Gründerzeit. Der Bestand an zwischen 1848 und 1919 errichteten Zinshäusern geht zurück, Abrisse sind alles andere als eine Seltenheit. Die Alternative lautet: stilechte Revitalisierung.
Wird in Wien vom Altbau gesprochen, ist zumeist das Gründerzeit-Zinshaus gemeint. Aus ökonomischer Sicht steht die (Früh-)Gründerzeit für das Vierteljahrhundert zwischen der Revolution 1848 und dem Börsenkrach 1873, durch den wenige Tage nach der Eröffnung der Wiener Weltausstellung die damals stark überhitzte Konjunkturperiode ein jähes Ende fand. Was die Zinshäuser betrifft, gelten Bauten, die zwischen 1848 und 1918 errichtet wurden, als Gründerzeithäuser.
Zinshaus-Historie
Waren die ersten Wiener Zinshäuser noch typischerweise von schmuckarmen Fassaden gekennzeichnet, die sich zu relativ einheitlichen „Straßenwänden“ zusammenschlossen, so veränderte sich ab 1870 mit dem Beginn der Hochgründerzeit der stilistische Anspruch.
Durch die neuen Monumentalbauten der Wiener Ringstraße wurden die Formen der staatlichen Repräsentation auch von privaten Bauherren übernommen. Die Fassade repräsentativer Gebäude wurde an den Stil der italienischen Hochrenaissance angelehnt und es entstanden die typischen Wiener Gründerzeitvillen in den noblen Bezirken am Stadtrand. Eine neue Phase begann ab 1890 mit der Anlegung des Gürtels und – im Zuge der zweiten Stadterweiterung – der Eingemeindung weiterer Vororte. In dieser Spätgründerzeit (bis 1918) entstanden immer mehr Zinshäuser mit einem Straßenhof, also einem zurückversetzten Mittelteil, ähnlich wie ein barocker Ehrenhof. Die Formen des heimischen Barock bekamen wieder mehr Bedeutung, wobei die klassischen Barockelemente mit denen des Jugendstils, der sich um die Jahrhundertwende entwickelt hatte, kombiniert wurden.
Stadtbild & Wohnmarkt
So unterschiedlich Gründerzeit-Zinshäuser gestaltet wurden – von Nobelmietshäusern in der Innenstadt, an der Ringstraße und an den repräsentativen Ausfallsstraßen der inneren Bezirke über bürgerliche Zinshäuser bis hin zu Arbeitermietshäusern –, so unbestritten ist ihre Bedeutung für die Bundeshauptstadt. Das liegt zum einen an der Quantität. 32.400 Gebäude mit Baujahr vor 1919 – die überwiegende Mehrheit aus der Gründerzeitepoche – zählte die Statistik Austria im Jahr 2019. Das sind rund 20 Prozent aller Wiener Bauten. Zinshäuser stehen sozusagen an jeder Ecke Wiens. Sie prägen dabei nicht nur das Stadtbild, sondern auch das urbane Leben. „Das gründerzeitliche Zinshaus hat einen riesigen Vorteil gegenüber dem Neubau. Es ist nutzungsoffen. Es ist ein Stadthaus, kein Wohnhaus. Die hohen Räume der Gebäude eignen sich nicht nur zum Wohnen. Sie sind geeignet für fast jede Nutzung“, sagt Angelika Psenner, Stadtstrukturforscherin am Institut für Städtebau, Landschaftsarchitektur und Entwerfen der TU Wien.
Bedrohte Gattung
Allen Vorteilen zum Trotz hat das Gründerzeit-Zinshaus in Wien ein Problem: Der Bestand dezimiert sich beträchtlich. Laut Erhebungen der Österreichischen Akademie der Wissenschaften (ÖAW) hat er zwischen 2007 und 2019 um 2117 Zinshäuser abgenommen, was einem Rückgang von etwa 12 Prozent entspricht. 20 Prozent davon wurden abgerissen, um Platz für Neubauten zu schaffen. Hält diese Dynamik an, würde es im Jahr 2030 hochgerechnet nur noch 13.990 Zinshäuser in der Stadt geben. „Treiber dieser Entwicklung sind unter anderem die stark gestiegenen Preise für Eigentumswohnungen, die Abrisse sehr lukrativ gemacht haben“, so Robert Musil vom ÖAW-Institut für Stadt- und Regionalforschung. Zinshäuser außerhalb von Schutzzonen abzutragen und durch gewinnbringende Neubauten zu ersetzen, ist rein ökonomisch betrachtet sinnvoll – und wurde in den letzten 15 Jahren ausgiebig praktiziert.
„Die historischen Wiener Häuser sind nur schlecht vor Abrissen geschützt. Viel zu wenige Gebäude stehen unter Denkmalschutz. Abrisse kommen trotz Ortsbild-Schutzzonen vor. Öffentliche Förderungen für Sanierungen sind viel zu gering. Politik und Behörden haben Bebauungspläne erstellt und beschlossen, die Abrisse erst richtig attraktiv bzw. lukrativ machen“, beklagt etwa Georg Scherer, Betreiber von WienSchauen.at. Seit 2018 berichtet er auf seiner nichtkommerziellen Webseite über das alte und neue Wien, über Architektur, Ästhetik und den öffentlichen Raum – und dokumentiert dabei u. a. Abrisse von Gründerzeithäusern, die trotz Schutzzonen und sensiblen Lagen Neubauten weichen mussten. Zwei besonders prominente Beispiele: Das Jugendstilgebäude in der Wipplingerstraße 33 (Abriss 2003, im vergleichsweise schmucklosen Neubau befindet sich heute die Zentrale der OPEC) und der 1911 erbaute Kai-Palast (Franz-Josefs-Kai 47, Abriss 2001), seinerzeit das erste in Stahlbetonbauweise errichtete Bürogebäude Wiens.
Dass es auch Alternativen zur ökologisch wie stadtbildlich fragwürdigen Praxis von Abriss und Neubau gibt, zeigt eine Reihe von außergewöhnlichen Sanierungen in der Bundeshauptstadt – am Beispiel zweier abgeschlossener Projekte des Zinshausentwicklers 3SI Immogroup, beide aus dem Jahr 2020.
Revitalisieren statt abreißen
Die Rede ist zum einen vom unweit des Hauptbahnhofs gelegenen Zinshaus in der Seisgasse 18 im 4. Wiener Gemeindebezirk, das die Revitalisierungsexperten erwarben, um dem Haus einen neuen „alten“ Glanz zu bescheren.
Besonderes Augenmerk wurde auf die Neuanbringung von Stuckelementen an der Fassade gelegt. Neben der Herstellung und Montage von Gurtgesimsen, Hauptgesimsen mit Konsolen und Fensterumrandungen wurden zusätzlich Eckbosse angebracht, die den Kanten des Mauerwerks eine schmuckvolle Optik verleihen. Auch im neu gestrichenen Eingangsbereich des Gründerzeithauses wurden, an Decken und Wänden, Stuckfelder angebracht, aber auch neue Luster und Deckenleuchten im Jugendstil installiert und die großflächigen Marmorplatten restauriert. „Die Sanierungsmaßnahmen zählen ohne Zweifel zu den etwas umfangreicheren und kostenintensiveren. Die Seisgasse ist eines unserer Vorzeigeobjekte für die Neugestaltung von Fassaden im Stil der Gründerzeit und zeigt den Stellenwert, den die Revitalisierung historischer Bauten in Wien für unser Unternehmen hat“, so Geschäftsführer Michael Schmidt.
Ähnliches gilt für den 1897 durch Stadtbaumeister Leopold Roth errichteten Stilaltbau am Beginn der Wiener Mariahilfer Straße (Mariahilfer Straße 127/Bürgerspitalgasse 29, 6. Bezirk). Im Fokus der umfangreichen Arbeiten stand vor allem die Fassadensanierung und -rekonstruktion. Die schmucklose Fassade auf der Gürtelseite wurde mit handgefertigtem Stuck ergänzt, Balkongeländer im Stil Alt-Wien erneuert, der Eingangsbereich wie auch die übrigen Allgemeinbereiche hochwertig revitalisiert und im Stil Alt-Wien ausgestattet. 29 Wohnungen, zwei Büros und zwei Geschäftslokale sind hier untergebracht. Die im Besitz des Unternehmens befindliche und gänzlich vermietete Immobilie soll langfristig in Bestand gehalten werden.
Leidenschaft für das Flair
Die beiden Projekte sind auch ein Beispiel dafür, dass eine stilechte Revitalisierung nicht bloß werterhaltenden, sondern wertsteigernden Charakter haben kann. Schließlich haben viele Häuser aus der Gründerzeit ihren historischen Fassadendekor durch die Zerstörungen des 2. Weltkriegs und die oft schnellen Sanierungsmaßnahmen der Nachkriegszeit eingebüßt.
Eine Sanierung, die alte Wesensmerkmale wieder aufleben lässt, ist laut Schmidt eine Frage der Liebe für das Flair von Gründerzeit-Zinshäusern, die von glanzvollen Fassaden, dem Charme im Inneren und der einzigartigen Bausubstanz geprägt sind: „Seit Jahrzehnten investieren wir mit Leidenschaft in die Sanierung von Zinshäusern sowie in die stilvolle Gestaltung von Altbauwohnungen. Wir sehen es in unserer Verantwortung, historische Gründerzeithäuser für die nächsten Generationen zu erhalten und das wunderschöne Wiener Stadtbild für die Ewigkeit zu wahren.“
3SI Immogroup
Die 3SI Immogroup ist ein seit drei
Generationen bestehendes Wiener
Familienunternehmen, das sich auf
die umfassende Revitalisierung und
Entwicklung von Zinshäusern sowie
den hochwertigen Ausbau von
Dachböden spezialisiert hat.
Neben der Sanierung historischer
Bausubstanz trägt die 3SI Immogroup
als Bauträger seit Jahren auch aktiv zu
nachhaltiger Wohnraumschaffung im
Neubausegment bei.
Das Familienunternehmen
3SI Immogroup ist neben
dem Kernmarkt Wien auch in
Salzburg, Graz, Linz und weiteren
urbanen Gebieten Österreichs
aktiv. Erworben werden neben
Zinshäusern auch Grundstücke. Der
Immobilienentwickler hat seinen
Firmensitz im Herzen der Wiener
Innenstadt und beschäftigt über
50 Personen. www.3si.at
Information
Die Seite entstand mit finanzieller
Unterstützung der 3SI Immogroup.
