Der vorausgesagte Niedergang der Stadthotellerie ist glücklicherweise ausgeblieben. Inzwischen haben auch die Investoren wieder neuen Appetit auf diese Assetklasse entwickelt.
Totgesagte leben länger: Nachdem der Hotelbranche, im Besonderen der Stadthotellerie, seit dem ersten Tag der Pandemie das große Häusersterben vorausgesagt worden war, eröffnet jetzt ein Haus nach dem anderen neu. Lediglich das Hotel Triest in Wien hat für immer die Türen geschlossen. Womit die Hoffnungen mancher Glücksritter, die aus der Pandemie Kapital schlagen wollten, zumindest auf ein realistisches Maß zurechtgestutzt wurden.
„Es gab bereits kurz nach Beginn der Pandemie erste Gespräche mit opportunistischen Investoren, die auf Notverkäufe von in Schieflage geratenen Hotels gewartet und sich bereits mit Kapital aufmunitioniert hatten. Bislang hat sich das aber noch nicht in einem größeren Ausmaß umsetzen lassen“, berichtet Markus Mendel, Managing Director von EHL Investment Consulting. Vor allem den Großen sei nichts passiert, „die kleinen, privat betriebenen Stadthotels haben teils zwar stärker gelitten, aber die erwartete Pleitewelle blieb auch in diesem Segment nicht zuletzt aufgrund der üppigen Förderungen aus.“
Wie es in Zahlen um diese Assetklasse derzeit steht, zeigt der soeben erschienene Investment-Marktbericht Frühjahr 2022 von Otto Immobilien auf. Demnach hat der Hotelsektor auch 2021 Anteile am Transaktionsvolumen verloren und liegt derzeit bei rund vier Prozent. Allerdings habe die Zahl der Transaktionen in der zweiten Jahreshälfte 2021 wieder deutlich angezogen.
Kaum an Wert verloren
Neue Projekte
Auch Christie & Co. vermeldet für das Jahr 2021 wieder Bewegung in die richtige Richtung: „Im ersten Halbjahr wechselten Hotelimmobilien im Wert von über 110 Millionen Euro den Eigentümer. Am Ende konnte das Transaktionsjahr 2021 ein Gesamtvolumen von etwa 400 Millionen Euro verbuchen“, freut sich Simon Kronberger, bei Christie & Co. für Hoteltransaktionen in Österreich sowie Zentral- und Osteuropa verantwortlich. Der von der Pandemie gebeutelte Hotelmarkt erholt sich langsam, und mit ihm auch der Appetit der Investoren. So haben gerade erst Signa Development Selection und ARE ihr gemeinsam entwickeltes Bassena-Hotel im Quartier Vienna TwentyTwo in einem Forward-Deal an die Raiffeisen-Gruppe verkauft.
Gleichzeitig ist die Pipeline für die kommenden Jahre in Wien gut gefüllt. Dazu gehören unter anderem The Hoxton am Rudolf-Sallinger-Platz, das Hyatt Thompson auf der Mariahilfer Straße, The Amauris am Ring, das Zola in der Vorgartenstraße und das Radisson AWA Hotel im Viertel Zwei.
Zwar seien die Stadthäuser bekanntlich deutlich schwerer getroffen worden als die Ferienhotellerie, allerdings sei es auch hier zu einigen namhaften Transaktionen gekommen: So haben beispielsweise die Schiehser-Hotels ihr Portfolio um das Hotel Ibis Styles Wien Messe Prater mit 102 Zimmern erweitert, und die Liechtensteinische Landesbank übernahm das Meininger-Hotel Wien Downtown Franz mit 131 Zimmern von der CA Immobilien AG, nennt er nur einige Transaktionen, die von der Gruppe begleitet wurden. Eine Erhebung der MRP-Gruppe bescheinigt der Assetklasse Hotel ebenfalls weiterhin bestehendes Vertrauen, was unter anderem damit begründet wird, dass Hotelimmobilien kaum an Wert verloren haben.
Ein Vertrauen, das mittlerweile wieder für deutlich steigende Aktivitäten auf dem Sektor sorgt, wie Mendel beobachtet. „Die Hotelbranche erholt sich grundsätzlich, nicht nur auf Betreiber-, sondern auch auf der Investorenseite“, so der Experte. „Wir sehen Betreiber, die nach neuen Standorten suchen; vor allem deutsche und europäische Ketten rollen ihre neuen Konzepte aus. Und da ist Wien natürlich einer der Hotspots, an dem man schaut, dass man sich einen passenden Standort sichern kann.“ Entsprechend erwartet sich Mendel deutlich mehr Transaktionen im Hotelsegment als in den letzten zwei Jahren.
Long Stay und Coworking
Zu den neuen Konzepten gehöre vor allem eine Kombination aus Short und Long Stay – also regulären Hotelzimmern für Städtetouristen und größeren Einheiten für Geschäftsreisende oder Ex-Pats, die länger in der Stadt bleiben. „Diese sind dann beispielsweise mit einer Kitchenette ausgestattet, weshalb besonders Standorte mit einer gewissen Anzahl von Zimmern gesucht werden, an denen man dieses Konzept verwirklichen kann“, sagt Mendel. „Zusätzlich sehen wir bei den Betreibern auch verstärkt Angebote wie Coworking Spaces, um etwa Geschäftsreisenden besondere Annehmlichkeiten bieten zu können und die Attraktivität zu steigern.“
Eine weitere Veränderung auf dem Markt ist die Positionierung einiger neuer Häuser. Denn die Zeiten, in denen diese streng entlang der Sterne-Kategorien passierte, sind in immer öfter vorbei, wie Mendel berichtet. „Im neuen Lifestyle-Segment wird nicht sehr viel Wert auf Sterne gelegt“, kennt er die Gegebenheiten. Grundsätzlich seien diese neuen Zugänge aber mehr im mittleren Segment sichtbar, der Fünf-Sterne-Bereich sei davon eher nicht betroffen.
