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Leistbares Wohnen

Gefangen im Trilemma

In der Biotope City Wienerberg sind mehrere soziale Wohnbauträger aktiv.
In der Biotope City Wienerberg sind mehrere soziale Wohnbauträger aktiv.ÖSW
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Die gemeinnützigen Bauvereinigungen fürchten, ihrem Auftrag nicht mehr gerecht werden zu können. Wegen der explodierenden Baukosten liegen derzeit viele Neubauprojekte auf Eis.

Es vergeht kaum eine Woche, in der nicht über steigende Wohnkosten berichtet wird, die für immer mehr Menschen zur existenziellen Bedrohung werden. Über Jahre fanden Wohnungssuchende, die sich keine teure Wohnung auf dem Privatmarkt leisten konnten oder wollten, Zuflucht bei den gemeinnützigen Bauvereinigungen, die dank öffentlicher Förderungen deutlich günstigere Mieten als die Privaten anbieten konnten. Doch diese sind nun selbst in der Bredouille: „Die Situation ist wirklich dramatisch“, sagt Michael Pech, Vorstandsvorsitzender beim Österreichischen Siedlungswerk (ÖSW). Was ist geschehen?


Drei fatale Entwicklungen


In die Zange genommen würden die Gemeinnützigen durch drei Entwicklungen, berichtet Pech: Die seit Jahren steigenden Grundstückspreise, die zuletzt explodierenden Baukosten und die sich andeutende Zinsentwicklung. „Innerhalb der letzten 16 Monate ist der Baukostenindex für den Wohnhaus- und Siedlungsbau um 23 Prozent gestiegen. Bei moderater Lohnentwicklung von nur 2,7 Prozent sind die Materialkosten in diesem Zeitraum sogar um 42,5 Prozent angewachsen“, beschreibt er die Dramatik. Die in den vergangenen Jahren günstige Zinsentwicklung habe bisher viele Probleme entschärft, „wenn die EZB ihre Gangart auf dem Kapitalmarkt aber wie angekündigt verschärft, kommen wir an unsere wirtschaftlichen Grenzen.“

Das Problem: Während die privaten Bauträger die gestiegenen Kosten an die Endverbraucher weitergeben können, gelten für die Gemeinnützigen strenge Auflagen: Für sie gelten gesetzliche Obergrenzen, die festlegen, wie viel Geld im geförderten Wohnbau maximal für einen Quadratmeter Wohnraum ausgegeben werden darf. Diese Vorgaben seien unter den aktuellen Bedingungen nicht mehr zu erfüllen, betont Klaus Baringer, neu gewählter Obmann des Verbandes Gemeinnütziger Bauvereinigungen (GBV): „Es gibt Projekte, bei denen die Bestbieter um 30 Prozent über der Erfüllbarkeit liegen.“ Die Folge sei Stillstand: „Von vielen Mitgliedsunternehmen hören wir, dass sie gar nichts mehr ausschreiben, weil sie gar keine oder keine finanzierbaren Angebote bekommen.“


Das ist beim ÖSW nicht anders: „Im gemeinnützigen Geschäftsbereich herrscht bei uns seit zwei bis drei Monaten praktisch ein Vergabestopp“, berichtet Pech. Bereits im Bau befindliche Projekte würden aber fortgeführt. „Wir haben das Glück, auf die richtigen Partner gesetzt zu haben, sodass wir die Arbeiten trotz aller Schwierigkeiten nahezu ohne Verzögerungen fortführen können.“ Noch im Sommer werden allein in Wien 500 Wohneinheiten fertiggestellt. Andreas Weikhart, Vorstand von Wien-Süd, rechnet damit, dass in seinem Unternehmen zwischen 50 und 60 Prozent der geplanten Projekte auf Eis gelegt werden müssen. Und auch bei den aktuellen Projekten gebe es Verzögerungen: „Fixpreise sind derzeit nicht mehr zu bekommen. Bei den Gewerken und auf dem Markt für Baumaterialien wird derzeit fast jeder Preis bezahlt“, erzählt er und fügt hinzu: „Diese Aufschlagspolitik kann so nicht weitergehen.“

Trotz allem rechnet man in der Branche aber für heuer noch nicht mit einem Einbruch der Bauleistung. Pech hält es nicht für ausgeschlossen, dass in Wien mit der Fertigstellung von 21.000 Wohneinheiten sogar ein neuer Rekord aufgestellt wird. Und die Baukosten- und Lieferproblematik werde sich ab Herbst ebenfalls entspannen, gibt er sich überzeugt: „Wenn Projekte verzögert werden, somit Bestellungen ausbleiben und die Nachfrage sinkt, werden sich auch die Preise wieder stabilisieren.“ Anders Weikhart: „Ich sehe keine kurzfristige Entspannung – wir werden wohl ein Jahrzehnt brauchen, bis sich die Situation wieder normalisiert“, meint dieser.
So oder so: Ohne deutliche Anhebung der Fördergelder werde man leistbares Wohnen künftig nicht mehr gewährleisten können, heißt es unisono aus der Branche. Baringer verweist in diesem Zusammenhang darauf, dass die Förderungsmittel im Neubau trotz der dramatischen Preisentwicklung im Bausektor von 1,84 Milliarden Euro im Jahr 2008 auf 1,29 Milliarden Euro im Jahr 2020 gefallen seien.


Fördermittel werden erhöht


Und die Politik zeigt Verständnis: Salzburg hat die durchschnittliche Förderhöhe je Mietwohnung von 88.000 Euro auf 110.000 Euro angehoben und zusätzlich ein Sonderbudget von 30 Millionen Euro beschlossen, in Oberösterreich hat man die Baukostenobergrenzen um 20 Prozent angehoben.
Ähnliche Überlegungen gibt es in den anderen Bundesländern – in Wien etwa ist eine Erhöhung der Sockelfördersätze im geförderten Wohnbau um 40 Prozent ab 2023 geplant. Damit allein sei es aber nicht getan, betont man bei Wien-Süd: „Wir müssen uns von gewöhnlichen Denkmustern verabschieden. Die behördlichen Auflagen müssen flexibler werden, und die öffentliche Hand muss zur Kenntnis nehmen, dass ein Standardschema unter den heutigen Bedingungen nicht mehr praktikabel ist“, sagt Vorstand Weikhart.