Facility-Management: Betriebskosten im Visier

istockphoto.com

Schon bei der Planung einer Immobilie lassen sich die Weichen für künftige Energieeinsparungen stellen.

Wien - Rund ein Viertel der gesamten Bewirtschaftungskosten eines Gebäudes machen die Energiekosten aus. Experten sprechen bei Bürogebäuden von Kosten in der Höhe von durchschnittlich einem Euro pro Quadratmeter und Monat. Kaum verwunderlich, dass angesichts solcher Zahlen Energiemanagement zum Schlagwort avanciert - und dabei immer stärker als zentraler Bestandteil des Facility-Managements betrachtet wird. Laut jüngster TU Wien-Studie "Trends und Status Quo im Facility-Management" gewinnen Nachhaltigkeitsstrategien bei FM-Verantwortlichen stark an Bedeutung. Im Bereich Energie sehen Facility-Manager die größten Einsparungspotenziale.

Billiger für Mieter und Eigentümer

Konkret gehe es darum, die Abstimmung von Haustechnik und Gebäude(-hülle) sowie die Auswirkungen bei Änderungen der Haustechnik in Bezug auf Energieeffizienz richtig einzuschätzen. Wie untrennbar in diesem Zusammenhang ökologische und ökonomische Interessen miteinander verbunden sind, erläutert Michael Moshammer, Geschäftsführer der FM-Sparte der Rustler Gruppe: "Angesichts der künftig steigenden Energiekosten tragen aktives Energiemanagement und richtige Abfallbewirtschaftung durch Facility-Management dazu bei, die Betriebs- und damit die Benutzungskosten für Mieter und Eigentümer zu senken." Auch wenn es um den Werterhalt von Immobilien geht, nimmt das Energiemanagement eine zentrale Rolle ein. "Die Betriebsführung vor Ort hat sich laufend mit dem Energieverbrauch, den Einstellungen in der Regelsystemen der Gebäudetechnik und den aktuellen Abrechnungen zu beschäftigen", betont Manuela Wichra von First Facility die Bedeutung der täglichen Arbeit. Ein Energiemanager analysiere darüber hinaus den aktuellen Stand der Konzepte, den Trend der Verbräuche sowie Kosten und empfiehlt geeignete Optimierungsmaßnahmen. Als Ergebnis gilt es, laufend geeignete Entscheidungsgrundlagen für Asset-Manager zu liefern.

FM in der Planungsphase

Wesentlich ist laut einhelliger Expertenmeinung, dass die FM-Berater mit operativer Erfahrung bereits bei der Planungsphase einbezogen werden. "80 Prozent der Gesamtkosten einer Immobilie entstehen in der Nutzungsphase. Deren Höhe kann bis zu 75 Prozent beeinflusst werden, indem schon in der Konzeptions-, Planungs- und Errichtungsphase das spätere Facility-Management ,mitgedacht' wird", meint Moshammer. Sparen in der Planungsphase führe oftmals nachträglich zu höheren Kosten. Etwa, wenn sich bei der "günstig" angeschafften haustechnischen Anlage herausstellt, dass sie über die Zeit einen sehr hohen Energieverbrauch und Wartungsaufwand hat. Oder wenn zu reinigende Glasfassaden und Glasdächer nur mit Hebezeugen zugänglich sind und "Sparausfüh rungen" bei der Gebäudeleittechnik einen Mehraufwand bei der Durchführung von Wartungsarbeiten erfordern.

"Es ist bereits von Beginn an sicherzustellen, dass wichtige Teilbereiche wie die Bestandsdokumentation, das Gewährleistungsmanagement und Green-Building- Überlegungen berücksichtigt werden", bestätigt Wichra.

In der Planung seien vorangehend die wesentlichen Betriebsführungsaufgaben zu beachten und dabei notwendige Synergien und künftige Anforderungen mit besonderem Augenmerk auf die energetische Konzeption zu beachten. Projektgestaltung im Teamwork Die Schwerpunkte einer FM-Planungsbegleitung kennt auch Harald Steinberger, Geschäftsführer des FM-Consulter Immovement: "Während der mehrstufigen Planungsphasen werden die Auswirkungen der bau- und anlagentechnischen Systeme auf den Betrieb aufgezeigt. Im Fokus sind die Betriebs- und Lebenszykluskosten. Parallel dazu erfolgt die Klärung der Betriebsführungsstrategie und darauf aufbauend die Detailplanung sämtlicher Betriebs- und  Serviceprozesse, die im Bedarfsfall ausgeschrieben werden."

Ein wesentlicher Part der FM-Planungsbegleitung sei zudem die rechtzeitige und strukturelle Vorbereitung der Start-up-Phase - mit den Prozessen der Übergabe, Übernahme und Erstinbetriebnahme sowie der Gewährleistung, die der betrieblichen Qualitätssicherung dient. Ob das Facility-Management schlussendlich effizient funktioniert, hängt laut Steinberger vor allem davon ab, wie gut FM-Berater in die Projektorganisation integriert sind. Erforderlich sei unter anderem Kommunikation zwischen Haustechniker, Elektrotechniker, Fassadenplaner, Architekten, Betreiber und Projektsteuerer, ebenso "ein klares Leistungsbild, was FM ist und leisten kann". Nur wenn sowohl die Abgrenzungen der Verantwortlichkeiten als auch die Notwendigkeit von Teamwork geklärt sind, könne Facility-Management allgemein - und ins besondere bei Fragen des Energiemanagements - nachhaltig erfolgreich sein.