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Fallen, in die Anleger nicht tappen sollten

Kapitale Tipps. Wer die Gunst der Stunde für ein Immobilieninvestment nützen möchte, tut gut daran, die wichtigsten Fehlerquellen zu kennen und zu umgehen.

Niedrige Hypothekenzinsen und die Aussicht auf konstante Wertsteigerung begünstigen den Trend zur Immobilie als Kapitalanlage. Das vermeintlich einfache Geschäftsmodell von Kauf und Vermietung klingt für nicht fachkundige Anleger verlockend. Übersehen werden dabei gern grundsätzliche Punkte, die es laut Experten unbedingt zu beachten gilt.

Eigenkapital & Lage

„Zu geringes Eigenkapital, günstige Gelegenheit auf Kosten einer guten Lage, Konzentration auf lediglich ein Objekt, falsche Beurteilung des Sanierungs- oder Modernisierungsbedarfs sowie mangelnde Bonitätsprüfung der Mietinteressenten bei Neuvermietung“, nennt etwa Michael Murg, Gründer des auf digitale Immobilieninvestments spezialisierten österreichischen Start-ups Brickwise, fünf der gängigsten kapitalen Fehler. In Sachen Eigenkapital lautet die Devise: Je mehr fremdfinanziert werden muss, desto höher und vor allem auch stabiler sollte die Rendite des Immobilieninvestments sein. Denn Mietausfälle oder Leerstände können rasch zu Problemen bei der Rückzahlung der Finanzierung führen. Das Risiko von Leerständen steigt auch an, wenn Investoren auf der Suche nach Schnäppchen in schlechtere Lagen ausweichen und dem Qualitätsgrundsatz „Lage, Lage, Lage“ untreu werden. Stimmt die Infrastruktur der Umgebung nicht, sinken scheinbar höhere Renditen auf Basis eines geringeren Kaufpreises rasch ab. Vertraut müssen sich Anleger auch mit dem Klumpenrisiko machen, das darin besteht, das gesamte Vermögen auf nur ein Projekt zu setzen. Empfohlen wird von Experten, das ersparte Kapital immer auf viele verschiedene Investments aufzuteilen.
Unabhängig davon, ob es sich um eine ältere oder eine neu gebaute Immobilie handelt, darf auch die sachkundige Begutachtung und Beurteilung des Zustands einer Immobilie nicht vernachlässigt werden. Der Befund professioneller Sachverständiger gibt Aufschluss über möglicherweise notwendige Sanierungsarbeiten, die kostenintensiv sein können. Keinesfalls sollte zudem bei Neuvermietung auf die Bonitätsprüfung der Mietinteressenten verzichtet werden. Das Anfordern der wichtigsten Unterlagen kann möglichen Zahlungsausfällen bei der ­Bezahlung der Miete vorbeugen.

Investition in Wohnungen

Wer nur eine Wohnung innerhalb eines Hauses kauft, muss wiederum bedenken, dass er mit seiner Kapitalanlage Teil der Wohneigentums­gemeinschaft wird. „Dies bringt Verpflichtungen mit sich, denn die Wohnungseigentümer teilen sich beispielsweise den Flur oder das Dach des Hauses und können über gewisse Dinge nur zusammen entscheiden“, so die Experten der deutschen Onlineplattformen für digitale Immobilien-Investments, Bergfürst. Dabei werden häufig kostenintensive Verschönerungen beschlossen, die den Wert der Wohnanlage kaum steigern. Umgekehrt könne es auch passieren, dass sich die Wohneigentumsgemeinschaft gegen Maßnahmen entscheidet, die den Wert der Kapitalanlage steigern könnten.
Generell warnt man bei Bergfürst bei allen guten Vorzeichen für ein Immobilieninvestment vor blinder Euphorie: „Immobilienpreise in Großstädten sind durch den großen Boom schon jetzt sehr hoch – niemand kann garantieren, dass sie noch weiter anwachsen.“ Eine genaue Marktanalyse und Differenzierung nach Stadt und Lage der Immobilie schütze vor bösen Überraschungen.