Nachhaltige Immo Projekte der Zukunft stellen die Immobilienwirtschaft vor zahlreiche rechtliche Herausforderungen. Die unausweichliche Entwicklung erfordert rechtliche Regelungen, welche die Umsetzbarkeit, der der Umwelt geschuldeten Vorgaben beinhalten müssen.
Österreich ist Spitzenreiter im Bereich der jährlichen Baubewilligungen. So baut kaum ein anderes Land aktuell mehr Wohnungen gemessen an der Einwohnerzahl als Österreich. Dabei steigt der energetische Endenergieverbrauch jedoch kontinuierlich.
Zur Umsetzung der bereits vor dem Green Deal 2019 beschlossenen Gebäudeenergieeffizienz-Richtlinie bzw. der Energieeffizienz-Richtlinie fanden zahlreiche Energieeffizienzmaßnahmen bereits Eingang in die Bauordnungen der Bundesländer. So ging auch Wien einen großen Schritt in die erneuerbare Zukunft mit der Vorschreibung zur Errichtung von „hocheffizienten alternativen Heiz- und Kühlsystemen“.
Photovoltaikanlagen für alle
Doch kommen alternative Systeme in Form von Photovoltaikanlagen nicht mehr nur auf Ein- bzw. Mehrfamilienhäusern zum Einsatz. Auch ein klassisches Bauträger-Projekt kann nunmehr mit erneuerbarer Energie versorgt werden und die vorhandenen Dachflächen nutzen. Sogenannte „Gemeinschaftliche Erzeugungsanlagen“ sind die Zukunft. Unter Erzeugungsanlagen versteht man per gesetzlicher Definition Anlagen, die elektrische Energie zur Deckung des Verbrauchs der teilnehmenden Berechtigten erzeugen.
Ein klassischer Fall wäre die Errichtung und der Betrieb einer Photovoltaikanlage auf den Dachflächen der Bauträgeranlage durch den Projektentwickler. Die Bewohner der Gebäude sind teilnehmende Berechtigte und sind gegenüber dem Netzbetreiber ein Betreiber der gemeinschaftlichen Erzeugungsanlage zu benennen. Dabei kann der Betreiber auch ein Dritter, beispielsweise eine Tochtergesellschaft des Projektentwicklers sein. Die Photovoltaikanlage muss an gemeinschaftliche Leitungsanlagen (den Hauptleitungen des Hauses, "Steigleitungen") im "Nahebereich" der Anlagen der teilnehmenden Berechtigten (Entnahmestellen Wohnungseigentümer/Mieter) angeschlossen sein.
Es gilt zu beachten, dass zwischen der gemeinschaftlichen Erzeugungsanlage und den Teilnehmern keine Bestandteile des öffentlichen Netzes verlaufen dürfen. Das heißt, die Durchleitung von Energie der gemeinschaftlichen Erzeugungsanlage an die Teilnehmer über unterschiedliche Netzebenen oder durch Leitungsanlagen des öffentlichen Netzes ist unzulässig.
Konsumenten Rechte
Aus rechtlicher Sicht sind vor allem konsumentenschutzrechtliche Bestimmungen zu beachten, so darf beispielweise gegenüber Konsumenten die freie Lieferantenwahl nicht eingeschränkt werden. Darüber hinaus können Verträge, die zur wiederholten Lieferung (Energie) verpflichten und für eine unbestimmte oder eine ein Jahr übersteigende Zeit geschlossen wurden, vom Konsumenten gekündigt werden. Im gegenständlichen Fall wäre jedoch eine längere Bindung argumentierbar, da erhebliche Aufwendungen des Anlagenbetreibers entstanden sind und das Konsumentenschutzgesetz entsprechende Ausnahmen vorsieht.
Schlussendlich sind zum Betrieb der gemeinschaftlichen Erzeugungsanlage bzw. zur Absicherung aller Beteiligten der Abschluss zahlreicher Verträge erforderlich. Neben den Verträgen zwischen dem Anlagenbetreiber und dem Netzbetreiber für die Einspeisung bzw. über den Betrieb der Photovoltaikanlage, bedarf es Verträge zwischen den teilnehmenden Berechtigten und dem Netzbetreiber bzw. wiederum zwischen dem Anlagenbetreiber und den teilnehmenden Berechtigten.
Die Komplexität dieses Themas erfordert Erfahrung und ein entsprechendes Know-how. Als Experten auf diesem Gebiet steht Ihnen HSP.law für Ihre Fragen und Auskünfte zur Verfügung.