Immobilien: Private reißen sich um Zinshäuser

Während institutionelle Investoren Kasse machen, ist die private Nachfrage nach Zinshäusern groß. Sie bieten langfristige Sicherheit, werfen aber kurzfristig wenig ab.

Wien. Die steigende Inflation und die Debatte über eine mögliche Umschuldung Griechenlands haben die ohnehin schon hohe Nachfrage nach Wiener Zinshäusern neu angeheizt. „Die Abschlussbereitschaft ist in den vergangenen Wochen deutlich gestiegen“, stellt Richard Buxbaum von Otto Immobilien fest. Unter den Käufern sind viele Private, die bereits ein Zinshaus oder mehrere haben. Vor allem bei Zinshäusern, die weniger als 2,5 Millionen Euro kosten, dominieren die privaten Käufer. Erst bei den fünf Millionen Euro teuren Häusern sind die institutionellen Käufer (Banken, Versicherungen, Immobiliengesellschaften) in der Mehrheit.

Institutionelle suchen anderswo

Doch letztere würden sich nun – angesichts steigender Zinsen– um attraktivere Anlagemöglichkeiten umschauen und ihre Zinshäuser vermehrt abstoßen, stellt man bei EHL Immobilien fest. Die Preise, die in den vergangenen Jahren kräftig zugelegt haben, dürften dadurch dennoch kaum zurückgehen, da die Nachfrage der Privaten anhaltend hoch ist. „Die Privaten stehen nicht unter dem Druck, möglichst gute Quartalsergebnisse ausweisen zu müssen“, sagt EHL-Experte Franz Pöltl. Sie seien primär an langfristiger Werterhaltung interessiert.

Mit so starken Preisanstiegen wie in den vergangenen Jahren sei eher nicht mehr zu rechnen, meint der Experte. Zur kurzfristigen Spekulation eignen sich Zinshäuser kaum. Sie sollen aber vor Inflation schützen, da Mieten regelmäßig der Inflation angepasst werden. Allerdings nur bei bestehenden Mietverträgen: Wenn ein Mieter auszieht, muss man erst einen finden, der wieder denselben Preis bezahlt. Die Zahl potenzieller Mieter dürfte in Wien zwar nicht abnehmen. Das schützt einen aber bei zu hoher Miete nicht davor, dass man dem nächsten Mieter preislich entgegenkommen muss. Bei den meisten Zinshäusern handelt es sich um Altbauten, die dem Richtwert unterliegen– in Wien beträgt dieser 4,91 Euro pro Monat und Quadratmeter. Dazu darf man Zuschläge verlangen. In schlechten Lagen sind solche gegenüber neuen Mietern oft nicht durchsetzbar. In der Innenstadt findet man hingegen leicht neue Mieter, die einen besseren Preis als die jeweiligen Altmieter bezahlen.

Das schlägt sich im Kaufpreis und in der Folge bei den Renditen nieder: Laut EHL werfen Wiener Zinshäuser zwischen 1,5 und sieben Prozent Rendite (Jahresmiete dividiert durch Kaufpreis mal 100) ab. Zum Vergleich: Im ersten Bezirk erhält man Renditen von 1,5 bis 3,5Prozent, im zweiten drei bis fünf, in Favoriten 4,75 bis sieben Prozent. Je besser die Lage, desto höher der Preis beziehungsweise desto niedriger die Rendite.

Steigende Zinsen stellen die Käufer indes vor ein Problem: Will man einen Teil mit Kredit finanzieren, findet man mit den Mieterlösen nicht mehr so leicht das Auskommen. Das ist vor allem bei Häusern in guter Lage mit niedriger Rendite der Fall. Wer jedoch zu einem sehr hohen Anteil mit Eigenkapital finanziert, kann weniger Steuervorteile in Anspruch nehmen (neben der Abschreibung lassen sich auch die Kreditzinsen als Verlust geltend machen).

Nebenkosten drücken Rendite

Was man ebenfalls beachten sollte, wenn man ein Zinshaus kauft: Zum Kaufpreis kommen auch noch Nebenkosten von gut zehn Prozent dazu. Sollten in den ersten Jahren Erhaltungsarbeiten anstehen, kann das die Rendite noch einmal deutlich nach unten drücken. Aus einer Rendite von sieben Prozent werden dann im schlimmsten Fall drei (die man auch noch versteuern muss).

„Wir raten daher allen Interessenten, eine technische Due Diligence durchführen zu lassen“, sagt Buxbaum. Damit lassen sich ziemlich genaue Prognosen über die Erhaltungskosten in den nächsten zehn Jahren erstellen. Doch gibt es auch Faktoren, die die Erträge im Laufe der Jahre steigen lassen: Neben den regelmäßigen Mietanpassungen stellen auch viele Altmieter ein Wertsteigerungspotenzial dar.

Sie zahlen nämlich oft sehr niedrige Miete. Ziehen sie aus, kann man von einem neuen Mieter mehr verlangen– vor allem in guten Lagen. Das kann Jahre dauern, sich aber für sehr langfristig orientierte Investoren rechnen. Wie auch Dachgeschoßausbauten – ob sie möglich sind, sollte man im Vorfeld klären.

Was Sie beachten sollten bei... Zinshäusern

Tipp 1

Motiv. Zinshäuser sind für jene Anleger geeignet, die ihr Geld sehr langfristig und sicher parken wollen. Wer primär auf hohe Erträge aus ist, sollte lieber die Finger davon lassen. Denn die Erträge sind derzeit niedrig, und ob sich bei Wiener Zinshäusern die Wertsteigerungen der vergangenen Jahrzehnte wiederholen, ist mehr als fraglich.

Tipp 2

Kosten. Wenn von „Rendite“ die Rede ist, so bedeutet das die Nettojahresmiete dividiert durch den Kaufpreis mal hundert. Zum Kaufpreis kommen aber Nebenkosten dazu. In den folgenden Jahren können sich Erhaltungskosten zu Buche schlagen. Das drückt die Rendite. Außerdem können die Mieten steigen.

Tipp 3

Finanzierung. Je besser die Lage, desto niedriger die Rendite – und desto weniger Fremdfinanzierung kann man sich leisten. In der Wiener Innenstadt bezahlen die Käufer fast zu 100 Prozent mit Eigenkapital, in den Randlagen gehen sich auch Kredite aus. Bei der Kalkulation sollte man auch beachten, wie sicher die Miethöhe ist (je niedriger, desto sicherer).

("Die Presse", Print-Ausgabe, 29.04.2011)