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Exit nur bei absoluter finanzieller Schieflage

Der Anteilverkauf ist immer leichter möglich, aber in der Regel wird mit Bauherrenmodellen kein Handel getrieben.
Der Anteilverkauf ist immer leichter möglich, aber in der Regel wird mit Bauherrenmodellen kein Handel getrieben.(c) Roland RUDOLPH
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Anteilsverkauf. Hartnäckig halten sich Gerüchte, die Anteile an einem Bauherrenmodell seien schwieriger loszuwerden als der Verkauf einer Vorsorgewohnung – die Experten klären auf.

Die Vorsorgewohnung ist für die breite Masse leichter zu verstehen: Man kauft eine Wohnung, die einem dann gehört und die man selbst nutzen oder vermieten kann. Bei einem klassischen Bauherrenmodell ist das anders. Man besitzt einen ideellen Anteil an einem Zinshaus. Anders ist es bei Bauherrenmodellen mit Wohnungszuordnung in der Steiermark. Hier kann nach Fertigstellung das Objekt parifiziert werden. Die Investoren stellen die Wohnungen einer Vermietungsgemeinschaft über einen gewissen Zeitraum zur Verfügung. In der Regel sind das 20 Jahre. Danach kann sich der Investor entscheiden, ob er in dieser Vermietungsgemeinschaft bleibt oder aussteigt. „Ich vermute stark, dass auch beim wohnungsbezogenen Bauherrenmodell die meisten Investoren weiterhin gemeinschaftlich vermieten, weil sie bei einem funktionierenden Bauherrenmodell kontinuierliche Einkünfte haben“, sagte Walter Neumann, Geschäftsführer der Valuita GmbH. Auch Steuerberater Kunisch beobachtet: „Die Exitfrage wird zwar oft gestellt, aber alle, die im Modell sind und vermieten, bleiben aufgrund der soliden Renditen meist auch im Modell.“ Neumann stellt anhand seines Kundenportfolios fest: „Es gibt kaum Exit-Szenarien. Im Gegenteil, die meisten unserer Kunden neigen eher dazu, weitere Anteile zu kaufen.“

Sekundärmarkt wächst

Dem Investor sollte bewusst sein: Beim Bauherrenmodell stehen Langfristigkeit und Wertsteigerung im Fokus. Ein Exit-Szenario vor Total​
gewinn sollte nicht in Erwägung gezogen werden. Gerät man aber in eine finanzielle Notlage, bleibt meist keine andere Wahl. Immer wieder ist zu hören, dass sich ein Anteil an einem Bauherrenmodell schwerer verkaufen ließe als eine Vorsorgewohnung. Die Experten der Diskussionsrunde wiesen dieses Argument entschieden zurück. Das habe sich geändert und mittlerweile gäbe es eine Vielzahl von interessierten Käufern. Die Nachfrage sei sogar größer als das Angebot, weil kaum ein Investor seine Anteile abtrete, wenn das Objekt funktioniere. Für die Investoren kaum ein Problem, sollte der Bauherrenmodellanbieter in Schieflage geraten. Während der Bauphase geschieht so etwas kaum. „Eine finanzielle Schieflage kann insofern risikomäßig abgefedert werden, als Gelder in der Regel bei Treuhändern zweckgebunden gesichert sind“, sagte Robert Weik. Hier macht es sich bezahlt, dass erst mit der Sanierung oder dem Bau begonnen werden darf, wenn alle Investoren an Bord sind.

Erben und aufteilen

Auch Anteile können vererbt werden. Das Bauherrenmodell ist für den Erbfall in vielen Fällen sogar besser als die klassische Vorsorgewohnung. „Ideelle Anteile lassen sich leichter aufteilen“, erklärte der Rechtsanwalt. „Juristisch ist eine Übertragung kein Problem.“ Bei einer Vorsorgewohnung können maximal zwei natürlichen Personen ins Grundbuch eingetragen werde. Aber beim Vererben an mehrere Kinder stellt die klassische Vorsorgewohnung ein Problem dar. Bei Häusern hingegen ist es wieder ähnlich wie beim Bauherrenmodell und es können Anteile vergeben werden.