Laut Otto Immobilien waren Wohn- und Büroimmobilien im Vorjahr besonders gefragt. Die Kaufpreise für Immobilien sind 2022 unter Druck geraten. Ein Ansteigen der Renditen ist die Folge.
Der österreichische Investmentmarkt hat im Vorjahr
neuerlich ein kräftiges Zeichen gesetzt und damit seine Stabilität
unter Beweis gestellt: Insgesamt wurden im vergangenen Jahr vier Milliarden Euro investiert – ein Plus von sechs Prozent gegenüber 2021. Das geht aus dem aktuellen Investment-Marktbericht von Otto Immobilien hervor. Ob dieser Wert auch heuer erreicht werden kann, ist allerdings fraglich. „Für 2023 erwarten wir insbesondere in der ersten Jahreshälfte einen deutlichen Rückgang des Transaktionsvolumens. Ob es wieder zu einer Belebung der Transaktionstätigkeit ab dem dritten Quartal kommen wird, hängt besonders im Wohnsegment davon ab, ob sich die Preise dem veränderten Zinsniveau anpassen können“, sagt Christoph
Lukaschek, Leiter Investment bei Otto Immobilien.
Wohnen und Büro an der Spitze
Wohnimmobilien standen im Vorjahr aufgrund einiger großvolumiger
Verkäufe mit einem Anteil von rund 40 Prozent am Transaktionsvolumen zum dritten Mal nach 2020 an erster Stelle der Assetklassen. Dahinter
folgten Büroimmobilien mit einem Anteil von rund 27 Prozent des
Transaktionsvolumens. Trotz der deutlichen Veränderungen der
Rahmenbedingungen - Stichwort Zinswende - wurden mehr als 1,6 Milliarden Euro in die Assetklasse Wohnen investiert. Damit konnte die Bestmarke aus dem Jahr 2020 mit einem Investmentvolumen von rund 1,3 Milliarden Euro noch einmal übertroffen werden.
Im Bundesländer-Vergleich ist Wien mit einem Anteil von mehr als 80 Prozent und einem Volumen von rund 1,33 Milliarden Euro nach wie vor klarer Spitzenreiter im Österreich-Ranking. „Rang Zwei belegt die Steiermark mit Graz – auf den zweitwichtigsten Markt für institutionelle Wohn-Investments in Österreich entfielen im Vorjahr lediglich rund 87 Millionen Euro“, so Georg Kretschmer, Teamleiter Capital Markets.
Auch die Assetklasse Büro ist in der Gunst der Investoren nach wie
vor ganz oben zu finden. So lag das Transaktionsvolumen für
Büroimmobilien mit knapp über 1 Milliarde Euro deutlich über dem Jahr 2021 (+28%), aber noch unter dem Fünfjahres-Durchschnitt (-18%). „Bei der Verteilung auf die Bundesländer ist nach wie vor der starke Fokus auf Wien ersichtlich“, berichtet Mathias Matis, Consultant Capital
Markets. So würde der Anteil der Bundesländer am Transaktionsvolumen
in keinem der letzten fünf Jahre einen Anteil von circa zehn Prozent ausmachen. „In den letzten Jahren bemerkten wir jedoch verstärktes Interesse und Angebote in Städten wie Graz, Linz oder Salzburg. Wir erwarten hier auch in den nächsten Jahren einen deutlichen Anstieg und ein Überschreiten der Zehn-Prozent-Marke“, sagt Lukaschek.
Logistik und Industrie ebenfalls gefragt
Ein weiterer Fokus der Investoren liegt nach wie vor auf Logistik-
und Industrieimmobilien. Im Jahr 2022 betrug das Transaktionsvolumen
in dieser Assetklasse 630 Millionen Euro für ganz Österreich und reiht
sich damit in die vergangenen drei Jahre ein, in denen sich das
Volumen zwischen 430 und 630 Millionen Euro bewegte. Anders als in den
Jahren zuvor, als große Transaktionen vor allem in Niederösterreich
verzeichnet wurden, verteilte sich das Volumen 2022 etwas
gleichmäßiger auf alle Bundesländer – so war auch in Oberösterreich
eine hohe Investitionstätigkeit zu beobachten. „Für 2023 rechnen wir
aufgrund der großen Projektpipeline mit einem deutlichen Anstieg des
Transaktionsvolumens auf bis über 500 Millionen Euro - vorausgesetzt, die Verkäufer gehen von ihren ursprünglichen Preiserwartungen ab“, so
Benedikt Perthold, Consultant Capital Markets. Nachdem im
Vorjahr nur rund 122.000 m² an Logistik/Industrieflächen
fertiggestellt wurden, sind laut Otto Immobilien mit Stand Jänner
2023 rund 296.000 m² und für 2024 zumindest rund 190.000 m² zu
erwarten. „Wir prognostizieren für die Jahre 2024 und 2025 noch
einige zusätzliche Flächen, die sich derzeit noch in der
Konzeptionsphase befinden“, so Lukaschek.
Renditen steigen
Durch die Anhebung des Leitzinses in der Eurozone sind 2022 die
Kaufpreise für Immobilien unter Druck geraten, was ein Ansteigen der
Renditen zur Folge haben wird. In der Assetklasse Wohnen sind die
Erwartungen der Investoren deutlich höher geworden und haben sich
zuletzt in Wien - je nach Lage und Objekt - zwischen 3,50 Prozent und vier Prozent Brutto-Anfangsrendite bewegt. Hierdurch ist unweigerlich auch mit einem Anstieg der Renditen in den Bundesländern zu rechnen. Laut Otto Immobilien ist aktuell davon auszugehen, dass der
Renditeaufschlag gegenüber Wien bei 50 Basispunkten liegt. Bei den
Spitzenrenditen für Logistik- und Industrieimmobilien war in den
letzten Jahren ein deutlicher Rückgang zu beobachten. Die aktuelle
Spitzenrendite liegt mittlerweile wieder bei 4,5 Prozent bis fünf Prozent - diese ist derzeit aber lediglich in Wien zu erzielen, so die Experten.
In der Assetklasse Büro liegt die Spitzenrendite für Core-Lagen in Wien
derzeit bei rund 4,25 Prozent, in Nebenlagen sind es mehr als fünf Prozent wobei bei einem entsprechenden Produkt (Top-Lage, Neubau, langfristige Vermietung und exzellentes ESG Rating) auch noch um die vier Prozent möglich sind. Für 2023 ist – abhängig von der Zinsentwicklung - ein leichter Anstieg der Spitzenrendite auf bis zu 4,5 Porzent, bei Bestandobjekten in Nebenlagen sogar auf 5,5 Prozent bis sechs Prozent zu erwarten.
Nationale und internationale Investoren
Im vergangenen Jahr waren vor allem nationale Investoren mit einem
Anteil von 72 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens sehr aktiv. Der Anteil internationaler Investoren ist im Vorjahr deutlich
zurückgegangen. Für Otto Immobilen ein klares Zeichen dafür, dass am
österreichischen Markt noch immer Produkte für internationale Käufer
fehlen.
Mehr Infos unter: www.otto.at/marktberichte