Immobilienverkauf. Wer das Eigentum an Haus oder Wohnung abgeben will, ohne sein Wohnrecht zu verlieren, kann sich für eine Leibrente entscheiden. Um dabei gut auszusteigen, müssen die Verkäufer einiges beachten.
Das Prinzip eines Immobilienverkaufs auf Leibrente ist schnell erklärt. Anstatt vom Käufer einen festen Kaufpreis zu erhalten, bekommt man eine Rente, die monatlich oder jährlich erfolgt und bis zum Tod garantiert ist. Durch den Verkauf gibt man zwar sein Erbe und Eigentum auf, kann die Immobilie aber in der Regel weiter nutzen, entweder zum Eigengebrauch oder zur Vermietung. Voraussetzung für Letzteres ist ein vertraglich vereinbartes Wohnrecht, das nicht zwingend notwendig ist, aber den Regelfall darstellt.
Vertragliche Spielarten
Im Normalfall wird die Rentenzahlung bis zum Ableben des Verkäufers vereinbart. Es kann aber auch gute Gründe geben, die Leibrente zu verlängern oder zu verkürzen. Wer etwa seine Angehörigen absichern will, hat die Option, eine Mindestzeit für die Leibrente zu verhandeln. Verstirbt man als Verkäufer vor Ablauf dieser Zeit, wird die Rente weiterhin bis zum vereinbarten Vertragszeitpunkt bezahlt. Wer wiederum seinen Wohn- und Lebenspartner absichern möchte, kann eine sogenannte verbundene Leibrente aufsetzen lassen. Hier gilt: Der Letztüberlebende behält die Leibrente und das Wohnrecht bis an sein Lebensende.
Die Abkürzung der Leibrente, auch Zeitrente genannt, kann unter bestimmten Umständen ebenfalls Sinn ergeben. Erfolgen die Renten nicht lebenslang, sondern befristet, fallen die einzelnen Renten naturgemäß höher aus.
Ein Leibrentenvertrag kann also maßgeschneidert werden: Vom Wohnrecht über die Wertsicherung (Anpassung der regelmäßigen Zahlungen an die steigenden Lebenskosten) der Leibrente bis hin zur Vertragslaufzeit ist grundsätzlich alles individuell gestaltbar.
Klare Vorteile
Aus Verkäufersicht liegt die Motivation für einen Immobilienverkauf auf Leibrente mit Wohnrecht auf der Hand. Er kann weiterhin sein Haus oder seine Wohnung bewohnen und zugleich seine Pension aufstocken, um den Lebensabend besser zu genießen. Von Bedeutung ist zudem der Umstand, dass die Bezahlung anfallender Instandhaltungskosten und die Grundsteuer auf den Käufer übergehen. Der Verkäufer, der den Erhaltungsaufwand abgibt, muss sich also keine Gedanken mehr darüber machen, wie er für Pflege und Instandhaltung seiner Immobilie in Zukunft aufkommt. Ob die Fenster undicht werden oder die Heizung erneuert werden muss – all das fällt nunmehr auf den neuen Eigentümer zurück. Eine weitere attraktiv erscheinende Aussicht: Plant der Verkäufer eines Tages, in ein Seniorenheim umzuziehen, kann er seine Immobilie vermieten und mit den Miteinnahmen den neuen Wohnsitz finanzieren. Eine andere Option wäre, beim Umzug das Wohnrecht aufzugeben und sich den Restwert des Wohnrechts als Einmalzahlung ausbezahlen zu lassen.
Komplex im Detail
Der Deal Eigentum gegen Rente und Wohnrecht, der auf den ersten Blick unkompliziert wirkt, kann im Detail durchaus komplexe Formen annehmen. Das liegt zunächst in der Natur der Sache, da der Zeitpunkt des Ablebens ungewiss ist. So könnte eine sehr lange Lebensdauer des Verkäufers diesen bevorteilen, wenn viele Leibrentenzahlungen letztlich eine Summe ergeben, die den Wert der verkauften Immobilie übersteigen – und vice versa. Im Grunde handelt es sich um ein „Wettgeschäft“ auf die Zahldauer, die zum Teil nur dann umgangen werden kann, wenn eine Mindestlaufzeit vereinbart wird.
Wie hoch eine Leibrente ausfällt, hängt von vielen Faktoren ab. Zunächst entscheidet das Lebensalter und die statistische Lebenserwartung über die Rentenhöhe. Je länger die Lebenserwartung, desto geringer die regelmäßige Zahlung. Lebenserwartungsschätzungen können jedoch differieren, je nachdem ob der „Schätzer“ eine amtliche statistische Institution, eine Versicherung oder gar ein privater Leibrentenanbieter ist. Vorsicht ist geboten. Als zweiter Faktor kommt das Wohnrecht ins Spiel, das in Form einer fiktiven Miete zu berücksichtigen ist und somit wertmindernde Wirkung hat. Der zentrale Faktor ist freilich der Wert der Immobilie. Für die Ermittlung stehen wiederum verschiedene Möglichkeiten offen. Empfehlenswert ist das Heranziehen eines unabhängigen Sachverständigen und Immobilienbewerters, was allerdings auch mit den höchsten Kosten für die Schätzung verbunden ist. Und es gibt noch mehr, worüber Immobilienverkäufer nachdenken sollten.
Wie sichert man sich zum Beispiel dagegen ab, dass der Käufer die Zahlungen eines Tages nicht mehr leistet? „Für den Fall, dass der Käufer in Insolvenz gerät, sollte Vorsorge getroffen werden. Diese Absicherung kann zum Beispiel durch Eintragung eines Pfandrechtes für die wiederkehrenden Zahlungen im Grundbuch erfolgen“, heißt es dazu in der Badener Notariatskanzlei Benedikt & Benedikt.
Steuerlicher Sonderfall
Zu beachten sind laut den Notaren auch die steuerlichen Rechtsfolgen eines Leibrentenvertrages: „Diese sind unbedingt vor Abschluss genau zu prüfen. Rentenzahlungen können nämlich beim Empfänger ungewollte Steuerpflichten auslösen.“ Zwar gilt, dass Einkünfte für den Verkäufer so lange zu keiner Besteuerung führen, bis die Summe der Rentenzahlungen den Wert der Immobilie erreicht hat. Nach diesem Zeitpunkt sind die erhaltenen Rentenzahlungen jedoch der Einkommenssteuer zu unterwerfen. Besteuert wird dabei der Leibrenten-Ertragsanteil, was einem rechnerischen „Zinsanteil“ der erhaltenen Leibrente entspricht. Je älter der Verkäufer ist – es gilt das Alter zum jeweiligen Bezugsbeginn der Leibrente –, desto niedriger ist der im Einkommenssteuergesetz bestimmte Ertragsanteil. Ein Zahlenbeispiel für eine lebenslange Leibrente von 1000 Euro pro Monat: Eine 70-jährige Person muss einen Ertragsanteil von 15 Prozent versteuern, eine 80-jährige Person nur von 8 Prozent. Legt man bei beiden beispielhaft einen persönlichen Steuersatz von 20 Prozent zugrunde, würde die monatliche Steuerlast 30 bzw. 16 Euro betragen.
Fazit
Das historisch gewachsene Konstrukt des Verkaufs auf Leibrente könnte aufgrund seiner Vorteile auch in Zukunft ein attraktives Modell darstellen, sofern Verkäufer ihr Augenmerk auf die vertraglichen Details richten. Empfehlenswert ist eine rechtliche Beratung und der Blick auf die Vertrauenswürdigkeit und Bonität des Leibrentenanbieters.
3SI Immogroup
Die 3SI Immogroup ist ein seit drei Generationen bestehendes Wiener Familienunternehmen, das sich auf die umfassende Revitalisierung und Entwicklung von Zinshäusern sowie den hochwertigen Ausbau von Dachböden spezialisiert hat. Neben der Sanierung historischer Bausubstanz trägt die 3SI Immogroup als Bauträger seit Jahren auch aktiv zu nachhaltiger Wohnraumschaffung im Neubausegment bei.
Das Familienunternehmen 3SI Immogroup ist neben dem Kernmarkt Wien auch in Salzburg, Graz, Linz und weiteren urbanen Gebieten Österreichs aktiv. Erworben werden neben Zinshäusern auch Grundstücke. Der Immobilienentwickler hat seinen Firmensitz im Herzen der Wiener Innenstadt und beschäftigt über 50 Personen.
Wiener Leibrentenpension lanciert Angebot
Während Länder wie Deutschland, Spanien oder Großbritannien eine Vielzahl an Anbietern verzeichnen, die Immobilienverkäufe auf Leibrente professionell abwickeln, ist das Angebot in Österreich relativ überschaubar. Die 3SI Immogroup will das mit einem neuen Produkt, der Wiener Leibrentenpension, ändern (Verkauf für Wohnungs- und Hausbesitzer ab 70 Jahren) und setzt dabei auf jahrzehntelange Expertise und Erfahrung am heimischen Immobilienmarkt.
Persönliche Prozessbegleitung
„Das Interesse an dieser Verkaufsform ist in den vergangenen Jahren zwar gestiegen, richtig bekannt ist das Modell, seine Funktionsweise und Vorteile in Österreich aber noch nicht“, sagt 3SI-Geschäftsführer Michael Schmidt. „Mit dem neuen Onlinerechner, der nun auf leibrentenpension.at abrufbar ist, bieten wir Interessenten einen schnellen und unverbindlichen Weg, um in nur wenigen Schritten ein für ihre Immobilie mögliches Leibrentenmodell zu berechnen“, so Schmidt, dessen Familienunternehmen großen Wert auf individuelle und maßgeschneiderte Lösungen legt.
„Angesichts steigender Lebenshaltungskosten und immer größerer Hürden für ältere Menschen bei der Kreditvergabe ist der Verkauf einer Immobilie auf Leibrente eine alternative Möglichkeit, an Geld zu kommen“, betont Schmidt. Die eigene Immobilie zu veräußern sei immer ein großer Schritt. Verkäufer und Immobilie haben jedes Mal ihre eigene Geschichte. „Wir bieten aus diesem Grund eine eigenständige und persönliche Begleitung durch den gesamten Prozess an.“ Mit der Wiener Leibrentenpension habe man ein attraktives Modell für Personen im gehobenen Alter, die ihre Immobilie auf Leibrente verkaufen und von den zahlreichen damit verbundenen Vorteilen profitieren möchten.
Infos: www.leibrentenpension.at
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