Immobilien-Talk

Die Immobilie zum halben Preis

V.l.n.r.: Patrick Volkert, Christoph Tisch, Wolfgang Stabauer und Oliver Wais.
V.l.n.r.: Patrick Volkert, Christoph Tisch, Wolfgang Stabauer und Oliver Wais.(c) Günther Peroutka
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Diskussion. Bauherrenmodelle sind eine der beliebtesten Anlageformen bei Immobilien. Die Steiermark zeigt mit der Topzuordnung die „Best Practice“.

Immobilien als krisenfestes Investment sind nicht neu. Zuerst versetzte die Corona-Pandemie mit allen wirtschaftlichen Einschränkungen und die Unterbrechung von globalen Lieferketten der Immobilienbranche einen kräftigen Schub. Der Krieg in der Ukraine befeuert weiter die instabile Lage auf Aktien- und Geldmärkten. Die steigende Inflation samt allen Unsicherheiten macht sichere Investments immer attraktiver. Kapital ist genügend vorhanden, Investoren sind derart verzweifelt, dass sie immer weniger auf eine große Rendite schielen, sondern bloß Geld parken, um zumindest das Inflationsrisiko abzusichern.

Der Markt ist ausgetrocknet. Auf dem Zweitmarkt, also beim Verkauf bereits bestehender Objekte, ist wenig zu finden. Das Rezept gegen die Immobilien-Knappheit am freien Markt: Die bekannten und beliebten Bauherrenmodelle. In der Steiermark sind vor allem Bauherrenmodelle mit Topzuordnung eine spannende Form des Investments, denn bereits bei der Zeichnung weiß der Investor, welche Wohnung (Top) er später sein Eigen nennen kann. Damit verbunden sind Steuervorteile, Synergien und das Lukrieren von Förderungen.

Unter diesen Vorzeichen trafen sich vier Branchen-Insider beim „Presse“-Branchentalk, ausgerichtet gemeinsam mit ÖKO-Wohnbau, unter der Leitung von Jakob Zirm, stellvertretender Ressortleiter „Economist“ der „Presse“. Unter dem Motto „Sinnvestment: Attraktive Immobilieninvestments im Visier“ diskutierten Wolfgang Stabauer, Geschäftsführender Gesellschafter ÖKO-Wohnbau SAW GmbH, und sein Kollege Oliver Wais vom Vertriebsmanagement der ÖKO-Wohnbau, gemeinsam mit Christoph Tisch, Geschäftsführer Investor Project GmbH, und Patrick Volkert, Wirtschaftsprüfer und Steuerberater, Partner bei AREA Bollenberger GmbH Wirtschaftsprüfung und Steuerberatung.

Leistbarer Wohnraum

„Bauherrenmodelle sind seit vielen, vielen Jahren eine sehr stabile Konstruktion, auch aus steuerlicher Sicht. Es wurde seitens des Gesetzgebers zwar immer wieder etwas verändert, aber nicht in der Art, dass es für einen Investor unattraktiv wäre“, weiß Wolfgang Stabauer aus langjähriger Praxis. „Ein Bauherrenmodell heißt leistbaren Wohnraum zu schaffen. Das ist mit der Wirtschaft gekoppelt und wir sprechen von einer Wertschöpfung von einer Milliarde per anno. Es herrscht eine große Stabilität in diesem Bereich.“ Gedacht ist das Bauherrenmodell für Investoren, die Steuern sparen und Förderungen lukrieren möchten – doch die Objektförderung sollte, so Stabauer, nicht im Fokus stehen: „Im Vordergrund steht der Immobilienbesitz. Wir sagen seit vielen Jahren, dass das Bauherrenmodell eine Immobile zum halben Preis ist. Es ist für Menschen gedacht, die ganz gezielt ihr Geld in Immobilien anlegen wollen. Und, in der Umwegrentabilität, stellen sie leistbaren Wohnraum zur Verfügung.“

Die Umsetzung in der Praxis umreißt Wirtschaftsprüfer und Steuerberater Patrick Volkert. Er unterstreicht, dass es bereits von Beginn an wesentlich ist, die Bauherrenfunktion innezuhaben. „Es geht nicht darum, dass man ein fixfertig entwickeltes Projekt einkauft, sondern in der Entstehungsphase aktiv mit dabei ist, mitgestalten kann, aber auch das volle Kostenrisiko trägt“, erklärt er, „Dann wird man aus steuerlicher Sicht Unternehmer und in diesem Sinne werden Gewinne und Verluste zugeordnet.“ Gespart wird beim Grenzsteuersatz – denn Steuern sind bei Weitem der größte Posten an Ausgaben, mit denen die Österreicher belastet sind. Da lässt sich, so Volkert, mit dem Bauherrenmodell einiges machen.

Während ein Investor beim „großen Bauherrenmodell“ vom Start an involviert ist, finden sich bei „kleinen Bauherrenmodellen“ auch fertige Systeme. „Der Fiskus unterscheidet zwischen kleinem und großem Bauherrenmodell. Der große Bauherr muss tatsächlich alles mitbestimmen, der kleine Bauherr findet ein fertiges Instrument vor und steigt dort ein“, arbeitet Stabauer die Unterschiede heraus, „Beim kleinen Bauherrenmodell kann man sich miteinbringen. Das ist eine Kann-Position. Beim großen Bauherrenmodell unterscheidet man nicht nach Volumina, sondern von der Judikatur her. Man bringt sich extrem aktiv ein, es gibt laufend Steuerprüfungen, bei denen oft bemängelt wird, dass alles bereits fertig war, obwohl es als großes Bauherrenmodell bezeichnet wurde. Im Endeffekt sollte sich ein Investor immer dafür interessieren. Nur zu investieren und dann kein Interesse mehr zu zeigen, ist der falsche Zugang.“

Sonderfall Steiermark: Anderorts werden Investoren davon abgeschreckt, dass sie nur einen prozentuellen Anteil an einer Immobilie besitzen und keine konkrete Wohnung. In der grünen Mark wurde deshalb das „Bauherrenmodell mit Topzuordnung“ eingeführt, das beide Modelle zusammenbringt.

Das Mietpoolkonto

Auf einem Mietpoolkonto werden zunächst sämtliche Nettomieteinnahmen einer Eigentumswohnungsanlage verbucht und anschließend an die einzelnen Eigentümer ausgezahlt. Der Anteil jedes Eigentümers ergibt sich dabei aus dem Anteil der Wohn- oder Nutzfläche seiner Eigentumswohnung an der des Gesamtobjekts. So verteilen sich Minder- und Mehreinnahmen aus einer Eigentumswohnung anteilsmäßig auf alle Eigentümer. Das heißt, die Eigentümer der vermieteten Wohnungen stützen diejenigen, bei denen es vorübergehende Mietausfälle gibt.

Stabile Anlageform

ÖKO-Wohnbau Vertriebsmanager Oliver Wais kennt die österreichische Investoren-Seele und weiß, was sich Kunden wünschen. „Wenn man das Bauherrenmodell als Anlagemedium hernimmt, dann ist es wie die Vorsorge- oder Anlegerwohnung ein langfristiges Investment. Es soll dem Vermögensaufbau und der Altersvorsorge dienen. Letztendlich ist ein Sachwert eine sehr stabile Anlageform“, umreißt Wais die Vorteile, „Das klassische Bauherrenmodell kennen wir aus der Vergangenheit als eine Beteiligung an einem Gesamtobjekt in Form eines Miteigentumsanteils oder eines KG-Anteils.“

Der steirische Weg mit der Topzuordnung stellt nun die weiterentwickelte Form des Bauherrenmodells dar und ist damit noch direkter mit einer Vorsorgewohnung vergleichbar. Die Topzuordnung ist die attraktivere Alternative zur Vorsorgewohnung. Beim Bauherrenmodell geht es allerdings um die Nutzung von Landesförderungen zusätzlich zur Vermietung, andere steuerliche Aspekte und Zuschüsse, die es bei der klassischen Vorsorgewohnung nicht gibt. Wais: „Beiden Anlageformen gemein ist, dass ich nicht nur direkt ein Investment in ein Gesamtobjekt tätige, sondern wirklich im Grundbuch eingetragen bin und das Wohnungseigentum habe.“

Sowohl bei der Vorsorgewohnung als auch beim Bauherrenmodell steht speziell bei einer finanzierten oder überwiegend finanzierten Investitionsvariante auf zwanzig Jahre die langfristige Betrachtung im Mittelpunkt. Wais: „Ich glaube, dass in Wahrheit am Markt ein falsches Bild vorhanden ist. Viele Interessenten oder Investoren wollen letztendlich die Wohnung selbst nutzen oder ihren Kindern zur Verfügung stellen. Rein steuerrechtlich ist das nicht der Sinn beziehungsweise nicht so vorgesehen.“ Denn, so Wais weiter, es geht nicht um das eigene Wohnen, aber langfristig möglicherweise auch um die Vermögensweitergabe. „Bei der Weitergabe an die nächste Generation kann eine ausfinanzierte, lastenfreie Wohnung, die noch dazu vermietet ist, einen Vorteil bringen“, meint der Vertriebsexperte, „Für manche ist das charmanter als der einfache Miteigentümeranteil.“

Mit dem Bauherrenmodell mit Topzuordnung will die Politik vor allem leistbaren Wohnraum schaffen. Solange die Förderung läuft, muss günstiger vermietet werden – egal, ob sich der Investor für einen Mietenpool* entscheidet oder dagegen. Stabauer: „Die Spielregeln sind einzuhalten. Man bekommt sehr viel Geld vom Fiskus. Das geht so weit, dass bis zu 50 Prozent der Baukosten an nicht rückzahlbaren Zuschüssen in einem Zeitraum von 15 Jahren lukriert werden können. Somit haben wir die Immobilie zum halben Preis.“

oeko-wohnbau.at

Information

Der virtuelle Talk fand auf Einladung der „Presse“ statt und wurde finanziell unterstützt von ÖKO-Wohnbau.

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