Buwog/EHL: „Real teilweise sinkende Mieten“. Warnung vor Nachfrageüberhang in spätestens zwei Jahren.
Auf dem Wiener Wohnungsmarkt dürften Angebot und Nachfrage auf etwas niedrigerem Niveau als zuletzt auch heuer „weitgehend ausgeglichen" sein, hieß es am Donnerstag bei der
Präsentation des Ersten Wiener Wohnungsmarktberichts (11. Auflage)
von Buwog und EHL. Die Entwicklung der Kaufpreise wird stabil
erwartet, jene der Mietkosten steigend. Wichtigste Kostentreiber
blieben Energie und kommunale Dienstleistungen. Marktdämpfend wirke
die wirtschaftliche Verunsicherung.
„Die hohen Errichtungskosten sorgen einerseits dafür, dass es
sicher keine Rückgänge bei Kaufpreisen geben wird, die gestiegenen
Zinsen und das schwierige wirtschaftliche Umfeld lassen andererseits
für den Großteil des Markts aktuell auch keine weiteren Anstiege
zu", sagte Karina Schunker, Geschäftsführerin der EHL Wohnen.
Dank starker Lohnabschlüsse von durchschnittlich mehr als sieben
Prozent seien Mieten "für Wohnungssuchende real sogar teilweise
günstiger geworden", meinte sie.
Abverkauf von Eigentum
Bemerkenswert sei auch eine Verschiebung des Angebots von
Mietwohnungen in Richtung Eigentumswohnungen. Reine Entwickler, die
ihre Projekte möglichst bis oder bei Fertigstellung verwerten
wollen, setzen verstärkt auf den Abverkauf von Eigentumswohnungen
statt auf Gesamtverkäufe an institutionelle Investoren, die danach
in die Vermietung gelangen. "Fonds, Pensionskassen und
Versicherungen sind heuer weniger offensiv, daher ist der
Einzelverkauf wieder eine attraktivere Alternative geworden", so
Schunker. "Investoren, die ein langfristiges Bestandsportfolio
aufbauen und weiterhin auf Mietobjekte setzen, können aber gerade
deswegen mit einer sehr guten Nachfrage rechnen."
Die Buwog setze hingegen „als Komplettanbieter am österreichischen Markt weiterhin auf eine ausgewogene Mischung aus Eigentums- und Mietwohnungen, um allen Marktanforderungen gerecht zu
werden", erläuterte Andreas Holler, Geschäftsführer der Buwog Group
GmbH. Heuer werden gut 600 Wohnungen fertiggestellt,
Grundstücksreserven sicherten Neubauprojekte für die Zukunft.
Die schwierigeren Rahmenbedingungen hätten bereits gegen Ende des
Vorjahrs zu einigen Verzögerungen bei Neubauprojekten geführt,
weshalb der Anstieg gegenüber 2021 letztlich recht moderat ausfiel.
Die verzögerten Fertigstellungen lassen heuer den Rekord von 18.200
Wohnungsfertigstellungen erwarten. 2024 werde es steil bergab gehen
und 2025 dürften deutlich weniger als 10.000 Einheiten fertiggestellt werden. „Wenn nicht dringend daran gearbeitet wird, die Rahmenbedingungen für den Wohnbau zu verbessern, wird es in
spätestens zwei Jahren einen beachtlichen Nachfrageüberhang geben",
warnte Holler.
Fokus auf Bestand
Bis auf weiteres werde der Investmentfokus der Immobilienwirtschaft jedenfalls nicht im Neubau, sondern auf Modernisierung und Verbesserung der Nachhaltigkeit des Bestands liegen. "Das wird große finanzielle und technische Anstrengungen erfordern, aber damit können sich innovative Unternehmen wichtige Wettbewerbsvorteile erarbeiten", so Holler. Schunker sprach von einem großen Potenzial das Innovationen in der Flexibilisierung von Wohnungsgrundrissen böten.
Gefordert wird von der Politik kein Handeln rund um eine vielfach geforderte Mietpreisbremse sondern etwa „Änderungen im
Mietrechtsgesetz, die die Umsetzung von Nachhaltigkeitsmaßnahmen
erleichtern, vereinfachte Verfahren und verstärkte Förderungen", so
EHL-Chef Michael Ehlmaier. Denn Haupttreiber der "real teils
sinkenden" Mietkosten und überhaupt der Wohnkosten seien die
Energieträger. "Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes
müssen die rechtlichen Rahmenbedingungen so weiterentwickelt werden,
dass sich die dort besonders wichtigen Investitionen in verbesserte
Nachhaltigkeit auch lohnen", so Ehlmaier. "Es gibt längst ausgezeichnete Konzepte, bei denen sowohl Mieterinnen als auch Vermieterinnen profitieren. Die Politik muss aber endlich handeln."
Handlungsbedarf
Daniel Riedl, im Vonovia-Vorstand für das Buwog-Geschäft in Österreich zuständig, sieht einen Handlungsbedarf für Politik und Verwaltung im Bereich Flächenwidmung, Baugenehmigungen und Bauvorschriften: "In den vergangenen Jahren haben niedrige Zinsen und der große Nachholbedarf dafür gesorgt, dass trotzdem ausreichend Wohnraum geschaffen wurde. Unter den geänderten Rahmenbedingungen mit stark gestiegenen Finanzierungskosten, hohen Baupreisen, schwacher Konjunkturentwicklung und sinkendem verfügbaren Einkommen
der Bevölkerung werden die hier bestehenden, letztlich massiv
kostentreibenden Schwächen hingegen zu einer echten Wohnbaubremse,
die dringend zu lösen ist."
Riedl forderte wie viele Banken- und (Immobilien-)Wirtschaftsvertreter zuletzt auch eine Lockerung der KIM-VO (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung), um den Markt "anzukurbeln". Es gebe "weiterhin eine hohe Nachfrage nach
Eigentumswohnungen, allerdings ist es für viele unserer potenziellen
Käuferinnen und Käufer derzeit schwierig, die entsprechende
Finanzierung aufzubringen."
(APA/ red.)