Investments: Der Trend geht zu höherem Risiko

Am Dienstag öffnet die wichtigste Immobilienmesse, die Mipim, ihre Pforten. Dabei versuchen Immobilienentwickler aus aller Welt, den Investoren ihre Projekte schmackhaft zu machen.

Am Dienstag öffnet die wichtigste Immobilienmesse, die Mipim, ihre Pforten. Dabei versuchen Immobilienentwickler aus aller Welt, den Investoren ihre Projekte schmackhaft zu machen. Diesmal dürfen auch wieder jene auf Geschäfte hoffen, die nicht ganz perfekte Immobilien an den Käufer bringen wollen. Denn der Trend bei den Investitionen geht zu mehr Risiko, wie Immobilienexperten feststellen.

Die Entwicklungen im Detail:

Risikofreudigkeit wächst

Nach der Krise haben die Investoren fast ausschließlich zu sogenannten „Core-Objekten“, also vollvermieteten Immobilien in sehr guter Lage, gegriffen. Das ist teilweise auch jetzt noch so: „Im Jahr 2010 waren 90 Prozent der Objekte, in die die Investoren ihr Geld steckten, Core-Objekte“, berichtet Thomas Beyerle von der IVG Immobilien AG in Bonn. Denn das Risiko, das man dabei eingeht, ist gering. Doch zeichnet sich bereits eine Veränderung ab.

Immobilien mit Optimierungsbedarf

Denn für die hohe Sicherheit bezahlt man üblicherweise mit einer entsprechend niedrigen Rendite. Unmittelbar nach der Krise war das nicht so, weil niemand kaufen wollte. Die wenigen Investoren, die von den Banken eine Finanzierung erhielten, griffen sich die auf dem Markt befindlichen Topobjekte zu Schnäppchenpreisen. Inzwischen haben sich diese aber wieder deutlich verteuert. Mit sogenannten „Value-Add-Objekten“, also Immobilien, bei denen Optimierungsbedarf etwa hinsichtlich Ausstattung oder Vermietung besteht, lässt sich noch mehr Geld verdienen.
EHL-Geschäftsführer Michael Ehlmaier erwartet daher, dass sich die Nachfrage künftig auch auf weniger gute Objekte ausdehnen wird. Das glaubt auch Georg Muzicant, geschäftsführender Gesellschafter von Colliers International. Vor allem lokale Entwickler und private Investoren würden etwas mehr Risiko in Kauf nehmen. Die Institutionellen (Versicherungen und Fonds) greifen dagegen nach wie vor zu Core-Objekten, da sie ihren Kunden stabile Erträge bieten wollen.

Vorvermietung wichtig

Vor der Krise bauten viele Entwickler auf gut Glück und hofften, die Büros nach Fertigstellung vermieten zu können. Nach der Krise gewährten die Banken nur noch bei entsprechend hohem Vorvermietungsgrad eine Finanzierung. Das ist noch immer so, nimmt aber ab: Immobilien lassen sich mittlerweile auch dann verkaufen, wenn man etwa für die leeren Flächen einen ertragsabhängigen Kaufpreis verlangt. Laut Ehlmaier ist das für bis zu 20 Prozent der Fläche möglich.

Skandinavien ist in, Wien rutscht ab

Immobilienexperten, die im Rahmen einer Studie von PwC befragt wurden, sehen europaweit derzeit die besten Investitionschancen in Istanbul. Gegenüber dem Vorjahr hat das sichere, aber nicht gerade ertragsträchtige Wien an Attraktivität verloren. Dagegen gewinnen skandinavische Städte wie Stockholm an Bedeutung. Beyerle bestätigt diesen Trend: 2009 hätten sich die Investoren primär auf das damals günstige London gestürzt. Als die Preise wieder hochgingen, wandten sie sich Frankreich zu, jetzt würden sie Skandinavien ins Visier nehmen. In Osteuropa sei nach wie vor Polen das Liebkind der Geldgeber, Ungarn hält der Experte für einen unterschätzten Markt.

Zurückhaltung in Spanien

Mit Einkäufen in schuldengeplagten Ländern wie Spanien oder Griechenland halten sich die Investoren derzeit deutlich zurück. „In Spanien könnten mehrere Lokalbanken pleitegehen“, erklärt Muzicant. Das hätte große Auswirkungen auf die Konjunktur und damit auch auf den Immobilienmarkt.

Lieber Geld als Green

Immobilien, die ein Zertifikat aufweisen, das sie als besonders umweltfreundlich ausweist (etwa „LEED“, „BREEAM“ oder „DGNB“), haben einen Wettbewerbsvorteil gegenüber solchen ohne ein derartiges Label. Die Entwickler hätten diesen Trend bereits erkannt und bauten vorwiegend solche Immobilien, berichtet Ehlmaier.
Viele alte Gebäude entsprechen diesen Standards aber nicht. Einen Engpass an „Green Buildings“ gibt es laut Ehlmaier deswegen aber noch nicht. „Im Endeffekt wird von den Investoren eine langfristige Vermietung dann doch höher bewertet“, sagt der Experte. Die meisten Neubauten seien ohnehin zertifiziert, stellt Beyerle fest, sodass man für ein Label keine Pluspunkte mehr bekomme. Die Diskussion um „Green Buildings“ würde sich mehr hin zur Frage verlagern, wie man die Energieeffizienz bestehender Objekte verbessern kann. Dazu werde es in den nächsten Jahren vor allem deswegen kommen, weil die Investoren auf viel Geld säßen, sich aber nicht immer günstige Einkaufsmöglichkeiten ergäben, sagt Alfons Metzger von der Metzger Realitätengruppe. Da rentiere es sich oft, Geld in Energieeffizienz zu stecken. „Und nicht erst, wenn der Hut brennt“, fügt der Experte hinzu.

Wohnimmobilien verzweifelt gesucht

Nach der Krise stürzten sich die Investoren auf Wohnimmobilien, da sie ihr Kapital dort sicher parken wollten. „Fast überall in Europa wird in Neubau und Bestandssanierung investiert“, stellt Beyerle fest.
Doch inzwischen erleiden die Wohnimmobilien das gleiche Schicksal wie die Core-Objekte unter den Büros: Sie sind vor allem in den Großstädten knapp geworden, und die Preise sind schon sehr hoch. In Wien zeige sich das insbesondere bei den Zinshäusern, stellt Muzicant fest.

Investieren im eigenen Land

Die Deutschen sind laut Ehlmaier die Hauptnachfrager für Core-Objekte. In anderen Segmenten gebe es zunehmend Nachfrage seitens britischer und amerikanischer Fonds, auch Investoren aus den asiatischen Märkten schauten sich in Europa nach Investitionsmöglichkeiten um. Noch immer würden 80 Prozent der Investitionen im eigenen Land getätigt, berichtet Beyerle. In Osteuropa würden sich US-amerikanische Investoren noch zurückhalten. Allerdings nicht mehr lange, meint Metzger. Da es in den USA für Investoren auch nicht mehr so viel zu entwickeln gebe, würden sich diese zunehmend im internationalen Bereich umschauen, etwa in Osteuropa. In den nächsten 30 Jahren sei dort der Zukunftsmarkt für Immobilieninvestoren. Der Bedarf an Wohnungen, Büros und Infrastruktur sei enorm, allerdings dürfe die Entwicklung nicht zu rasch gehen. Irgendetwas zu bauen, was sich dann keiner leisten kann, rechne sich nicht.

Banken schauen genau hin

Eine Unterversorgung mit Krediten gebe es nicht, sagt Ehlmaier. Doch seien die Banken kritischer geworden. Auch nützen die derzeit niedrigen Zinsen den Entwicklern nicht viel, da die Banken teilweise hohe Aufschläge verlangen.
Steigende Zinsen könnten den Investitionsfluss wieder ein wenig bremsen. Derzeit liegen die Leitzinsen in der Eurozone bei einem Prozent und damit auf historisch niedrigem Niveau. Die Europäische Zentralbank (EZB) steht jedoch aufgrund der steigenden Inflation unter Druck, die Zinsen in den nächsten Monaten anzuheben. Dann rechnen sich viele Immobilienprojekte nicht mehr, vor allem solche mit niedriger Rendite – die Core-Objekte. Die Investoren müssten dann ein noch höheres Risiko eingehen – oder würden nicht mehr investieren, meint Muzicant.