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Gemischte Nutzung

Weg von der Monokultur

Manche Projekte wie der „G'mischte Block“ in Wien Favoriten (im Bild) tragen die Diversität bereits in ihrem Namen.
Manche Projekte wie der „G'mischte Block“ in Wien Favoriten (im Bild) tragen die Diversität bereits in ihrem Namen.Frame 9
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Bauträger rücken von monothematischen Gebäude-Konzeptionen zunehmend ab. Als Vorbilder fungieren Pioniere und neue Vorgaben bei der Stadtentwicklung.

Für Winfried Kallinger, Geschäftsführer von Kallinger Projekte, sind gemischte Nutzungen in Immobilien Schnee von gestern. Nicht, dass er deren Vorteile nicht zu schätzen wüsste – ganz im Gegenteil. Er hat sich mit der Idee einer Durchmischung der Nutzungsarten schon befasst, als noch kaum jemand daran dachte. Bereits Anfang der 2000er-Jahre hat er am Wienerberg die ersten Konzepte mit einem damals verwegenen Mix aus Wohnen und Büro umgesetzt. „Das hat gut funktioniert und wurde bestens angenommen“, resümiert er heute. „Wenn ich kleine Büroeinheiten im Haus habe, muss ich nicht in den Büroturm fahren und mich dort teuer einmieten“, so sein Gedanke. Die Zeit war wohl noch nicht reif für solche Ideen, denn sie wurde von anderen Bauträgern lang nur sehr zögerlich aufgegriffen.

Höhere Lebensqualität

Mittlerweile aber ist die Mischnutzung im Mainstream angekommen. „Gemischt genutzte Objekte sind aus unserer Sicht die Zukunft“, sagt etwa Walter Hammertinger, Geschäftsführender Gesellschafter von Value One Development. Entsprechend den gesellschaftlichen Entwicklungen werde dabei auf verschiedene Varianten gesetzt: „Kombiniert werden etwa Wohnen mit Coworking oder unterschiedliche Wohnformen wie klassisches Wohnen und Silver Living oder Hotel und studentisches Wohnen.“ Hammertinger geht davon aus, dass Gebäude künftig immer häufiger im Baukastenprinzip verwirklicht werden. Dadurch würden die Immobilien über die Zeit immer wandelbarer, woraus sich automatisch gemischte Nutzungen ergeben.

Im städtischen Bereich ist die Durchmischung mittlerweile eine der wesentlichen Voraussetzungen, um Wohn- und Lebensqualität zu schaffen. Besonders Wien und Graz zeigen im großen Stil vor, wie es geht. „In Graz wurde bei der Entwicklung der Smart City erstmals das mittlerweile gängige Instrument von privatrechtlichen Vereinbarungen zwischen Bauträger und Stadt angewendet“, erklärt Nikolaus Lallitsch, Geschäftsführer von Raiffeisen Immobilien Steiermark: „Darin haben wir abseits der hoheitlichen Bestimmungen die wesentlichen Stadtteilqualitäten einvernehmlich und verbindlich festgelegt.“ Vereinbart wurde ein Verhältnis von 60 Prozent Wohnen, 20 Prozent Gewerbe und 20 Prozent Nebenflächen. Damit werden solche Siedlungen belebt und aufgewertet, da zum reinen Wohnen auch Arbeiten, Handel, Gastronomie und Dienstleistungen hinzukommen. „Mittlerweile wird das Modell auch bei anderen Quartieren, etwa beim Reininghausprojekt, im Brauquartier oder am Grillweg, angewendet“, freut sich Lallitsch.

Gesetze hinken nach

Kleine Wohneinheiten, wie sie heute in vielen Projekten geplant sind, bringen ein Platzproblem mit sich. Aus diesem Grunde können Lagermöglichkeiten durchaus eine sinnvolle Ergänzung sein, wie sich unschwer an der Zunahme der Zahl an Self-Storage-Anbietern erkennen lässt. Winfried Kallinger hat auch dieses Konzept schon 1995 beim Donaufelder Hof in Wien aufgegriffen. In einem vorgelagerten Gewerbegeschoß wurden zusätzliche Kleinflächen errichtet, die man mieten konnte. Dabei handelte es sich aber weniger um klassische Abstellräume, „sondern eher Hobby- oder Archivräume, die bestens ausgestattet waren“. Eine Idee, die von der S+B-Gruppe aktuell bei einem Projekt am Rennweg weitergeführt wird, „mit Werkstätten, Ausstellungs- oder Verkaufsflächen für die eigenen erzeugten Produkte oder sonstige Ideen“, berichtet Vorstand Wolfdieter Jarisch.

Aber nicht alle Kombinationen lassen sich so unkompliziert verwirklichen. Bei einem Projekt in der Laxenburgerstraße etwa errichtet die S+B Wohnungen und daneben einen Büroteil. Die Büros können gemietet oder gekauft werden und sind von außen, aber auch aus dem Wohnungsverband begehbar. „Für dieses Konzept gibt es kein gesetzliches Regelwerk“, erläutert Jarisch. „Aber wir haben es trotzdem geschafft, eine Bewilligung zu bekommen.“ Umgekehrt ist es ebenfalls kompliziert: Bei einem Projekt der S+B in Wien Landstraße gibt es eine Widmung für Büros. Nun sind aber im Bürotrakt kleine Wohnungen für Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter geplant, die oft nur tageweise im Büro sind.

Investoren hellhörig

Ein Umdenken ist inzwischen auch bei Investoren zu beobachten. Lange Zeit, berichtet Jarisch, konnte man Immobilien mit gemischter Nutzung nur schwer verkaufen. Das habe sich aber spätestens mit Corona geändert. Jarisch: „Während einzelne Hotels oder Büros auf einmal leer standen und man über Miet-Herabsetzungen diskutieren musste, haben größere Projekte mit unterschiedlichen Nutzungen vieles ausgleichen können.“ Das habe die Investoren hellhörig gemacht, „sodass Kombinationen aus Wohnungen und Büros und vielleicht noch mit Lebensmittelnahversorgern und Serviced Apartments nun gefragter sind denn je“.

AUF EINEN BLICK

• Die ersten Durchmischungen gab es bereits Ende der 1990er-Jahre.

• Nicht nur die einzelne Immobilie, auch Stadtteile lassen sich damit beleben.

• Entsprechende Widmungen stellen oftmals aber noch eine Hürde dar.

• Investoren werden zunehmend auf die Vorteile der gemischten Nutzung aufmerksam.

• Experten gehen davon aus, dass Gebäude künftig nutzungsoffener konzipiert werden.

("Die Presse", Print-Ausgabe, 28.05.2022)