattendasein fristet, liegt an der Art des Eigentums. Der Rechtsanwalt der Runde klärte auf: „Beim klassischen Bauherrenmodell gibt es eine MEG (Miteigentümergemeinschaft), bei der jeder Kunde ideelles Eigentum erwirbt“, sagte Weik. Das bedeutet, man besitzt nur den ideellen Anteil an einer Liegenschaft samt Gebäude und keine zugewiesene Wohnung. „Man steht auch ideell im Grundbuch und hat die volle Sicherheit des Grundbuches, aber es ist eine andere Form der Willensbildung zwischen den Miteigentümern. Wesentliche Themenkomplexe für Miteigentümer sind im ABGB nicht detailliert geregelt“, so der Rechtsanwalt, der empfiehlt, bei MEGs dafür zu sorgen, dass durch optimale Vertragsgestaltung eine gute Zusammenarbeit gesichert ist.

Erst in den letzten Jahren hat sich eine Sonderform entwickelt – das wohnungsbezogene Bauherrenmodell. „Das Novum: Jeder Kunde erwirbt einen Anteil mit zugeteilter Wohnung, genießt aber die steuerlichen Vorteile des Bauherrenmodells“, sagte Weik. In der Steiermark ist dieses Modell bereits in Praxis, in Wien aufgrund der Förderregelungen hingegen nicht umsetzbar. „Allerdings steigt die Nachfrage nach wohnungsbezogenen Bauherrenmodellen, bringt Pep in diese Investmentform und könnte neben der Steiermark auch weitere Bundesländer dazu bewegen, möglicherweise aktiv zu werden“, meinte Neumann, CEO Valuita. Abhängig davon, ob wohnungsbezogen oder ideell, benötigt der Investor unterschiedlich viel Eigenkapital. Neumann rechnete vor: „Ideelle Anteile sind ab 100.000 Euro möglich. Davon ist ein Drittel Eigenkapital (30.000 Euro) – schonend verteilt auf drei bis vier Jahre – notwendig.“

Anders sieht es bei wohnungsbezogenen Modellen aus. Hier kommt es auf die Größe der Wohnung an. Pro Quadratmeter muss man mit 5000 Euro aufwärts rechnen. Für diese Variante ist also wesentlich mehr Eigen- bzw. Fremdkapital notwendig. Klassische Bauherrenmodelle besitzen in der Regel eher kleinere Wohnungsgrößen von bis zu 45 Quadratmetern. „Momentan gibt es aber einen Überhang an solchen Wohnungen am Markt und getrieben durch die Coronakrise besteht eine verstärkte Nachfrage nach Wohneinheiten von 70 bis 80 Quadratmetern“, weiß Immovate-Geschäftsführer Schnopfhagen.

Frage der Rendite

Der Investor steht vor der Entscheidung: Bauherrenmodell oder Vorsorgewohnung. Neumann sagte unmissverständlich: „Ab einer Steuerklasse von 42 Prozent gibt es keine intelligentere Immobilieninvestition als das Bauherrenmodell, vorausgesetzt, dass man die Wohnung nicht selbst nutzen möchte und eine lange Veranlagung anstrebt. Die Rendite ist durch die Fünfzehntelabsetzung höher als bei der Vor­sorgewohnung.“ In den ersten 15 Jahren sei dieser Unterschied daher wesentlich.

Demgegenüber stehen die Nachteile, dass bei den Bau­herrenmodellen die Woh­nung nicht privat genutzt werden kann. Rechtsanwalt Weik weiß aus der Praxis: „Nicht jeder Investor braucht beim Immobilieninvestment eine eigene Wohnung, sondern sieht es als Investment, bei dem er mit entsprechender Rendite sich nicht selbst um das Objekt kümmern muss.“

Diskutiert wurde beim Branchentalk auch darüber, welche Art von Bauherrenmodell für Investoren gut geeignet ist. In diesem Punkt waren sich die Experten einig, dass das Segment Wohnen eindeutig die beste Lösung sei. Es gibt zwar quasi „Bauherrenmodelle“ im gewerblichen Sektor, aber dabei fallen die Förderungen weg. Ausnahme macht hier nur der Denkmalschutzbereich. Wohnimmobilien haben aber in jedem Fall das geringste Risiko für den Investor.

valuita.at

INFORMATION

Der Round Table fand auf Einladung der „Presse“ statt und wurde finanziell unterstützt von VALUITA GmbH.