Nichtgäste aus Übersee verpassen derzeit wenig auf dem Salzburger Immobilienmarkt.
Damals, in der guten alten Zeit, als der Begriff PCR-Test nur Medizinern geläufig war, trafen sich zur Festspielzeit in Salzburg vermögende Menschen aus aller Welt. Manch einer verband dabei das Angenehme mit dem Nützlichen und ergriff die Gelegenheit, die eine oder andere Immobilie in der Stadt oder an den Seen persönlich zu besichtigten, die man vorher schon digital ins Auge gefasst hatte. Auch von Spontankäufen wussten Makler immer wieder zu berichten – und all die Begleitveranstaltungen waren Netzwerktreffen, bei denen man potenzielle Investoren bei einem Glas Champagner von den Vorteilen hochwertiger Quadratmeter überzeugen konnte.
Überschaubarer Andrang
Mit Corona blieben dann im ersten Jahr notgedrungen so gut wie alle Auswärtigen den Festspielen fern; im vergangenen Jahr kehrten wenigstens die Deutschen und andere Europäer zurück. Und heuer? Auch wenn technisch den Gästen aus Übersee keine Grenzen gesetzt sind, hält sich der Run auf die Mozart-Stadt in Grenzen. „Ich glaube, dass auch heuer wenige internationale Gäste kommen“, meint Alexander Kurz, Inhaber der gleichnamigen Realkanzlei. „Zum einen, weil sie nicht mehr im Rhythmus sind, zum anderen, weil Ängste etwa bezüglich der Maskenpflicht geschürt werden.“ Der Ukraine-Krieg dürfte manchen Gast Übersee ebenfalls abschrecken, denn aus der Ferne wirkt die Grenze zum Kriegsgebiet zu nah für entspannte Kulturreisen. Die heimischen und europäischen Gäste haben dagegen den Weg zurück gefunden: „Zwei Jahre lang war die Stadt wie ausgestorben, jetzt ist sie wieder voll, und das Publikum kehrt zurück, auch wenn wir vielleicht noch nicht dort sind, wo wir vor Corona waren“, freut sich Eva Bamberger, Inhaberin von Bamberger Immobilien.
Wobei die Damen und Herren aus der weiten Welt aktuell keine Okkasionen oder auch nur regulär gute Angebote im Luxussegment verpassen. Denn wie überall gilt in Salzburg – Stadt wie Land –, dass der Markt mit den hochwertigen Immobilien ein mehr als überschaubares Angebot aufzuweisen hat. Was selbst manche prominenten Festspielgrößen zu spüren bekommen, wie Berndt Kretschmer, Prokurist von Stiller & Hohla, verrät, der diese immer wieder einmal bei der Immobiliensuche begleitet. „Manchmal dauert es eine Weile, um wirklich fündig zu werden, denn es ist nicht immer einfach, mit einem internationalen Anspruch in Salzburg etwas zu finden.“
Gefragt: Penthouses und Villen
„Gesucht werden echte Penthouses in bester Stadtlage mit Parkmöglichkeiten“, berichtet Bamberger. „Und ganz massiv schöne Villen am Stadtrand, aber es gibt wenig bis nichts.“ Das macht sich in den Preisen bemerkbar, die in den vergangenen Jahren den Sprung über die 10.000-Euro-pro-Quadratmeter-Grenze mit Leichtigkeit gemacht haben. Für echte Luxusimmobilien in Salzburg-Stadt bilden 10.000 Euro inzwischen sogar die Untergrenze, für Penthouses werden 14.000 bis 17.000 Euro pro Wohnquadratmeter aufgerufen, wie Bamberger berichtet: „Weil sowohl die Baukosten wie auch die Preise für den Grund einfach exorbitant gestiegen sind.“ Baugründe seien kaum mehr unter 2000 Euro pro Quadratmeter zu haben.
Auch in den angrenzenden Gemeinden wie Anif, Elsbethen oder Bergheim, die bis zur Pandemie noch günstiger waren als Salzburg-Stadt, haben die Preise im Premium-Segment deutlich angezogen: „Dort sind jetzt 7500 bis 8000 Euro normal“, so die Maklerin über exklusive Neubauquadratmeter. Für Villen müssen nun zwischen 3,5 und 4,5 Millionen für jene Objekte budgetiert werden, die vor Corona ab 2,5 Millionen zu haben waren. An den Seen des Salzkammerguts und des Salzburger Seenlandes sind die Vormerklisten ebenfalls traditionell besser gefüllt als die Portfolios der Makler – eine Situation, die sich entsprechend weiter verschärft hat.
Anlage statt Alleinlage
Das führt an den Salzburger Seen mittlerweile zu einer Entwicklung, die sich am besten mit dem Begriff „Kärntner Verhältnisse“ beschreiben lässt. Denn nachdem es in Salzburg – anders als an den Kärntner Seen – lang keine Wohnanlagen mit Seezugang gab, kommen diese nun langsam auch dort an. „Die Leute werden kompromissbereiter; vor allem jene, die sich vor der Krise noch zig Objekte zeigen ließen und dann nichts entschieden haben, bereuen das jetzt bitter“, weiß Bamberger. Außerdem haben High-End-Objekte wie die SkyLounge am Mondsee den Boden für neue Projekte bereitet, die sich daran orientieren – um das unschöne Wort „nachahmen“ zu vermeiden. „Die SkyLounge war ein Vorzeigeprojekt, das insofern ein Umdenken ausgelöst hat, als auch ein Bootsliegeplatz eine Alternative für den Zugang zum See ist“, so die Maklerin. Anders als in Kärnten, wo das Thema zwar auch existiert, aber nicht wirklich exekutiert wird, müssen sich die Besitzer von Immobilien an den Salzburger Hotspots zudem mit dem Thema Zweitwohnsitzwidmung auseinandersetzen – die rund um die Seen, aber auch in der Landeshauptstadt und drumherum kaum mehr zu bekommen sind.
Neue Hauptwohnsitze
Allerdings haben hier die sich verändernden Arbeitswelten neue Optionen geschaffen, wie Kretschmer erklärt. „Zum einen gibt es immer häufiger die klassischen Alterswohnsitze, bei denen die Eltern nicht erst mit 70, sondern schon mit 50 an die Kinder übergeben, und dann hingehen können, wo sie wollen.“ Zum anderen haben immer mehr Menschen nicht nur den Wunsch, sondern auch die Möglichkeit, von zu Hause aus zu arbeiten. Optionen, die nicht nur von Österreichern, sondern signifikant auch von (EU-)Ausländern genutzt werden, wie die Zahlen zeigen. „Ab einem Kaufpreis von zwei Millionen wird jede zweite Investition in Salzburg von einem Nichtösterreicher getätigt“, sagt Kretschmer.
Was seiner Einschätzung nach damit zu tun habe, dass diese häufig andere Preise gewohnt seien. „Wenn in Salzburg ein Haus um mehrere Millionen auf den Markt kommt, dann sagen hier fünf Leute, ,Das ist zu teuer‘ und warten ab. Jemand, der gerade in München etwas verkauft hat, sieht das Salzburger Preisniveau hingegen deutlich entspannter.“ (sma)
AUF EINEN BLICK
Noch sind nicht all jene internationalen Gäste zu den Festspielen zurückgekehrt, die zumindest theoretisch Kandidaten für eine Luxusimmobilie in der Stadt oder dem Land Salzburg wären. Was aber zumindest aus Sicht der Makler an der Salzach wenig bis keine Rolle spielt, weil es derzeit nicht einmal genügend Angebot gibt, um die Wünsche der Einheimischen, Österreicher und Deutschen bedienen zu können, geschweige denn anderer Interessenten.
("Die Presse", Print-Ausgabe, 06.08.2022)