Wien bewies in Krisenzeiten relative Stabilität. Im ersten Quartal zeigt sich der Wiener Markt wieder mit langsam steigender Nachfrage.
Mit dem ersten Quartal 2011 startete das Immobilienjahr für den Büromarkt Wien mit den ersten Anzeichen einer Belebung. „Es wird wieder mehr angemietet", erklärt Michael Zöchling, Geschäftsführer BAR Immobilien, den Trend: „Und zwar in den ersten drei Monaten um 15 Prozent mehr an Flächen als im Vergleichszeitraum 2010." Die Nachfrage sei wieder im Steigen.
Rückblickend betrachtet, hat sich der Wiener Büromarkt auch während der Krise als einer der stabilsten in Europa erwiesen, bestätigt die Bank Austria in ihrem Bericht „Real Estate Country Facts". Es kam zwar zu Mietrückgängen und einem Anstieg der Renditen bei Investments, jedoch in weitaus geringerem Ausmaß als in anderen europäischen Städten. Zu spüren seien die Auswirkungen der Krise noch in fehlender Neubautätigkeit. Zöchling meint: „In und nach der Krise haben die Banken nicht so hohe Finanzierungsvolumen ausgegeben, daher wurde nicht so viel gebaut. Jetzt tritt in der Folge eine Lücke im Markt auf."
Moderater Zuwachs
10,2 Millionen Quadratmeter hat der Büroflächenbestand in Wien zum Ende des ersten Quartals laut CB Richard Ellis betragen. Diese Zahl belegt die Stabilität des Marktes. Seit Jahresbeginn wurden nur 2000 Quadratmeter Bürofläche fertiggestellt (siehe Seite F3). „Nach dem moderaten Zuwachs an neuen Büroflächen des Jahres 2010 wird auch für heuer ein neues Angebot in demselben Ausmaß erwartet", kommentiert Eugen Otto, Geschäftsführer der Otto Immobilien Gruppe. Wurden im ersten Quartal 2010 45.000 Quadratmeter Büroflächen angemietet, so waren es im selben Zeitraum 2011 50.000 Quadratmeter. Im vierten Quartal 2010 waren es allerdings 75.000 Quadratmeter gewesen, also bedeutend mehr, so die Zahlen von CB Richard Ellis.
Otto ortet zurzeit zahlreiche Flächengesuche von Großmietern. Der Wermutstropfen dabei: „Der Mehrheit dieser Flächengesuche liegen Umstrukturierungs- und damit Kosteneinsparungsprogramme zugrunde. Neugründungen und Expansionen stellen am Markt weiterhin die Ausnahme dar." Zöchling pflichtet dem bei und ergänzt: „Viele Umstrukturierungen lassen sich in neuen Flächen einfacher umsetzen als in den alten." Im Zuge der Übersiedelungen wird auch nicht mehr angemietet als zuvor.Denn die Flächen wurden während der Krise nicht so stark reduziert – daher ist jetzt, auch im Zuge der Markterholung, der Bedarf nicht so groß.
Anforderungen gestiegen
Incentives - Vergünstigungen für Mieter - werden eher in Form besserer Ausstattung als mietfreier Monate gewährt. Otto erklärt: „Im großvolumigen Bereich werden sowohl mietfreie Zeiten als auch Zuschüsse zu Sonderausstattungen wie beispielsweise IT-Verkabelung oder Glaswände gegeben." Im vergangenen Jahr seien noch stärker mietfreie Zeiten geboten worden, so Zöchling. Generell sind die Anforderungen an Büroflächen gestiegen, meinen die Experten. „Der Trend geht hin zu gut sanierten beziehungsweise qualitativ hochwertigen Flächen, für die auch außerhalb der Toplagen höhere Mieten erzielt werden können", kommentiert Otto.
Ressourcenschonende Immobilien sind gefragt. Entscheidend ist, dass die Gebäude zertifiziert sind. Nicht nur Neubauten - auch Bestand wird energietechnisch optimiert, bevor er auf den Markt kommt. Denn insbesondere internationale Unternehmen haben in ihren Corporate-Governance-Richtlinien die Energieeffizienz ihrer Bürostandorte verankert.
630.000 Quadratmeter Leerstand
Betrug die Leerstandsrate im vierten Quartal 2010 noch 5,5 Prozent, so lag sie im ersten Quartal 2011 leicht darunter bei 5,3 Prozent, so CB Richard Ellis. Im Vergleich zum ersten Quartal des vergangenen Jahres stieg sie geringfügig um 0,4 Prozentpunkte. Otto spricht von einem aktuellen Leerstand von rund sechs Prozent, das entspricht 630.000 Quadratmetern. Doch Wien kann im europäischen Vergleich mit einer der niedrigsten Leerstandsraten aufwarten. Durch die mangelnde Neubautätigkeit sollte der Leerstand weiter stabil bleiben, analysiert die Bank Austria.
Mit einer leichten Aufwärtsbewegung ist heuer laut Bank Austria bei den Spitzenmieten zu rechnen. Gingen diese 2009 zurück, so stabilisierten sie sich im vergangenen Jahr. Den Zahlen von CB Richard Ellis zufolge betrugen die Spitzenmieten im ersten Quartal 2011 circa 23,50 Euro pro Quadratmeter und Monat. Das bedeutet einen Anstieg um 0,50 Euro. Im Vergleich zum ersten Quartal 2010 stiegen die höchsten Mieten um sechs Prozent. In anderen Lagen blieben die Zahlen stabil. Die Durchschnittsmieten liegen bei 12,10 Euro bis 14,50 Euro bei Neuvermietung pro Quadratmeter und Monat.
Betrachtet man die Innenstadt, so kommt es hier nur zu ein paar Deals pro Jahr. Die einzige größere Vermietung der letzten Zeit war jene an die Deutsche Bank. Diese hat am Fleischmarkt 2000 Quadratmeter angemietet. Zöchling erklärt: „Für Unternehmen sind eher die Donaucity, der Wienerberg oder die Lassallestraße interessant." Hier sind Finanzdienstleister, Steuerberater oder Reiseunternehmen zu finden. Auch gehe der Trend weiter, alte Büros in der Innenstadt in Wohnungen umzuwandeln.
Deutsche Investoren kehren zurück
In Immobilien investiert wurden im ersten Quartal in Österreich 200 Millionen Euro. Das Volumen bleibt damit im Vergleich zum Vorjahreszeitraum auf gleichem Niveau, liegt jedoch um 33 Prozent unter dem des vierten Quartals 2010. Bis zum Jahresende rechnet CB Richard Ellis mit einem Gesamttransaktionsvolumen von zwei Milliarden Euro. 60 Prozent aller getätigten Investitionen kamen heuer im ersten Quartal aus Österreich, zum Jahresende 2010 waren es 100 Prozent. Deutsche Investoren scheinen nun zurückzukehren. Erwartet werden auch vermehrt Anleger aus Großbritannien. „Letztere sind auf der Suche nach Objekten mit Wertsteigerungspotenzial", meldet CB Richard Ellis. Damit dürfte sich der Investmarkt beleben.
