Was ist nun der Inbegriff des Wiener Wohnluxus: die Villa in Döbling oder die Dachwohnung im Ersten? Beides, sagen Experten.
Was genau eine Luxusimmobilie ausmacht, davon hat nicht jeder exakt dieselben Vorstellungen. So viel steht aber fest: Damit ein Objekt diese Bezeichnung verdient, dürfen weder bei der Lage noch bei der Qualität von Bausubstanz und Räumlichkeiten Abstriche gemacht werden. Die Nachfrage nach Topimmobilien ist auf dem Wiener Markt ungebrochen tark, „die Preise haben jedoch ein Level erreicht, bei dem die Kompromissbereitschaft der Kunden aufhört“, so Maria Theresia Zieger, Expertin für Luxusimmobilien bei der Otto Immobilien Gruppe. Was die Lage betrifft, berichtet Resag-Geschäftsführer Michael Seiller-Tarbuk von einem „klaren Trend in Richtung Zentrum“ – vor allem Dachgeschoßwohnungen seien dort heiß begehrt. Und entsprechend teuer: Der Quadratmeter kostet im ersten Bezirk derzeit rund 15.000 Euro, in Ausnahmefällen auch mehr. Solche Preise liegen aber offenbar zum Teil schon jenseits der Schmerzgrenze: „Viele sind nicht mehr bereit, so viel auszugeben“, meint Natascha Georgantas, Managing-Partner von Engel & Völkers Wien Zentrum. Diese Interessenten weichen dann in die unmittelbar angrenzenden Bezirke aus, in denen zwischen 4000 und 6000 Euro pro Quadratmeter verlangt werden. Fazit: „Der erste Bezirk ist zwar nach wie vor der teuerste, aber nicht unbedingt der am meisten nachgefragte.“
Vorausgesetzt wird im Luxussegment eine funktionell gestaltete und geräumige Wohnfläche, meist mehr als 200 Quadratmeter. Die Terrasse sollte ebenerdig oder, wenn es sich um eine Maisonette handelt, mit dem Lift erreichbar sein. Garagenplätze sind ebenfalls Pflicht. „Bei der Ausstattung, von der Wandfarbe bis zu den Armaturen, möchten die Käufer mitreden und nichts Vorfabriziertes vorgesetzt bekommen“, weiß Seiller-Tarbuk. Auch Zieger bestätigt, dass bei echtem Wohnluxus unbedingt Selbstgestaltungsmöglichkeiten gegeben sein müssen. Seiner Erfahrung nach bestehen die Käufer darauf, dass ihre Vorstellungen umgesetzt werden. „Vor allem jene, die mehrere Wohnungen besitzen, kommen meist mit eigenen Architekten“, so die Expertin.
Luxus im Kleinformat.
Zieger macht seit dem Beginn der Wirtschaftskrise einen Run auf etwas kleinere Wohnungen aus. „Es gibt derzeit eindeutig zu wenige Luxusobjekte auf dem Markt, die kleiner als 150 Quadratmeter sind. Wir wären froh, wenn es mehr Projekte mit kleineren Wohnungen geben würde“, meint sie. In wenigen Wochen soll etwa mit der Vermarktung eine Projekts im dritten Bezirk in Stadtparknähe begonnen werden – „mit „einer Fülle an Wohnungen in der Größenordnung zwischen 40 und 80 Quadratmetern“. Nachsatz: „Die Kunden werden uns die Türe einrennen.“ Dass kleinere Wohnungen „relativ einfach zu verkaufen sind“ bestätigt auch Horst Schwarzenberg, Luxusimmobilienexperte bei Colliers Columbus. Er meint damit allerdings Flächen von 100 bis 150 Quadratmetern, bei einer Größe von 200 bis 250 Quadratmeter werde die Luft etwas dünner. Schwarzenberg rechnet weiterhin mit einer anhaltend starken Investmentnachfrage im Luxussegment. „Die Entwicklung in Nordafrika und die Katastrophe in Japen werden hier keine großen Änderungen bringen“, erwartet er. Ein starkes Motiv dafür, Geld in eine Immobilie zu stecken, sei die Inflationsangst.
Villen: Döbling ist top.
Neben dem Zentrum ziehen auch Villenviertel wohlhabende Immobilienkäufer an. „Besonders gefragt sind hier vollständig sanierte und renovierte Objekte aus dem 19. Jahrhundert mit einer entsprechend guten Bausubstanz, die mit modernen Akzenten versehen worden sind“, so Helfried Mück, Geschäftsführer des Döblinger Büros von Engel & Völkers. In Wien finden sich die meisten Topobjekte im 19., 18. und 13. Bezirk, mit einigen Abstrichen auch im 16. und 17. Unangefochtene Nummer eins ist seit jeher Döbling. Zur dortigen Crème de la Crème zählt Mück unter anderem Bellevuestraße, Himmelstraße, Schreiberweg und Kaasgraben. Villen mit einer guten Ausstattung seien im 19. Bezirk ab drei Millionen Euro zu haben, für weniger Geld gebe es keine Topimmobilien. Aber: „Viele Transaktionen über fünf Millionen Euro haben wir zuletzt nicht gesehen.“ Und wer sind die Käufer im Luxussegment? Laut Experten geben in diesem Markt Ausländer den Ton an. Vor allem solche, die beruflich in Wien zu tun haben oder die Stadt und ihr kulturelles Angebot einfach schätzen. Andere wiederum setzen aus Investmentüberlegungen auf Wohneigentum. Dass zu Luxus „eher Ausländer greifen“, bestätigt auch Georgantas. Entgegen der allgemeinen Annahme handle es sich dabei jedoch nicht überwiegend um russische Staatsbürger. Zuletzt seien auch Kasachen und Kunden aus dem arabischen Raum als Käufer aktiv gewesen.
