Geld allein macht nicht glücklich. Es gehören auch noch Aktien, Gold und Grundstücke dazu, meinte der US-Schauspieler Danny Kaye. Auf die Zinshäuser hat er vergessen.
Wenn wohlhabende Privatleute und Stiftungen in Immobilien investieren, haben sie vor allem eines im Visier: Wiener Zinshäuser. „Wir bemerken trotz stark gestiegener Preise kein Ende des Zustroms“, stellt Markus Arnold, Geschäftsführer von Arnold Immobilien, fest. Es gebe aber immer weniger Häuser, die zum Kauf stünden. Dass Zinshäuser nicht unbedingt die ertragreichste Variante sind, um in Immobilien zu investieren – Zinshäuser in guter Lage sind in Relation zu dem, was sie Jahr für Jahr abwerfen, sehr teuer –, stört die Käufer dabei kaum. Dahinter stehe der Wunsch, etwas Schönes zu besitzen, das man angreifen kann, sagt Arnold. Weshalb sich Zinshäuser mit schön gegliederter Fassade und ausgebautem Dach der stärksten Nachfrage erfreuen. Sanierungsbedürftige Häuser, mit denen man eventuell mehr Geld verdienen kann, sind weniger gefragt.
Inflationssicher.
„Man will sich vor allem gegen die Inflation absichern“, erklärt Christoph Kraus, Vorstandsvorsitzender der Kathrein & Co. Privatgeschäftsbank. Wohnimmobilien haben in den vergangenen Jahren ihren Wert gehalten oder sogar kräftig zugelegt. Zumindest jene in guter Lage. Bei Gewerbeimmobilien, die kurzfristig mehr Rendite abwerfen, war das tendenziell nicht der Fall, wie aus Berechnungen der Wirtschaftskammer hervorgeht. Also überlässt man das Feld der Büro- und Handelsimmobilien den institutionellen Investoren, den Banken, Versicherungen und Immobilienfirmen. „Der Gewerbemarkt ist viel volatiler, das Ausfallsrisiko höher“, stellt Arnold fest. Zuletzt haben zwar einige Privatstiftungen in Hotels investiert, das sei aber dennoch die Ausnahme. Der Immobilienmarkt sei zweigeteilt: Auf dem Gewerbesektor tummeln sich die Institutionellen, auf dem Wohnsektor die Privaten und die Privatstiftungen. Dabei bevorzugen
Vermögende reale Häuser. „Sie wollen Werte zum
Anfassen und keine Papiere“, sagt Kraus. Immobilienaktien
und Fondsanteile überlassen sie eher den weniger
wohlhabenden Anlegern. Ihre Zinshäuser lassen sie
sich durchaus einiges kosten. Ein Eckzinshaus in Wien
kostet 15 bis 20 Millionen Euro, in Toplage können die
Preise bis zu 40 oder 50 Millionen Euro betragen, sagt
Kraus. Voraussetzung sei, dass es sich um schöne, vollständig sanierte und vollvermietete Objekte handelt.
Freilich gebe es auch schon Häuser um 1,5 Millionen
Euro, aber sie seien nicht so exquisit. „Da gibt es bereits
viele Leute, die solche Häuser nachfragen.“ Die Rendite
wird dadurch in diesem Bereich noch mehr gedrückt.
Mieterbonität.
Neue Mieter zu suchen und mit ihnen zu verhandeln ist ebenfalls nicht etwas, was gerne gemacht wird. „Es empfiehlt sich, genau hinzuschauen, wer die Mieter sind, und wie ihre Bonität ist“, berichtet Arnold. Langjährige Mieter, bei denen es noch nie Zahlungsausfälle
gegeben hat, sind begehrt, am wenigsten schätzt man neu gegründete kleine Firmen, die ihr erstes Büro oft in Privathäusern eröffnen. Während kleine Anleger ihre Anlagewohnungen und Zinshäuser oft mit einem Fremdkapitalanteil von 50 Prozent oder zwei Dritteln erwerben – zum einen, weil sie nicht mehr Eigenkapital haben, zum anderen, weil sie sich davon Steuervorteile und höhere Erträge versprechen –, ist bei wohlhabenden Privatpersonen und Stiftungen der Eigenkapitalanteil deutlich höher. „Häufig liegt er bei 70 bis 80 Prozent“, stellt Helmut Siegler, Leiter der Abteilung Financial Planning & Family Office in der Schoellerbank, fest. Generell gilt: Je größer und teurer das Zinshaus, desto höher ist meist der Eigenkapitalanteil. Mit 100 Prozent Eigenkapital zu finanzieren Wohnimmobilien haben ihren Wert gehalten oder kräftig zugelegt. sei steuerlich allerdings sehr unvorteilhaft, meint Arnold. Einige machen es trotzdem. Obwohl gute Zinshäuser nur um die zwei bis maximal vier Prozent Ertrag pro Jahr abwerfen (bei Topzinshäusern in der Innenstadt kann es noch weniger sein), rede man den Kunden solche Investments nicht aus, berichtet Kraus. „Wir raten aber: Setzen Sie nicht zu viel auf eine Karte.“ Ideal wäre es, ein Drittel seines Vermögens in Zinshäuser zu investieren; die meisten vermögenden Leute stecken aber mehr als die Hälfte ihres Geldes in solche Objekte. „Die meisten legen 50 bis 60 Prozent ihres Geldes in Immobilien an“, sagt Arnold. „Wer einmal ein Haus gekauft hat, kauft immer wieder.“
Streuung.
Auch Siegler rät zur Diversifizierung: Neben Zinshäusern sollte man auch auf das qualitative Aktiensegment setzen und solide Wachstumswerte kaufen. Auch Unternehmensanleihen, Rohstoffe, Investments in sogenannte „Emerging Markets“ (aufstrebende Regionen
wie Osteuropa, China etc.) und Währungen könnten zu einer breiteren Streuung verhelfen. Wer sich vor Inflation schützen will, müsse nicht zwingend zu Immobilien greifen, sondern sei auch mit inflationsgeschützten
Anleihen von sicheren Ländern wie Frankreich oder Deutschland gut beraten. „Ich würde mich nicht verleiten lassen, ein Zinshaus zu kaufen, von dem ich nicht überzeugt bin.“ Auf jeden Fall sollte man einen Immobilientreuhänder mit der Prüfung beauftragen, ob es noch andere Faktoren neben dem Preis gibt, die die Rendite schmälern könnten. Das könne etwa passieren,
wenn es keine Genehmigung zum Dachbodenausbau
gibt, keine Förderungen möglich sind oder es eine Mietzinsbindung gibt. Wer allerdings Immobilien kaufen will, lasse sich selten davon abbringen und suche meist, bis er ein geeignetes Objekt gefunden hat. „Die Zeiträume bis dahin werden aber länger“, meint Siegler. Dass die Renditen noch weiter fallen werden, glaubt er dagegen nicht. Diese würden auf dem gegenwärtigen niedrigen Niveau verharren. Grundstücke, Wald und Ländereien in Österreich würden noch weniger Rendite abwerfen, sagt
Kraus. Anders sehe es in Osteuropa aus, wo ebenfalls österreichische Privatleute investieren. Doch vor einem solchen Investment schreckten viele zurück, weil sie meinten, sich zu wenig auszukennen. „Land und forstwirtschaftliche Grundstücke kaufen fast nur Leute,die so etwas schon haben“, berichtet Siegler. Was Baugrundstücke betrifft, so seien in den Ballungszentren
kaum noch gute, günstige Liegenschaften zu bekommen.
Was jedoch weiter weg liegt, sei nicht mehr so gefragt. Deswegen greifen auch nicht viele Private zu Berliner Zinshäusern, die höhere Erträge versprechen als solche in Wien. „Sie sind weiter weg, und das lokale Faible spielt oft eine Rolle“, stellt Siegler fest. Arnold sieht noch einen weiteren Grund für die geringe Attraktivität von Berliner Zinshäusern: Die Fluktuation bei den Mietern sei viel höher als in Wien. Einige Private würden sich in den österreichischen Landeshauptstädten umsehen. Auch dort könne man mit Zinshäusern mehr Geld verdienen als in Wien. Nachteil: „Das ist dann eben keine Toplage.“ Grundstücke wiederum werfen keine laufenden Erträge ab und seien daher reine Spekulation.
Renditenrechnung.
Vorsorgewohnungen sollen eine höhere Rendite abwerfen als Zinshäuser. Obwohl auch dort die Preise in den vergangenen Jahren kräftig angezogen haben, finde man noch Wohnungen, mit denen sich vier bis fünf Prozent Ertrag verdienen ließen, meint Kraus. Der Vorteil: Man muss keine Million hinlegen, sondern ist oft schon mit 100.000 Euro dabei – sofern man mit 50 Prozent Kredit finanziert. Der Nachteil: Was viele „kleine“ Anleger oft als Sicherheit empfinden, etwa Mietenpools, betrachten die Reichen als Einschränkung. Bei einem Mietenpool kommen alle Mieterträge des Hauses in einen Topf, und alle Eigentümer werden anteilig daraus bezahlt. Das hat den Vorteil, dass man auch Geld erhält, wenn die eigene Wohnung vorübergehend leer steht. Der Nachteil ist, dass man auch für die Leerstände anderer mitbezahlt und generell weniger Einfluss nehmen kann, als wenn einem das ganze Haus gehört. „Obwohl der Zinshausmarkt schon ziemlich abgegrast ist, geht der Trend nicht in Richtung geschlossener Immobilienfonds oder Bauherrenmodelle“, stellt Siegler fest. Diese Spielwiese verbleibt all jenen, die sich von solchen Modellen Steuervorteile versprechen. Mitunter wird gemeinsam mit Familienmitgliedern investiert, von denen jeder 100.000 bis 500.000 Euro in die Beteiligung steckt, berichtet Kraus. „Dann ist mehr Mitsprache möglich.“ Zinshäuser lassen sich auch leichter verkaufen als Bauherrenmodelle, meint Siegler. Weshalb auch Arnold von Bauherrenmodellen trotz guter Renditen
und Steuervorteile abrät: „Es gibt immer Konflikte mit
den anderen Eigentümern, wenn man nicht 100 Prozent
hält.“ Wer das Geld hat, solle lieber gleich ein ganzes
Haus kaufen und nicht nur einen Anteil.
