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Handel

Vom Shop zum Showroom

Händler suchen häufig Flächen in ganz bestimmten Abschnitten einer Einkaufsstraße, hier die Mariahilfer Straße.
Händler suchen häufig Flächen in ganz bestimmten Abschnitten einer Einkaufsstraße, hier die Mariahilfer Straße.(c) APA/ALEX HALADA
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Die Ansprüche der Retailer an Geschäftslokale steigen. Nicht zuletzt, da sich die Konzepte vieler Marken ändern. Flächen sollen etwa auch als Lager genutzt werden können.

Rekordinflation und Preissteigerungen belasten nicht nur die Haushaltsbudgets, sondern auch den stationären Handel. Denn dieser bekommt die Kaufzurückhaltung der Konsumenten zu spüren und muss gleichzeitig höhere Energie- und Einkaufspreise sowie Personalkosten stemmen; ein Streik an diesem Wochenende konnte durch die Einigung auf einen neuen Kollektivvertrag abgewendet werden („Die Presse“ berichtete).

Von Stillstand ist auf dem Markt für Retailimmobilien dennoch keine Spur – zumindest in den Spitzenlagen. Die Nachfrage in Toplagen wie dem Goldenen U, das aus Kohlmarkt, Graben und Kärntner Straße besteht, übersteigt das Angebot, frei werdende Geschäftslokale sind binnen Kurzem wieder vermietet. Begehrte Standorte sind weiters Abschnitte der Rotenturmstraße sowie der Tuchlauben. „Das Vermietungsvolumen liegt bislang rund zwölf Prozent über dem Vorjahreswert“, sagt Anthony Crow, Teamleiter Geschäftsflächen bei Otto Immobilien. Aufgrund der durchaus regen Dynamik des Markts konnte vor allem in besagten Premiumlagen übermäßiger Leerstand verhindert werden, so Crow. Das schlägt sich in den Mieten nieder: „In den gefragten Lagen sind sie eigentlich stabil“, sagt Tanja Tanczer, Head of Retail bei Colliers. Je nach Größe des Geschäfts können somit nach wie vor Spitzenmieten von bis zu 600 Euro pro Quadratmeter und Monat erzielt werden.

Ganz bestimmte Abschnitte

Besonders Luxusmarken haben Wien nach wie vor auf dem Schirm. Die Bundeshauptstadt sei zwar nicht die Nummer eins auf deren Expansionslisten, werde aber als krisenresistenter Markt geschätzt, weiß Mario Schwaiger, Head of Retail der EHL Gewerbeimmobilien GmbH. Eines zeichne sich dabei ab: „Die Phase von der Erstbesichtigung bis zur Entscheidung ist länger geworden.“ Einerseits gehen Unternehmer bei der Kalkulation noch sorgfältiger vor. „Das sieht man etwa daran, dass Sonderkündigungsrechte vereinbart werden oder die Mindestvertragslaufzeit kürzer ist“, sagt Schwaiger. Andererseits sind die Ansprüche an Lage und Fläche gestiegen: Immer öfter fokussieren expansionswillige Marken nicht mehr auf die ganze Straße, sondern nur auf einen bestimmten Abschnitt. Heiß begehrt ist von Premiumkonzepten aktuell etwa auf der Mariahilfer Straße der Abschnitt rund um das geplante Kaufhaus Lamarr. Günstigere Konzepte hingegen setzen auf den Abschnitt zwischen Zieglergasse und Westbahnhof. „Dazu gibt es häufig ganz genaue Angaben zur gewünschten Länge der Front und zur Größe von Shop und Lager. Besonders begehrt sind Eckflächen“, weiß Tanczer. Denn im Zuge der Omnichannel-Strategie der Händler würden stationäre Geschäfte zunehmend nicht nur als Verkaufsfläche, sondern gleichzeitig als Logistikzentrum dienen.

Darüber hinaus hat sich bei so manchem die Distributionsstrategie geändert: „Verschiedene Kosmetikmarken setzen seit einiger Zeit nicht mehr auf Multi-, sondern Monobrand-Stores. Jetzt ziehen immer mehr Mode-, Uhren- und Schmuckmarken nach“, erläutert Tanczer, die wie Schwaiger und Crow einen Trend zu Showrooms ortet. Dafür werden größere Flächen gesucht, die entsprechend gestylt werden. „Wichtig ist, dass die Geschäfte aufgeräumt und nicht voll wirken. Denn Eindruck und Gefühl werden immer wichtiger“, beschreibt Tanczer. Das gelte weiter für den Erlebnisfaktor, der durch Personalisierung der Produkte vor Ort passiere, sowie die Beratung. „Die Kundenbindung passiert im Store.“

Größere Flächen werden aber nicht nur in der Wiener City gesucht: Flächen zwischen 600 und 800 Quadratmetern etwa auf der Währinger Straße stehen Schwaiger zufolge bei Diskontern hoch im Kurs. „Wir merken, dass diese den Nahversorgungscharakter stärker abdecken.“ Nicht zuletzt profitieren sie von den aktuellen Rahmenbedingungen, ist er überzeugt.

B-Lagen unter Druck

Auch in den Bundesländern gibt es Bewegung: Speziell in Landeshauptstädten wie Graz, Linz, Salzburg oder Innsbruck nimmt Crow zufolge die Nachfrage nach Geschäftsflächen kontinuierlich zu. „Vor allem internationale Retailer signalisieren vermehrt Interesse an einem Markteintritt in direkter Kombination mit einer stationären Dependance in Wien.“ Anders sieht es in den B-Lagen aus, die in allen Städten unter Druck geraten. „Da wurden schon vor Corona oft zu hohe Mieten verlangt, jetzt ist der Handel noch mehr unter Druck. Eigentümer sollten daher Zugeständnisse machen“, sagt Tanczer. Sie sieht in dieser Entwicklung aber durchaus auch Positives. „Sind die Mieten günstiger, ist das eine Chance für neue, spannende Konzepte, die sich andere Mieten nicht leisten können.“

("Die Presse", Print-Ausgabe, 03.12.2022)