Offene Immobilienfonds versprechen den Anlegern eine stabile Rendite und die jederzeitige Ausstiegsmöglichkeit. Jahrzehntelang funktionierte das reibungslos. In der Krise konnten sie das aber nicht immer halten.
Wien. Die Idee klingt verlockend: Während man für eine kreditfinanzierte Vorsorgewohnung 50.000 Euro aufwärts und für ein Zinshaus ein Vielfaches hinlegen muss, kann man durch Kauf von Immobilienpapieren (Aktien oder Fonds) schon mit weit weniger Geld ins Vermietungsgeschäft einsteigen.
Offene Immobilienfonds bieten genau das: Sie investieren das Geld der Anleger direkt in fertige Bürohäuser, Schulen oder Einkaufszentren. Die Erträge (Mieten oder Verkaufserlöse) schütten sie aus oder reinvestieren sie, je nachdem, ob es sich um ausschüttende oder thesaurierende Fonds handelt. Um Anleger abzufertigen, die aussteigen wollen, halten die Fonds auch Barreserven. Denn die jederzeitige Ausstiegsmöglichkeit unterscheidet „offene“ von „geschlossenen“ Immobilienfonds.
Nur für Langfristanleger
Jahrzehntelang funktionierte das reibungslos. Vor allem in Deutschland erfreute sich das Produkt enormer Beliebtheit, mehr als 80Mrd. Euro liegen dort in offenen Immobilienfonds. Seit sieben Jahren gibt es auch in Österreich offene Immobilienfonds, sie verwalten derzeit 2,4 Mrd. Euro.
Doch im Vorjahr ist das Produkt in die schwerste Krise seiner Geschichte geraten: Weil viele Anleger gleichzeitig ihr Geld abziehen wollten und die liquiden Mittel der Fonds nicht ausreichten, hätten einige Fonds zu schlechten Preise Immobilien auf den Markt werfen müssen, um die Investoren abfertigen zu können. Da das den anderen Anlegern geschadet hätte, wurden die Fonds geschlossen, die Anleger konnten monatelang, oft jahrelang nicht an ihr Geld.
Auch in Österreich ist das bei zwei Fonds passiert (Constantia-Fonds und Bank Austria Real Invest Europe), beide sind inzwischen wieder geöffnet. In Deutschland sind noch acht Fonds geschlossen, 20 Mrd. Euro sind gesperrt.
Bei drei weiteren Fonds hat sich die Situation überhaupt nicht mehr entspannt, sie wurden aufgelöst: Die Anleger erhielten, was noch vorhanden war. Damit das nicht mehr passieren kann, gilt in Deutschland für Neuanleger künftig eine zweijährige Behaltefrist. Davor darf man pro Halbjahr maximal 30.000 Euro abziehen. Kleinanleger trifft das kaum, da es sich für sie wegen der hohen Ausgabeaufschläge von drei Prozent aufwärts ohnehin nicht auszahlt, die Fondsanteile kürzer als zwei Jahre zu halten. Institutionelle haben aber bessere Konditionen. So können sie Immobilienfonds als Zwischenparkplatz für ihre Gelder missbrauchen und kurzfristig höhere Erträge erzielen als mit Geldmarktzinsen. In Österreich wurde über ein ähnliches Gesetz diskutiert, es liegt jedoch vorerst auf Eis.
Für potenzielle Fondsanleger bedeutet das: Einen wirksamen Schutz vor Schließungen gibt es hierzulande noch immer nicht. Es obliegt den Kapitalanlagegesellschaften, mit Großkunden entsprechende Vereinbarungen zu treffen und die Kleinanleger vor Schließungen zu schützen.
Inzwischen hat sich die Lage wieder beruhigt. In Österreich haben die Fonds seit über einem Jahr Mittelzuflüsse. In Deutschland sind die Prophezeiungen, dass die Anlagegattung „offene Immobilienfonds“ vor dem Aus stehe, wieder seltener geworden.
Bessere Aussichten mit Aktien
Was das Produkt derzeit dennoch wenig attraktiv macht, sind die relativ niedrigen Erträge. Wer als Kleinanleger günstig zu Immobilien kommen will, ist über den Umweg von Aktien besser dran: Die Gesellschaften kosten derzeit an der Börse um gut ein Drittel weniger, als ihre Immobilien wert sind. Auch wenn es sich beim inneren Wert („Net Asset Value“) nur um Schätzungen handelt, dürfte man an der Börse derzeit mehr Immobilie für sein Geld bekommen als mit Immobilienfonds– wenn auch bei höherem Risiko.
2,4 Mrd. Euro liegen in heimischen offenen Immobilienfonds. Alle Anleger können jederzeit an ihr Geld. Das war zuletzt nicht immer so. Was man beim Kauf von Immobilienfonds beachten sollte.
Tipp 1
Kosten vergleichen. Offene Immobilienfonds versprechen Erträge von einem bis sechs Prozent, kosten aber auch einiges: Der Ausgabeaufschlag beträgt gut drei Prozent (weshalb sich Investments nur für Langfristanleger lohnen), dazu kommen Verwaltungsgebühren und Spesen beim Kauf und Verkauf.
Tipp 2
Investment für mehrere Jahre. Geld, das man in nächster Zeit brauchen könnte, sollte man keinesfalls in offene Immobilienfonds stecken. Diese können vorübergehend geschlossen werden. Auch hat sich in der Krise gezeigt, dass der Wert der Fondsanteile schwanken kann – wenn auch nicht so stark wie bei Aktien.
Tipp 3
Wer sind die anderen Anleger? Vor dem Kauf sollte man sich erkundigen, welche Anlegerstruktur ein Fonds hat. Sind viele institutionelle Anleger investiert, droht eher eine Schließung, da Großanleger oft gleichzeitig höhere Summen abziehen. Bei großen Fonds mit vielen Privatanlegern ist diese Gefahr geringer.
Tipp 4
Alternativen beachten. Vor allem für risikobereite Anleger bieten Immobilienaktien derzeit wesentlich bessere Aussichten als offene Immobilienfonds: Sie gelten als unterbewertet und haben mehr Aufwärtspotenzial. In den vergangenen Jahren konnte man aber auch viel verlieren. Bei Fonds droht kaum ein Totalverlust.
("Die Presse", Print-Ausgabe, 26.01.2011)
