Das Makler-Netzwerk Engel & Völkers rechnet nur noch mit leichten Preissteigerungen. Im ersten Quartal zogen die Preise in Wien noch massiv an, doch bald dämpfen höhere Zinsen und strengere Banken die Stimmung.
Der Ukraine-Krieg hinterlässt auch Spuren auf dem Immobilienmarkt. Die Invasion Russlands löst international wirtschaftliche Verwerfungen aus. Die Nachfrage nach Wohnungen und Häusern ist nach wie vor stark, doch der Erwerb von Eigentum wird generell schwieriger. "Aktuell haben wir am Markt eine Pattsituation", sagte der Wien-Geschäftsführer des Makler-Netzwerks Engel & Völkers, Philipp Niemann, am Donnerstag vor Journalisten. Das wirkt sich auch auf die Preise aus.
Status quo heute seien steigende Hypothekenzinsen, schlechtere Immobilienbewertungen und hohe Baustoffkosten. "Es wird eine Klientele geben, die sich Kaufen nicht mehr leisten kann", so Niemann. Auf der anderen Seite sei viel Barvermögen im Umlauf - es gebe auch viele Menschen, die Immobilien mit wenig Fremdfinanzierung als "Inflationsschutz" kauften. "Somit haben wir eine Pattsituation, anders als in den Jahren davor - und das merkt man auch im Tagesgeschäft, seit zwei/drei Wochen, die Leute schauen genauer hin." Es gebe aber "keine dramatische Zurückhaltung". "Wir werden weiterhin starke Nachfrage haben", sagte der Immo-Experte mit Blick auf die Käufer mit Barvermögen und das weiterhin knappe Angebot am Markt. "Auf der anderen Seite wird die Miete wieder stärker werden", erwartet Niemann eine anziehende Nachfrage im Mietbereich.
Plateaubildung bei Preisen erwartet
Mit extremen Sprüngen nach oben bei den Kaufpreisen könnte es vorerst vorbei sein. "Wir rechnen mit einer Plateaubildung bei den Preisen, vielleicht mit einer leichten Steigerung", sagte der CEO für den deutschsprachigen Raum (Deutschland, Österreich, Schweiz), Kai Enders. "Ich glaube, dass sich die Preissteigerungen etwas abschwächen - wir werden sicher auch Lagen sehen, wo die Preise stagnieren, in begehrten Lagen werden sie weiter steigen", so Niemann.
Im ersten Quartal 2022 hätten die Preise in Wiens Boomlagen - 1. Bezirk, 9. Bezirk und 19. Bezirk - im Schnitt noch mal um 10 bis 22 Prozent angezogen, berichtete der Geschäftsführer. "Das ist noch enorm, aber noch unbeeinflusst von dem, was dann passierte." Auch die Preise auf "Mikromärkten" wie dem 5. und 6. Bezirk rund um den Naschmarkt gingen noch nach oben. Das Ende der Pandemie sei schon absehbar gewesen. Der Ukraine-Krieg brach am 24. Februar aus.
Längere Verkaufsprozesse
"Wir sehen, dass sich die Verkaufsprozesse in die Länge ziehen", hielt Niemann fest. Früher seien es wenige Tage gewesen, nun seien es mehrere Wochen. Die Banken seien "deutlich risikoaverser, deutlich konservativer geworden in den letzten Wochen, das heißt wir haben dort bis zu 30 Prozent niedrigere Bewertungen der Objekte", verdeutlichte der Immobilienexperte. "Für den Privaten ist das eine große Nummer, die da auf ihn zukommt." Der Finanzierungsmarkt werde auch hinsichtlich Zinsen eher schlechter für Käufer - die Europäische Zentralbank habe eine Zinsanhebung für Mitte des Jahres angekündigt. Und ab kommenden Jahr braucht man für Immo-Kredite einen höheren Eigenmittelanteil als bisher.
Parallel dazu überlegten Verkäufer nun verstärkt, ob der Markt preislich am "Peak" sei und sie ihre Immobilie nun verkaufen sollten. Insgesamt gebe es "seit vielen, vielen Jahren einen Nachfrageüberhang nach Wohnimmobilien", rief Enders in Erinnerung und verwies unter anderem auf die steigende Zahl von Single-Haushalten und den starken Zuzug in die Stadt. "Das Angebot ist knapp und bleibt knapp."
Starker Anstieg der Rohstoffpreise
Dazu tragen auch die stark steigenden Rohstoffpreise bei. Diese würden "die Bautätigkeit dramatisch beeinflussen", diese werde "dramatisch abnehmen". "Wir sehen, dass viele Bauträger Probleme bekommen - die Kalkulationen von vor drei Jahren sind nicht mehr zu halten", sagte Niemann. Projekte würden zunehmend weitergereicht, also durchverkauft. "Bauträger versuchen, ihren Cashflow positiv zu halten." 2022 werde es noch viele Fertigstellungen geben, in den Jahren danach wahrscheinlich nicht mehr. Grundstücksknappheit herrscht zudem ohnehin schon seit längerem.
In den inneren Bezirken der Bundeshauptstadt liegen die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen den Angaben zufolge aktuell bei rund 5500 Euro, im 13. Bezirk bei 4700 und in "Randlagen" wie Mödling bei 3200 Euro. "Blenden wir den Krieg aus: Aus europäischer Sicht ist der Wiener Markt preislich immer noch unterrepräsentiert", sagte Niemann und verwies auf deutsche Städte wie Hamburg oder Köln mit Preisen von 8000 bis 9000 Euro pro Quadratmeter.
Über Jahre hinweg gab es markante Preissteigerungen - jetzt herrscht Unsicherheit. In den vergangenen Jahren hätten Umstände wie günstiges Geld durch niedrige Zinsen, steigende Löhne und das Fehlen anderer attraktiver Anlagemöglichkeiten die Menschen vielfach in die Immobilien getrieben. "Bis vor ein paar Monaten, dann kam der Krieg in der Ukraine", sagte Niemann. "Was final passiert, wird sich in den nächsten Wochen und Monaten entscheiden".
(APA)