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Büromarkt Wien: Mieten trotz Pandemie gestiegen

(c) Toni Rapperberger
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Otto Immobilien: Moderne Büroflächen kosten bei Neuvermietung bis zu 27,50 Euro pro Quadratmeter, der Schnitt liegt bei 15,50 Euro.

Die Mieten am Wiener Büromarkt sind trotz Corona und
Homeoffice in den vergangenen Jahren stark gestiegen. "Waren 2020 noch Mieten oberhalb der 20 Euro pro Quadratmeter und Monat dem ersten Bezirk vorbehalten, werden diese nun auch in anderen Bezirken verlangt - und aufgrund des Mangels an hochwertigen Flächen auch realisiert", berichtete Otto Immobilien. Die Durchschnittsmieten bei Erstbezug hätten sich auf 15,50 Euro deutlich erhöht. Die Spitzenmiete liege nun bei 27,50 Euro.

Wenig Angebot bedinge steigende Mieten. Derzeit umfasse der
Bestand an modernen Büroflächen in Wien insgesamt knapp 5,95
Millionen Quadratmeter. Von den Fertigstellungen im abgelaufenen
Jahr im Ausmaß von rund 125.400 Quadratmetern waren bis Jahresende 2022 bereits 73 Prozent (etwa 91.000 Quadratmeter) vorvermietet beziehungsweise eigengenutzt, stehen dem Markt also nicht mehr zur Verfügung, geht aus dem Büromarktbericht hervor.

Die Fertigstellung hochwertiger Flächen werde sich heuer voraussichtlich auf rund 46.300 Quadratmeter mehr als halbieren. "Erst für das Jahr 2024 ist derzeit mit 134.000 Quadratmetern wieder eine deutlich höhere Neuflächenproduktion zu erwarten", erklärte Martin Denner, Leiter Immobilien Research bei Otto Immobilien.

2022 war dem aktuellen Büromarktbericht zufolge mit einer
Vermietungsleistung moderner Flächen (gemäß VRF Standard, also
moderne Büroflächen, ab 1990 gebaut oder generalsaniert mit gewissen Qualitätskriterien laut Vienna Research Forum, Anm.) von rund 139.000 Quadratmetern "ein durchschnittliches Jahr". Der Markt habe sich weiterhin solide gezeigt. "Damit wurde der Abwärtstrend der vergangenen vier Jahre positiv durchbrochen und lässt auch 2023 auf einen vergleichbaren Wert hoffen", resümierte Steven Bill Scheffler, Teamleiter Bürovermietung bei Otto Immobilien, am Dienstag laut Pressemitteilung. Die Nachfrage sei stabil, die öffentliche Diskussion um eine mögliche Rezession jedoch ein
Unsicherheitsfaktor.

Die Leerstandsquote bei modernen Büroflächen habe sich im vierten
Quartal auf 3,9 Prozent verringert und soll heuer weiter sinken,
erwartet Denner. Er geht davon aus, dass der Nachfrageüberhang
weiter bestehen bleibt. "Das rasante Ansteigen der Leerstände,
bedingt durch die flexiblen Arbeitskonzepte und der Etablierung von
Homeoffice, bleibt noch immer gänzlich aus", strich Scheffler
hervor.

Der Markt für Büroflächen im Detail

  • Innere Bezirke (CBD): Die Gesamtfläche macht mit etwa 2,2 Mio. m² rund 37 Prozent des Gesamtbestandes aller Büroflächen in den Wiener Submärkten aus. Die Vermietungsleistung betrug im Vorjahr rund 43.180 m² und die Leerstandsquote rangiert mit einem Wert von nur 3,3 Prozent unter den niedrigsten Werten im Submarkt-Vergleich und wird heuer voraussichtlich weiter sinken.
  • Prater/Lassallestraße: Insgesamt befinden sich in diesem Submarkt, der sich vom Praterstern bis zur Donau im Nordosten und über die Dresdner Straße hin zum Rivergate im Norden sowie bis zur Tangente im Süden erstreckt, rund 753.000 m² an modernen Büroflächen. Die Vermietungsleistung im Jahr 2022 betrug 28.940 m² (nach 29.280 m² im Jahr 2021). Die Leerstandsquote mit einem aktuellen Wert von 4,37 Prozent ist deutlich gesunken und wird im Jahr 2023 voraussichtlich leicht steigen.
  • Donaucity: Der Submarkt Donaucity konzentriert sich stark auf das Gebiet der Donauplatte und wird im Osten durch das Aspern IQ in der Seestadt Aspern abgegrenzt. Derzeit umfasst der Submarkt rund 537.700 m² moderne Büroflächen. Die Vermietungsleistung lag im Vorjahr mit 13.000 m² relativ hoch, 2021 waren es nur etwa 1200 m². Die Leerstandsquote beträgt aktuell 2,6 Prozent und wird bis zum Jahresende weiter sinken.
  • Erdberg – St. Marx (Osten): Der Standort erstreckt sich im Norden Wiens von Town-Town bis hin zur Gudrunstraße im Südosten. Der Gesamtbestand an Büroflächen beträgt derzeit rund 677.200 m². Die Vermietungsleistung lag mit rund 11.700 m² im Jahr 2022 auf einem stabilen Niveau. Die Leerstandsquote beträgt im dritten Quartal 4,1 Prozent mit stabiler Tendenz bis Jahresende.
  • Hauptbahnhof: Der Submarkt, der rund 519.800 m² umfasst, inkludiert den Hauptbahnhof mit den Büroobjekten Erste Campus und die ÖBB-Zentrale im Norden sowie das Arsenal bis zum Objekt Office Provider im Süden. Die Vermietungsleistung in diesem Submarkt lag im Vorjahr bei rund 4100 m², im Jahr 2021 waren es 23.680 m². Die Leerstandsquote beträgt mit Ende 2022 ein Prozent und wird bis Jahresende leicht sinken.
  • Wienerberg (Süden): Der Teilmarkt Wienerberg/Süden, der sich insgesamt bis zu den Silo Offices im Süden erstreckt, wird von den beiden Büro Cluster „Euro Plaza“ und Businesspark Vienna im Norden dominiert. Diese beiden Standorte umfassen 53 Prozent des gesamten Flächenbestandes (circa 454.000
    m²) im Submarkt. Die Vermietungsleistung betrug im Vorjahr rund 15.300 m², im Jahr 2021 wurden rund 17.400 m² vermittelt. Die Leerstandsquote beträgt 8,9 Prozent, bis zum Jahresende erwarten die Experten eine stabile Entwicklung.
  • Norden: Der Submarkt Norden erstreckt sich von der Siemens City im Osten bis hin zur Billrothstraße im Westen. Der Gesamtbestand an modernen Büroflächen beträgt rund 429.400 m². Während im Jahr 2021 rund 9500 m² an Nutzflächen vermietet wurden, waren es 2022 nur noch 3700 m². Die Leerstandsquote ist auf 2,6 Prozent gesunken.
  • Westen: Der Standort wird durch den Kai West im Westen und die Bahnhof City Wien West im Osten abgegrenzt. Mit etwa 259.100 m² Bestandsfläche ist dies der kleinste Submarkt in Wien. Im gesamten Jahr 2022 wurden rund 12.000 m² in diesem Submarkt vermietet nach 7900 m² im Jahr 2021. Die Leerstandsquote liegt bei 4,9 Prozent und wird sich im laufenden Jahr kaum verändern.
  • Flughafen Wien: Der Standort Flughafen Wien umfasst rund 106.900 m². Die Vermietungsleistung in diesem Submarkt für das Jahr 2022 beläuft sich auf rund 8000 m², 2021 war sie mit 2.200 m² deutlich geringer ausgefallen. Die Leerstandsquote markiert mit 13,3 Prozent die höchste aller Wiener Submärkte und wird sich im laufenden Jahr kaum verändern bzw. leicht nach unten gehen.


    Hinweis: Das Vienna Research Forum (VRF) zählt in den Bestand nur Büroflächen, die ab 1990 gebaut oder generalsaniert wurden und zudem Mindestkriterien wie Klimatisierung, Lift oder IT-Standard erfüllen. Auf dieser Basis werden Bürogebäude durch ein Punktesystem klassifiziert. Gebäude der Klasse A haben eine Punkteanzahl von mindestens 80 Prozent der möglichen Gesamtpunkteanzahl erreicht, Gebäude der Klasse B zwischen 60 Prozent und 80 Prozent.

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