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Studie

Immobilien zu kaufen ist oft billiger als das Mieten

Vor allem bei niedrigen Kreditzinsen, wie das bisher der Fall gewesen ist, kommen die Vorteile eines Kaufs deutlich zum Tragen. Anders sieht die Situation bei Altmieten in teuren Städten aus.

Frankfurt. Eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen ist einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) zufolge oft deutlich billiger als zu mieten – und zwar gerade bei Neuverträgen. 2021 noch standen Immobilienkäufer gegenüber Mietern in allen deutschen Regionen besser da. Der starke Anstieg der Kreditzinsen schmälert die Vorteile aber deutlich – und zwar besonders in teuren Städten.

Für die Studie des IW mit der Immobilienfirma Accentro wurden die Kosten von Selbstnutzern jenen von Mietern gegenübergestellt. Auf Käufer entfielen demnach Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Notar, die Belastung durch Kreditzinsen sowie entgangene Zinsen – Immobilienkäufer hätten das Geld für eine Wohnung oder ein Haus ja auch anlegen können. Hier wurde die Rendite erstklassiger Unternehmensanleihen zugrunde gelegt.

Auch Kosten für Instandhaltungen und Wertverzehr wurden einberechnet sowie Wertsteigerungen gedeckelt bei drei Prozent pro Jahr. In den vergangenen Jahren verteuerten sich Immobilien viel schneller, der Boom sollte aber nicht übergewichtet werden. Auf der anderen Seite standen die Nettokaltmieten in Neuverträgen und bei Bestandsmieten.

Das Ergebnis: Zahlten Selbstnutzer in Deutschland 2021 – zu den damals sehr niedrigen Kreditzinsen von gut einem Prozent – im Schnitt 4,21 Euro je Quadratmeter, mussten Mieter bei Neuvertragsmieten für vergleichbare Wohnungen 10,30 Euro je Quadratmeter hinlegen und bei Bestandsverträgen 7,04 Euro. Käufer waren also mit knapp 60 Prozent gegenüber Mietern im Vorteil bzw. 40 Prozent bei Bestandsmieten.

Kreditzinsen springen hoch

Ein großer Vorsprung ergab sich laut der Studie selbst in den teuren Metropolen. „Die im vergangenen Jahr fallenden Zinsen haben den Anstieg der Kaufpreise überkompensiert“, sagte IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer. „Steigende Zinsen werden aber den Selbstnutzerkostenvorteil signifikant verringern.“

Mit der hohen Inflation sind Finanzierungen rasant teurer geworden: Seit Dezember haben sich die Zinsen für zehnjährige Standardkredite laut FMH-Finanzberatung von weniger als ein Prozent auf im Schnitt rund 2,5 Prozent mehr als verdoppelt – Tendenz steigend.

Das Blatt wendet sich

Das IW hat in drei Szenarien mit einem Anstieg der Bauzinsen auf zwei, 2,5 oder drei Prozent errechnet, ob Immobilienkäufer heuer immer noch besser fahren als Mieter mit Neuverträgen. So lässt schon ein Zinsniveau von 2,5 Prozent die Kosten von Selbstnutzern auf mehr als das Doppelte steigen (8,55 Euro). Rechne man steigende Kaufpreise ein, ergeben sich 8,97 Euro je Quadratmeter. Bei drei Prozent Kreditzinsen steigen die Selbstnutzerkosten auf 10,63 Euro. In diesem Szenario sei Mieten bereits in 86 der 401 deutschen Landkreise und kreisfreien Städten billiger als Kaufen, schreiben die Autoren.

Besonders im Umland der sieben größten deutschen Städte und dem von anderen Großstädten seien Käufer aber auch bei höheren Zinsen im Vorteil. In den sieben Metropolen aber, etwa Berlin und München, fahren Mieter schon ab 2,8 Prozent besser als Käufer. Selbst genutztes Wohneigentum gilt als gute Altersvorsorge. Die Entscheidung zwischen Mieten und Kaufen hängt aber von den jeweiligen Lebensumständen ab.

Die Autoren betonen, dass es sich um eine beispielhafte Rechnung handelt. Starke Wertsteigerungen bei Immobilien wie in den vergangenen Jahren haben Eigentümer noch stärker begünstigt als in der Studie dargestellt. Auf der anderen Seite schneiden Menschen mit günstigen Altverträgen in teuren Städten bei der Frage Kaufen oder Mieten gut ab. Experten des Geldratgebers „Finanztipp“ verweisen ferner darauf, dass auch Mieter große finanzielle Chancen haben können – und zwar wenn sie langfristig in renditestarke Anlagen wie Aktien investieren. (APA)

("Die Presse", Print-Ausgabe, 13.06.2022)