Immo-Entwickler im Dilemma: Bauen oder noch zuwarten?

In einigen osteuropäischen Ländern will der Aufschwung noch nicht so recht beginnen. Das macht die Lage für Entwickler unsicher.

Bauprojekte brauchen einige Jahre Vorlaufzeit, bis sie fertig werden. Das Problem dabei: Beginnt man in der Hochkonjunktur zu bauen, wird das Haus möglicherweise erst fertig, wenn es mit der Wirtschaft wieder bergab geht. Beginnt man mitten in der Krise mit dem Bau, erhält man nicht so leicht eine Finanzierung dafür.
In einigen osteuropäischen Ländern, etwa Rumänien oder Bulgarien, hat der Aufschwung noch nicht so richtig eingesetzt.

Die österreichischen Immobilienentwickler, die in Osteuropa aktiv sind, zeigen sich gespalten. Während etwa die Raiffeisen Evolution jetzt zu bauen beginnt, wartet die S-Immo noch zu. Vor der Krise hat das Unternehmen mit der Errichtung einiger Bürohäuser begonnen, die jetzt sukzessive fertig werden. Nicht alle zum idealen Zeitpunkt. Das mittelgroße Bürogebäude aber, das in Bratislava kürzlich fertiggestellt wurde, war rechtzeitig zur Eröffnung zu 100 Prozent vermietet.

Rumänische Büros bleiben oft leer

„Die Verwertung hat ein halbes bis Dreivierteljahr länger gedauert als erwartet“, sagt S-Immo-Chef Ernst Vejdovszky. Vor der Krise sei es meist kein Problem gewesen, schon während der Bauzeit für alle Büros einen Mieter zu finden. Nun habe sich die Lage in der Slowakei wieder normalisiert. Die Mieter seien vorwiegend Töchter internationaler Konzerne, die eine Niederlassung in der slowakischen Hauptstadt eröffnen. „Auch in Tschechien befindet sich die Immobilienkonjunktur wieder klar im Aufwind“, stellt der Experte fest.

In Rumänien ist es noch nicht ganz so weit. „In Bukarest zeigen sich erst die ersten Hoffnungspflänzchen“, sagt Vejdovszky. Auch dort hat die S-Immo ein kleines Büroprojekt mit 10.000 Quadratmetern, das gerade im Fertigwerden ist. Im Gegensatz zu jenem in der Slowakei ist es jedoch erst zu 40 Prozent vermietet. „Aber jetzt, wo das Gebäude steht, hoffen wir, dass es sich bis Mitte des Jahres zur Gänze füllt.“

Bulgarien hinkt hinten nach

Noch einen Schritt hinten nach hinke Bulgarien, berichtet der Experte. Auch dort wird ein Bürohaus der S-Immo fertig. Bis dieses bevölkert ist, dürfte es aber etwa zwei Jahre dauern. Neue Projekte startet die Immobiliengesellschaft bis auf Weiteres nicht. Stattdessen kümmert man sich um die Entwicklung von Grundstücken, beschafft Baubewilligungen. Das kostet nicht viel, man kann aber schnell zu bauen beginnen, wenn die Konjunktur anspringt – etwa in Bukarest, wo man ein Grundstück in zentraler Lage hat. Dieses liegt derzeit brach. Mitte des Jahres will man über einen Bau entscheiden, das Gebäude könnte 2013, „wenn der Zug abfährt“, fertig sein. Jetzt zu beginnen wäre noch eine Spur zu früh, meint Vejdovszky. Bereits im Vorjahr habe es so ausgesehen, als würde es mit der Wirtschaft bergauf gehen, die Verunsicherung angesichts der Eurokrise brachte dann doch noch eine Verzögerung mit sich, gibt der Experte zu bedenken.

Der Immobilienentwickler Raiffeisen Evolution baut bereits – an einem Einkaufszentrum in Bukarest, das in eineinhalb bis zwei Jahren fertig werden soll, einem weiteren Center im polnischen Stettin und einem in Zagreb. Markus Neurauter, Sprecher der Geschäftsführung Raiffeisen-Evolution, glaubt nicht, dass das zu früh ist. „Wenn wir 2013 fertig werden, dann hat sich die Kaufkraft in Rumänien gerade erholt“, hofft er. Projekte, die Konkurrenz machen würden, kommen derzeit kaum auf den Markt. In der Krise habe fast niemand zu bauen begonnen, nun würden entsprechend wenige Einkaufszentren und Bürohäuser fertig. Die leeren Büros würden sich langsam füllen.

Längerfristig wächst der Bedarf an Wohnungen

Lediglich beim Wohnbau in Rumänien sei die Lage noch schwierig, berichtet Neurauter. Vor der Krise haben Private mit weniger als zehn Prozent Eigenmitteln und einem Fremdwährungskredit eine Eigentumswohnung kaufen können. Das würde sich nun keiner mehr trauen, die Banken würden es auch nicht mehr finanzieren.
Doch längerfristig sei der Bedarf an modernen Wohnungen in ganz Osteuropa hoch.

Großes Potenzial sieht Neurauter in Warschau, Moskau, aber auch in der Ukraine. In Kiew gebe es erst eine Million Quadratmeter Bürofläche. Zum Vergleich: In Wien sind es mehr als zehn Millionen. Allerdings sei es derzeit noch sehr schwierig, für Projekte in der Ukraine Finanzierungen zu erhalten. Heikel sei die Lage auch in Serbien. Man habe dort noch nichts geplant, behalte den Markt aber im Auge, falls sich etwas ergibt, so Neurauter.

Deutschland als Alternative

Nicht alle Unternehmen sehen ihre Zukunft in Osteuropa: Die Conwert investiert massiv in Wohnungen in Deutschland, die oft mehr Rendite abwerfen als in Wien. „In Osteuropa werden wir nicht weiter zukaufen, aber auch nicht um jeden Preis verkaufen“, sagte Conwert-Chef Volker Riebel kürzlich auf einer Pressekonferenz.

Die CA Immo will sich aus Russland und der Ukraine zurückziehen – nicht, weil man diese Märkte langfristig nicht für vielversprechend hielte, sondern weil man sich auf die Kernmärkte (Österreich, Deutschland, Polen, Tschechien, Ungarn und Rumänien) konzentrieren will. Auch der Anteil der Entwicklungsprojekte soll auf 20 Prozent sinken. Vor dem Erwerb des Immobilienunternehmens Europolis von der Volksbanken AG waren es 30 Prozent.